近日，三墩某樓盤提出的“補償老業主”方案遭遇老業主質疑。

　　據悉，該樓盤在將推二期房源前，推出一套“業主利益保障方案”：向購買一期高層公寓的老業主贈送“物業裝修基金”，并給予老業主“110%無理由退房”的承諾。

　　隨著杭州房價進入下降通道，將房價下調的老樓盤都面臨一個尷尬無比的問題，那就是老業主的“補償問題”。9月至今，目前已有6家樓盤提出補償方案，但讓人費解的是，不管是補償，還是不補償，都或多或少地受到了質疑。

　　難題1： 補償標準怎么制定

　　“這是對業主利益的一種雙重保障，在交房后，我們將贈予一定數額的裝修基金(600元/平方米左右，記者注)作為回饋，同時，在2010年交房前兩個月，如業主提出退房要求，開發商將按110%退還全部已付房款。”剛提出補償方案的三墩某樓盤銷售人員告訴記者，此不是口頭承諾，而將以協議的形式給予業主充分保障。

　　但有業主對該方案提出質疑：裝修基金的標準源自一期售出房源的成交均價8600元/平方米與二期的開盤均價8000元/平方米的差價600元/平方米，再乘以房子的具體面積。該業主說，既然是差價，就應該按照一期的開盤均價9500元/平方米而不是成交均價算。

　　對此，開發商特地向記者表示，這套方案并非“補償”，而是對老業主的利益保障，替老業主分擔后市風險。

　　其實，這家樓盤應該是第一家就二期房源降價對一期業主作出較大總額“補償”的開發商，但即使這樣，還是難以讓所有的老業主滿意。一位“隔岸觀火”的開發商向記者吐露真言：面對這么多老業主，不同的房源，不同的樓層，不同的景觀，真要“一碗水端平”地補償實在是件費心力的事，也很難做好。

　　采訪中，不少開發商認為，如果要補償，標準的制定很難。試想一下，一個樓盤，有排屋、公寓、酒店式公寓多種產品類型。一期二期房源本身位置就不同，產品類型也不一樣，很難衡量這其中“降”了多少價。

　　難題2： 補償能否實現快速銷售

　　萬科率先公開降價后，本報調查發現，跟隨萬科之后的降價樓盤，除少數幾家外，其他的成交量放大并不那么明顯。對于那些做出補償的開發商而言，樓盤銷售能否快速被拉動？

　　記者調查發現，至今對老業主作出補償的基本上是新開盤不久的樓盤，如野風現代城、南北西岸。而且在補償前，售出房源都不多，最多也不過二三十套。

　　應該說，相比不補償的樓盤銷售基本停滯的現狀，補償老業主的樓盤銷售狀況自然要好一些。野風現代城8月1日推出353套房源，在售出30多套房源后宣布對剩余房源打7.8折，銷售均價由原先的19000元/平方米降到現在的14900元/平方米。同時，現代城對之前購買三期景苑的業主也采取了明確的補償措施：除了享受同樣的促銷優惠折扣補償之外，還能繼續享受當時開盤的優惠折扣。由于老業主的配合，據11月12日杭州透明售房網的數據，現代景苑已售出190套房子，銷售率達54%左右。但另5家也有補償方案提出的開發商，其銷售效果就沒有現代景苑明顯。

　　對此，某至今仍堅持沒有對老業主做出補償的開發商無奈地說：即使補償老業主，也不能保證快速回籠資金。因為后期房源能否快速銷售主要還在于價格。更何況，剛開盤不久的房源進行補償比較容易，但如果樓盤銷售已經過半，老業主補償要花費大筆資金，如果后期新房源資金又無法增加，這就是筆“只出不進”的賬。補償一旦開了頭，如果銷售不好，進行第二次第三次降價，補償工作將不勝其煩。

　　浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認為，在眼下這樣的市場背景下，開發企業總的原則還是以高性價比去贏得市場、贏得客戶，但不同的企業、不同的項目還應根據自己企業資金鏈的情況以及項目的情況區別制定價格策略。對那些一期已經賣完，二期開始降價的樓盤，能否通過提高一期產品附加值的方式來回饋老業主？

　　建議： 與其事后補償，不如事前約定

　　面對房價存在下降的風險，作為想購房的人，您如何有效規避風險？是否只能坐等開發商給予補償？

　　雖然在時下的法律社會，每個人都應該具備契約精神，但面對房子這樣一宗大件商品的快速貶值，于情于理很多人都還很難接受。

　　浙聯律師事務所主任律師戴和平認為，與其事后這么艱苦地索求補償，還不如在買房時就降價事宜做好約定，比如萬一以后樓盤降價，購房者可以無理由退房。戴律師認為，在以往的賣方市場，購房者一般無法與開發商就合同條款進行談判，但在時下的買方市場，開發商為了賣房，還是有可能同意增加此類條款的。

　　而作為開發商，在這一形勢下，降價是否是房源銷售唯一的選擇呢？如何處理好老業主和新業主的關系？

　　金地集團杭州公司企劃經理沈鋒明認為，由于開發商與購房者之間的信息不對稱，降價后面臨的老業主補償很容易引發糾紛。還不如在產品升級上多做文章，讓老業主見得到。比如送中央空調、送物管費、電梯品牌升級等。這樣能讓新老業主同時受惠。