房價跌業(yè)主訴開發(fā)商首案開庭

　　簽訂購房合同剛10天，房價就降了14.7萬元。

　　業(yè)主涂女士將開發(fā)商北京方恒置業(yè)股份有限公司告上法院，要求變更合同條款，調整房屋售價及貸款金額，使其享受與后購房的業(yè)主相同的待遇。

　　今天上午，朝陽法院開庭審理了此案。

　　據(jù)悉，這是今年本市房價下降后，出現(xiàn)的首例業(yè)主向開發(fā)商討損失的案件。

　　庭審現(xiàn)場

　　首案引發(fā)媒體關注 全場屏息聽錄音

　　上午10點，本市首例因房價跳水業(yè)主向開發(fā)商討要損失案在朝陽法院雙橋法庭開庭審理。

　　因為這起案件具有典型意義，30多名媒體記者到庭旁聽。

　　眾多的媒體讓原告、被告雙方的代理人都有些“傻了”，他們都低著頭，盡可能地扭著臉不讓攝像機或照相機拍到。

　　此前，法官已組織雙方當事人開過一次庭。上一次庭審中，原告提交了兩份與售樓人員交談的錄音作為證據(jù)。

　　今天的庭審，法官當庭將全部錄音進行了播放。

　　播放過程中，法庭里的所有人都在屏息靜氣地聽著，除了錄音的聲音外，其他的聲音一點也沒有。錄音大約播放了半小時才結束。

　　涂女士提供的錄音證據(jù)

　　涂：你們說不降價，可10天不到的時間……

　　售：不好意思，可現(xiàn)在這事也發(fā)生了……

　　涂：當時你們應該把風險告訴我啊！

　　售：我們也很意外，確實不知道。其實包括我自己，大家房子都賣得很好，我賣了四五套，到現(xiàn)在我也不理解這件事。我特別理解您的心情！

　　涂：如果知道會降價，絕對不會簽的。當時你說的啊，我的朝向，沒有可能降價……

　　售：是是是，是我的問題……房價降這么多，我也是第一次遇到。我是一個小售樓員，沒有遠見。這是我的失誤。但我和開發(fā)商說不上話……合同都已經簽了…… (記者根據(jù)錄音整理)

　　原被告雙方就錄音展開激辯

　　被告代理人問原告代理人：“對話時，告訴對方在錄音嗎？”

　　聽到否定的答復后，他哼哼了一聲，“為什么不告訴人家呢？”之后，被告代理人對此發(fā)表了意見。

　　●被告代理人觀點

　　“私自錄制的是不合法的，不能作為證據(jù)使用。而且，錄音不能證明說話者是售樓人員，錄音的時間、地點，涉及的樓盤名稱，均沒有體現(xiàn)。因此，不能證明和本案有關。”被告代理人表示，即使錄音中的說話者是售樓人員，其內容也值得商榷。

　　被告代理人認為，雖然錄音中，出現(xiàn)了很多處“是”、“對”等詞匯，但這“可能是出于禮貌或出于對客戶的尊重”，不能算是對某種事實的肯定。錄音中還多次說到“不好意思”、“理解您的心情”之類的話。

　　被告代理人認為，這只是一種耐心的傾聽，是“一種專業(yè)素質和善良心理”的體現(xiàn)，這不代表著作出過不降價的承諾。“原告是想轉嫁責任，試圖毀約。被告對證據(jù)的真實性有異議，不予認可。”被告代理人說。

　　●原告代理人觀點

　　原告代理人表示，錄音不是孤證，己方也有購房合同等其他證據(jù)。根據(jù)消費者權益保護法，售樓人員應該對樓盤情況有一個全面的了解，消費者有了解到商品真實情況的權利。“如果不知道，起碼你應該說你不知道。我們可以進行自行判斷，可是，其作出的卻是明確的答復！”原告代理人說。

　　截至發(fā)稿時，庭審仍在繼續(xù)。

　　售樓現(xiàn)場

　　房價兩天降1800

　　今天上午，記者以購房者身份來到東恒時代3期售樓處，兩名銷售人員非常熱情地招呼記者，并主動介紹3期樓盤。“目前均價1.5萬元，一次性付款還能享受9折折扣。”置業(yè)顧問常女士說。“前天還報價每平方米1.68萬元，現(xiàn)在就降這么多，會不會繼續(xù)降？”記者問。“我們不能保證，樓房就像商品，有漲就有跌。”常女士說。

　　對于降價后開發(fā)商是否會對業(yè)主進行補償，常女士稱，“公司暫時不會有這種措施。”

　　在記者“滯留”的一個多小時內，僅有兩名市民前來咨詢。

　　業(yè)主反應

　　降價帖子被置頂

　　面對屢次降價，已經購該樓房的業(yè)主，開始顯得心慌，“我已經有些后悔。”在東恒時代，一名購買3期樓房的居民表示。

　　與此同時，在東恒時代的業(yè)主論壇，關于降價的帖子被置頂，成為近期業(yè)主的熱點討論話題。“已經降兩千多了，大家挺住，還會降。”業(yè)主“hotmail”發(fā)帖稱，在他的帖子后面，是數(shù)位業(yè)主發(fā)出的哭喪臉的表情。

　　案情回放

　　今年5月10日，涂女士與北京方恒置業(yè)股份有限公司簽訂北京市商品房預售合同，購買了東恒時代家園三期的一套房屋。

　　簽訂合同之前，銷售人員承諾，今后只可能對小區(qū)中不好賣的戶型降價銷售，涂女士選中的戶型絕對不會降價。

　　5月19日，涂女士發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對包括自己所購戶型在內的絕大多數(shù)戶型均進行了降價銷售。而與自己所購房屋戶型相同、樓層相近且原單價相同的商品房，降幅達14.7萬元之多。

　　涂女士認為，銷售人員隱瞞重要事實，使其在違背真實意思的情況下訂立了合同，造成重大損失，故訴至法院，要求將房屋單價由22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬元變更為45.2644萬元。

　　對話律師

　　房價縮水損失難討

　　法制晚報(以下簡稱FW)：此前有媒體報道，一些購房者因所購房屋價格縮水，向開發(fā)商抗議并聲稱要起訴退房或索求高額補償。您覺得他們能勝訴嗎？

　　陳旭(市律師協(xié)會房地產專業(yè)委員會委員)：這種起訴業(yè)主很難勝訴。

　　FW：為什么？

　　陳旭：房價在合同中已經約定。如果房價下降了購房者有權要求退房，那如果價格上漲了，開發(fā)商是不是也有權要求補呢？答案肯定是否定的。

　　FW：如果購房人采取迂回策略，如小區(qū)配套設施不到位、道路沒建好等理由要求退房或索賠呢？

　　陳旭：退房的條件是根本違約，而上述問題僅是一般性違約，購房者漫天要價很難得到支持。

　　FW：在這方面法律是如何規(guī)定的？

　　陳旭：最高人民法院于2003年4月28日出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，進一步明確在商品房買賣合同中，作為業(yè)主一方買受人行使法定合同解除權的情形：

　　出賣人即開發(fā)商在房屋交付時間、房屋質量、面積誤差、規(guī)劃設計、權利瑕疵、虛假承諾、遲延辦證等方面存在違約行為時，業(yè)主方可提出退房或降價補償。

　　相關鏈接

　　少數(shù)老業(yè)主得“回饋”

　　據(jù)媒體報道，由于房價下調而給業(yè)主“回饋”的現(xiàn)象，今年3月就開始出現(xiàn)，深圳、北京、武漢等地都有。

　　比如，深圳的“澳洲花園”由于降價4000元/平方米，3月份就作出“回饋”舉動：送4000~4500元/平方米的精裝修，送教育代金券；北京的“龍湖·花盛香醍”7月份宣布向一期老業(yè)主贈送精裝修；東莞南城的一個樓盤向業(yè)主承諾補償4.5萬至9萬元。

　　然而，能夠得到“回饋”的業(yè)主是極少數(shù)，很多業(yè)主至今還在與開發(fā)商談判。