針對目前一手樓買賣中存在的延遲辦證、工程質(zhì)量糾紛、公建配套糾紛等問題，以及預(yù)告登記、單方辦證等新規(guī)定，廣州市國土房管局修訂了《廣州市商品房買賣合同》(預(yù)售版示范文本)，并首次草擬了《廣州市商品房買賣合同》(一手房現(xiàn)售版示范文本)從昨日起至9月20日公開征求意見。根據(jù)修訂的預(yù)售房買賣合同，交樓時開發(fā)商必須出示水電等工程驗收合格文件以及質(zhì)量保證書，明確裝修工程的保修期等，交樓文件不齊的、公建配套未建成驗收的，小業(yè)主都可拒絕收樓。而現(xiàn)樓銷售的，樓盤必須是已經(jīng)大確權(quán)的，并且房屋出售前開發(fā)商要繳納維修資金首期款項。市國土房管局還特別指出，現(xiàn)樓簽訂的買賣合同無需登記備案可直接辦房產(chǎn)證。

　　預(yù)售房：

　　四大改動更保護(hù)小業(yè)主利益

　　改動一：簽合同后30日內(nèi)小業(yè)主可自行辦預(yù)告登記。市國土房管局在合同示范文本中首次確定了購房者自行辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記制度。買賣雙方要從簽訂合同暨網(wǎng)上簽約之日起30日內(nèi)將本合同送房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)售合同備案和預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)。

　　改動二：開發(fā)商交樓要給質(zhì)量保證書。開發(fā)商交樓時必須向小業(yè)主提供用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果、《竣工驗收備案表》、房屋配套設(shè)施驗收或認(rèn)可的文件、《房地產(chǎn)(住宅)質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)(住宅)使用說明書》、《收樓意見書》、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗清單。如果這些文件不全的，將被視作不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，小業(yè)主有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

　　改動三：開發(fā)商逾期辦證小業(yè)主可解除購房合同。合同示范文本規(guī)定了初始登記的辦理時間及相應(yīng)的違約責(zé)任，并提供購房者自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證的選擇項，即小業(yè)主可自行辦證。

　　開發(fā)商必須在樓盤竣工驗收90天內(nèi)辦大確權(quán)(即初始登記)。而小業(yè)主可選擇與開發(fā)商共同辦理房產(chǎn)證(即小確權(quán))，也可委托開發(fā)商辦理。雙方共同辦理的必須在該商品房交付之日起最長180個工作日內(nèi)申辦小業(yè)主的房地產(chǎn)證；委托開發(fā)商辦理的，小業(yè)主要在約定時日內(nèi)提供辦證資料，開發(fā)商則要在交樓后210個工作日內(nèi)辦妥小業(yè)主房產(chǎn)證。若開發(fā)商未在規(guī)定時間或者約定的期限內(nèi)為小業(yè)主辦房產(chǎn)證的，小業(yè)主可單方向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移登記，即房產(chǎn)證。如因開發(fā)商造成小業(yè)主不能按約定期限取得《房地產(chǎn)證》的，開發(fā)商要從約定之日起向小業(yè)主支付該商品房總價款萬分之三的違約金。如逾期辦證的時間達(dá)到120日，則小業(yè)主有權(quán)在該120日屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。

　　改動四：開發(fā)商要公示詳細(xì)規(guī)劃和平面圖。此次市國土房管局還強化了規(guī)劃信息公示和公建配套設(shè)施落實的監(jiān)管。合同示范文本增加了規(guī)劃部門審批的修建性詳細(xì)規(guī)劃圖或建設(shè)工程設(shè)計總平面縮略圖的附圖，并提醒購房者主動查閱規(guī)劃情況，切實維護(hù)購房者對項目規(guī)劃信息的知情權(quán)。

　　在簽訂合同前，開發(fā)商必須向購房者出示建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或監(jiān)事會工程設(shè)計方案的總平面規(guī)劃公示圖及批文、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及公示圖等有關(guān)證書、證明文件，還要作出基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　現(xiàn)樓：

　　開發(fā)商要交首期維修資金

　　市國土房管局首次擬訂了一手房現(xiàn)售合同示范文本，旨在規(guī)范已建成并辦理了產(chǎn)權(quán)初始登記的一手房屋買賣行為。其中明確，一手房現(xiàn)售在網(wǎng)上簽訂合同后可直接辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不需再前往房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。這里的現(xiàn)樓是指已大確權(quán)的樓盤。

　　與預(yù)售房不同的合同條款在于物業(yè)收費上。開發(fā)商必須在簽訂本合同前向小業(yè)主明示該商品房項目的物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約；小業(yè)主在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽署該商品房項目的管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約。合同規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由開發(fā)商按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交存首期住宅專項維修資金。(記者李婧)