一買房人在地產中介簽完看樓書看完房子后,因傭金支付問題未買此中介介紹的物業。之后,該買房人通過另一中介買到了之前看的物業,但他卻陷入一場官司中。之前未合作成功的地產中介憑著簽訂的看樓書認為該買房人違約,將其告上法庭,索要成交樓價1.5%的傭金。羅湖區法院日前作出宣判:《看樓書》屬無效合同,該地產中介敗訴。

　　地產中介告客戶不履行看樓書

　　今年1月30日,歐某想買房子,于是他到一房產公司蓮塘分店(下稱分店)了解購房信息,該分店按照歐某的購房意向,準備介紹其購買位于羅湖區蓮塘鵬興路鵬興花園的一套房,并與歐某簽署了一份看樓書,在此份看樓書中約定,歐某確認通過分店所提供的專業、優質的房地產中介服務獲得了鵬興花園那套房的放盤信息并已進行實地考察和詳細了解；歐某承諾不會將所得房源資料透露給其他房地產中介機構及人士、不會直接或間接與有關物業之業主聯系或洽談,無論歐某或他的關聯人于6個月內成功購入或承租上述樓房,均需對該分店已提供的服務支付相當于成交樓價1.5%或半個月租金作為傭金,支付時間為簽署有關物業之正式買賣合同或租賃合同當日。

　　看樓書簽署后,該分店帶領歐某去看鵬興花園的房子。其后,因無法與分店就傭金支付問題達成一致意見,歐某決定不通過該分店與賣方進行房屋交易。此后,歐某通過另一地產中介機構買到了之前看過的鵬興花園那套房子。

　　得知此情況后,分店認為看樓書合法有效,歐某既已完成房屋買賣交易,就應當按照看樓書的約定支付傭金,故將歐某告上法庭,訴請歐某按照成交樓價1.5%支付傭金。歐某則認為看樓書的簽訂明顯有失公平,分店并沒有履行向他提供專業、優質的房地產中介服務的義務。

　　法院:看樓書是無效合同

　　羅湖法院經審理認為:看樓書所針對的是不特定的客戶,而其條款內容是固定的,原告并未與客戶就看樓書的條款進行協商確定。從效力上看,該看樓書屬于無效合同,因為在居間合同中,居間人主要義務或者責任就是通過其提供的居間服務來促成委托人與他人訂立合同,然而看樓書訂立于原告帶領被告察看房屋之前,從看樓書的條款內容來看,被告只要購買該物業,不管是否是在原告的居間服務促使下購買的,均應向原告支付傭金。很顯然看樓書的簽訂與約定隱含了免除作為居間人的原告的主要義務以及強迫被告必須接受原告居間服務的意思,因此看樓書依法應確認為無效合同。故法院駁回了分店的訴訟請求。

　　一法官表示,簽署類似的看樓書已經成為房地產三級交易市場的“潛規則”。長期以來,地產中介機構利用信息的不對稱及其優勢地位,單方制訂類似看樓書的霸王條款,損害購房業主利益,排除其他地產中介的競爭,影響了整個房地產交易市場的健康發展。本案的判決,從法律上否定這些霸王條款的效力,有利于促使房地產中介機構的規范經營、誠信經營。

　　地產中介商:

　　應統一看樓書條款

　　“深圳地產中介市場中看樓書這塊很混亂,大家沒有一個統一的標準、版本,都是各個地產中介公司自己制定,這其中不能排除一些小的中介在制定看樓書時制定一些不規范條款的可能。”美聯物業深圳區總經理江少杰建議,政府相關部門可以制定看樓書的統一版本,將其中的條款統一,從而規范市場,這樣既方便了政府的監管,也是對消費者負責。(記者孫穎)