房價跌業主訴開發商首案開庭

　　簽訂購房合同剛10天，房價就降了14.7萬元。

　　業主涂女士將開發商北京方恒置業股份有限公司告上法院，要求變更合同條款，調整房屋售價及貸款金額，使其享受與后購房的業主相同的待遇。

　　今天上午，朝陽法院開庭審理了此案。

　　據悉，這是今年本市房價下降后，出現的首例業主向開發商討損失的案件。

　　庭審現場

　　首案引發媒體關注 全場屏息聽錄音

　　上午10點，本市首例因房價跳水業主向開發商討要損失案在朝陽法院雙橋法庭開庭審理。

　　因為這起案件具有典型意義，30多名媒體記者到庭旁聽。

　　眾多的媒體讓原告、被告雙方的代理人都有些“傻了”，他們都低著頭，盡可能地扭著臉不讓攝像機或照相機拍到。

　　此前，法官已組織雙方當事人開過一次庭。上一次庭審中，原告提交了兩份與售樓人員交談的錄音作為證據。

　　今天的庭審，法官當庭將全部錄音進行了播放。

　　播放過程中，法庭里的所有人都在屏息靜氣地聽著，除了錄音的聲音外，其他的聲音一點也沒有。錄音大約播放了半小時才結束。

　　涂女士提供的錄音證據

　　涂：你們說不降價，可10天不到的時間……

　　售：不好意思，可現在這事也發生了……

　　涂：當時你們應該把風險告訴我啊！

　　售：我們也很意外，確實不知道。其實包括我自己，大家房子都賣得很好，我賣了四五套，到現在我也不理解這件事。我特別理解您的心情！

　　涂：如果知道會降價，絕對不會簽的。當時你說的啊，我的朝向，沒有可能降價……

　　售：是是是，是我的問題……房價降這么多，我也是第一次遇到。我是一個小售樓員，沒有遠見。這是我的失誤。但我和開發商說不上話……合同都已經簽了…… (記者根據錄音整理)

　　原被告雙方就錄音展開激辯

　　被告代理人問原告代理人：“對話時，告訴對方在錄音嗎？”

　　聽到否定的答復后，他哼哼了一聲，“為什么不告訴人家呢？”之后，被告代理人對此發表了意見。

　　●被告代理人觀點

　　“私自錄制的是不合法的，不能作為證據使用。而且，錄音不能證明說話者是售樓人員，錄音的時間、地點，涉及的樓盤名稱，均沒有體現。因此，不能證明和本案有關。”被告代理人表示，即使錄音中的說話者是售樓人員，其內容也值得商榷。

　　被告代理人認為，雖然錄音中，出現了很多處“是”、“對”等詞匯，但這“可能是出于禮貌或出于對客戶的尊重”，不能算是對某種事實的肯定。錄音中還多次說到“不好意思”、“理解您的心情”之類的話。

　　被告代理人認為，這只是一種耐心的傾聽，是“一種專業素質和善良心理”的體現，這不代表著作出過不降價的承諾。“原告是想轉嫁責任，試圖毀約。被告對證據的真實性有異議，不予認可。”被告代理人說。

　　●原告代理人觀點

　　原告代理人表示，錄音不是孤證，己方也有購房合同等其他證據。根據消費者權益保護法，售樓人員應該對樓盤情況有一個全面的了解，消費者有了解到商品真實情況的權利。“如果不知道，起碼你應該說你不知道。我們可以進行自行判斷，可是，其作出的卻是明確的答復！”原告代理人說。

　　截至發稿時，庭審仍在繼續。

　　售樓現場

　　房價兩天降1800

　　今天上午，記者以購房者身份來到東恒時代3期售樓處，兩名銷售人員非常熱情地招呼記者，并主動介紹3期樓盤。“目前均價1.5萬元，一次性付款還能享受9折折扣。”置業顧問常女士說。“前天還報價每平方米1.68萬元，現在就降這么多，會不會繼續降？”記者問。“我們不能保證，樓房就像商品，有漲就有跌。”常女士說。

　　對于降價后開發商是否會對業主進行補償，常女士稱，“公司暫時不會有這種措施。”

　　在記者“滯留”的一個多小時內，僅有兩名市民前來咨詢。

　　業主反應

　　降價帖子被置頂

　　面對屢次降價，已經購該樓房的業主，開始顯得心慌，“我已經有些后悔。”在東恒時代，一名購買3期樓房的居民表示。

　　與此同時，在東恒時代的業主論壇，關于降價的帖子被置頂，成為近期業主的熱點討論話題。“已經降兩千多了，大家挺住，還會降。”業主“hotmail”發帖稱，在他的帖子后面，是數位業主發出的哭喪臉的表情。

　　案情回放

　　今年5月10日，涂女士與北京方恒置業股份有限公司簽訂北京市商品房預售合同，購買了東恒時代家園三期的一套房屋。

　　簽訂合同之前，銷售人員承諾，今后只可能對小區中不好賣的戶型降價銷售，涂女士選中的戶型絕對不會降價。

　　5月19日，涂女士發現，開發商對包括自己所購戶型在內的絕大多數戶型均進行了降價銷售。而與自己所購房屋戶型相同、樓層相近且原單價相同的商品房，降幅達14.7萬元之多。

　　涂女士認為，銷售人員隱瞞重要事實，使其在違背真實意思的情況下訂立了合同，造成重大損失，故訴至法院，要求將房屋單價由22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬元變更為45.2644萬元。

　　對話律師

　　房價縮水損失難討

　　法制晚報(以下簡稱FW)：此前有媒體報道，一些購房者因所購房屋價格縮水，向開發商抗議并聲稱要起訴退房或索求高額補償。您覺得他們能勝訴嗎？

　　陳旭(市律師協會房地產專業委員會委員)：這種起訴業主很難勝訴。

　　FW：為什么？

　　陳旭：房價在合同中已經約定。如果房價下降了購房者有權要求退房，那如果價格上漲了，開發商是不是也有權要求補呢？答案肯定是否定的。

　　FW：如果購房人采取迂回策略，如小區配套設施不到位、道路沒建好等理由要求退房或索賠呢？

　　陳旭：退房的條件是根本違約，而上述問題僅是一般性違約，購房者漫天要價很難得到支持。

　　FW：在這方面法律是如何規定的？

　　陳旭：最高人民法院于2003年4月28日出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，進一步明確在商品房買賣合同中，作為業主一方買受人行使法定合同解除權的情形：

　　出賣人即開發商在房屋交付時間、房屋質量、面積誤差、規劃設計、權利瑕疵、虛假承諾、遲延辦證等方面存在違約行為時，業主方可提出退房或降價補償。

　　相關鏈接

　　少數老業主得“回饋”

　　據媒體報道，由于房價下調而給業主“回饋”的現象，今年3月就開始出現，深圳、北京、武漢等地都有。

　　比如，深圳的“澳洲花園”由于降價4000元/平方米，3月份就作出“回饋”舉動：送4000~4500元/平方米的精裝修，送教育代金券；北京的“龍湖·花盛香醍”7月份宣布向一期老業主贈送精裝修；東莞南城的一個樓盤向業主承諾補償4.5萬至9萬元。

　　然而，能夠得到“回饋”的業主是極少數，很多業主至今還在與開發商談判。