孫大媽住了8年的翻建房屋要拆遷，臨拆遷時卻被告知房屋拆遷款可能不歸孫大媽，而是歸房屋宅基地的產權人所有。這是怎么回事呢？石景山區法院日前審理了這起房產糾紛案。

　　村里搞拆遷　自家房屋被要求“騰房”

　　今年1月，家住石景山區水屯村32號的孫大媽聽說自己家所住的區域將被城市改造，自家的房屋將被拆遷。孫大媽知道，房屋被拆遷將會得到一大筆房屋拆遷款，于是趕緊讓和自己住在一起的兒子到拆遷辦打聽，出乎意料的是，拆遷辦告訴孫大媽，她因為房子拆遷的事被人起訴了，孫大媽的房子暫時還不能拆。即使拆，拆遷款也可能不付給孫大媽。

　　怎么被人起訴了呢？原來幾天前，房子的原房主找到孫大媽，說當初他們的房屋買賣行為不合法，要求孫大媽騰房。自己的房子買了8年了，怎么能說騰房就騰房呢？孫大媽一口回絕了。那么孫大媽居住的到底是誰的房子呢？

　　此房非彼房 新房屋主人已在政府備案

　　2000年5月，一直在水屯村居住的孫大媽和兒子聽說同村村民王先生想將自家的6間房屋出售，于是娘兒倆商量后決定將房子買下來。經過和村民王先生商量，最終雙方將價錢約定在85000元。

　　商量好價錢后，孫大媽的兒子和王先生來到公證處，對雙方買賣房屋的行為進行了公證。2000年7月1日，孫大媽正式住進了買來的房子里。

　　2001年8月8日，因房子臨近鐵路，禁不住火車行駛時的震動，兩間北屋突然倒塌。經過水屯村村委會和石景山區規劃局的同意，孫大媽將兩間北屋拆平重新翻建了兩間新房，將包括4間西房在內的6間房屋進行了裝修。

　　孫大媽因房屋坍塌需要重建而取得了城建規劃許可證，并在石景山區城建科和石景山區規委進行了備案。由此，孫大媽成了“新”房屋的主人。

　　房與地同體　舊主人持產權證索要產業

　　得知自己原房屋要被拆遷，且可能獲得一個限價房的購買指標，原房主王先生找到孫大媽，希望孫大媽能將房屋騰退給自己，自己將房屋買賣款退給孫大媽，同時還可將部分拆遷款作為補償送給孫大媽。可孫大媽拒絕了。

　　“原來的房子已經塌了，現在的房子是翻新的，我母親應該是現在房屋的所有權人。”孫大媽的兒子在法庭上代孫大媽說，“在規委備案都是我母親的名字，沒有原房主的名字。”

　　見孫大媽一方這樣說，王先生的女兒和律師拿出了一張房屋所有權證。

　　這是一份登記時間為1951年的房產證，紙張已經發黃，但上面的字跡清楚地記載著石景山區水屯村32號房屋及土地屬王有德(即王先生之父)全家的私有產業。有耕種、居住、典賣、轉讓、贈與等完全自由的權利。

　　不屬農村戶　居民買宅基地房被指違法

　　對于王先生的這張房產證，孫大媽和兒子均表示不能證明房產證上的房屋就是現在王先生想要回的房屋。兩人反復強調，現在的房子已經是被翻修后的房屋，和這張房產證上記載的房屋沒有關系。

　　為了證明雙方買賣房屋的行為是有效的，孫大媽也拿出了自己的一份證據。

　　這份證據是王先生當時賣房時給予孫大媽的一份分家單，上面用墨跡記載著32號院內西側的兩間北房和4間西房分給了王先生。

　　孫大媽說，由于買房時王先生沒有房產證，于是王先生就用這張分家單來予以代替。

　　同時孫大媽還向法庭出示了自己的戶口簿，證明自己從1992年就在水屯村居住，已經成為水屯村村民。

　　看到孫大媽的兩份證據，王先生的女兒和律師表示，分家單恰恰能夠證明房屋是歸王先生所有。而戶口簿也證明了房屋買賣的不合法，因為上面明確記載著孫大媽是城鎮居民戶口。

　　根據我國相關法律，城鎮居民不能夠購買宅基地。

　　被說居民身份買房不合法，孫大媽的兒子立即向法庭提出，王先生在賣房時，其戶口已經由農民戶口改為了居民戶口，即便房屋買賣合同無效，房屋也不應再退還給王先生。

　　據了解，1973年，首鋼建廠占用了水屯村一部分土地，為了解決村民的生活問題，首鋼將沒有了土地的村民招進了工廠，并將這些農民的戶口轉為了居民。

　　1992年，水屯村的村民全部由農民戶口變為城鎮居民戶口，但仍居住在原來土地上的房屋內。

　　孫大媽在翻建房屋后曾多次找到房管局要求辦理產權證明，但都遭到了拒絕。房管局的工作人員告訴孫大媽，水屯村不讓給村民辦理產權證明，因為村民都轉為居民了，村里房屋性質不明。

　　同是居民戶　宅基地繼承者優先享補償

　　據一位長期從事房地產代理案件的法律專家介紹，盡管賣房的王先生是居民戶口，但依然對水屯村的宅基地享有權利。根據那份1951年的房產證能夠看出，王先生一家曾是這個村的經濟組織成員。通過孫大媽出具的分家單來看，1971年3月，在戶口轉變之前，王先生實際上從父親那兒合法地繼承了對這塊宅基地的使用權。

　　孫大媽雖然在1992年也將戶口落在了水屯村，但這時已是居民戶口，不能再算為這個村的經濟組織成員，所以不能合法地享有村里宅基地的使用權。

　　另外，對于孫大媽一直堅認的自己現在的房不是當初王先生賣給自己的房這一點，法律專家說，盡管孫大媽的房子是自己翻建的，但是房屋是附著在土地之上的，二者不能單獨享有權利。“如果我承認房子是你的，但是地是我的，我要的是地，你能將房子挪走嗎？”專家打比方說。

　　合同一旦無效　新房主可索賠實際損失

　　合同一旦無效，雙方當事人需要恢復到買賣之前的狀態，孫大媽騰房，而王先生則將房屋買賣款退還給孫大媽。這樣，對于孫大媽來說顯然是不公平的，不過孫大媽還是有補救措施的。首先，孫大媽可以要求王先生支付自己翻建房屋的費用，這部分是孫大媽的實際損失。其次，孫大媽可以要求分得拆遷款，因為這是由王先生的過錯造成的。再次，孫大媽還可就當時支付的房款向王先生要求給付利息。(商報記者 郭瑩/文)