北京凱旋旗艦小區(qū)的業(yè)主王小姐一過(guò)新年就有一件喜事：她的房貸成功進(jìn)行了平轉(zhuǎn)按揭，從一家大銀行轉(zhuǎn)到一家較小的股份制商業(yè)銀行，享受到存量房貸利率7折的優(yōu)惠。

　　王小姐2007年10月在某大型國(guó)有商業(yè)銀行辦理了住房按揭貸款，簽訂的是20年50萬(wàn)元的商業(yè)貸款合同。去年央行宣布，“自2008年10月27日起將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大為0.7倍”，她就去申請(qǐng)7折房貸利率的優(yōu)惠。誰(shuí)知，由于曾出現(xiàn)過(guò)逾期還款的情況，她的申請(qǐng)被那家大銀行拒絕了。

　　但王小姐沒(méi)有放棄，經(jīng)過(guò)打聽(tīng)，她發(fā)現(xiàn)不少中小銀行“靈活得多”：只要資質(zhì)好，購(gòu)房人愿意將房貸從甲銀行轉(zhuǎn)到乙銀行，乙銀行將免費(fèi)提供墊資，通過(guò)擔(dān)保公司將購(gòu)房人在甲銀行的房貸還清，購(gòu)房人還能再以首次購(gòu)房的身份從乙銀行獲得7折優(yōu)惠貸款利率買(mǎi)房。

　　王小姐馬上算了一筆賬，目前5年以上基準(zhǔn)利率為5.94%，8.5折后利率為5.049%，月供為3313.5元。優(yōu)惠到7折后利率為4.15%，“我每月月供可調(diào)整到3071.69元，如果按20年利率不變來(lái)算，一共能省下58034.4元，作為一個(gè)工薪階層，我沒(méi)有理由不‘搬家’”。

　　時(shí)至今日，四大國(guó)有銀行針對(duì)2008年10月27日之前貸款買(mǎi)房的存量房貸細(xì)則仍未宣布，部分中小銀行則開(kāi)始私下推出優(yōu)惠條款，搶占存量房貸市場(chǎng)。眼下，工行表示總行尚在制訂房貸細(xì)則，中、農(nóng)、建三大行則把權(quán)力下放給各分行，要求根據(jù)市場(chǎng)情況自行作出細(xì)則規(guī)定。但從已經(jīng)公布的部分條文來(lái)看，四大行的政策或許比中小銀行苛刻一些。如關(guān)于貸款余額，農(nóng)行北京分行的要求高達(dá)50萬(wàn)元，而光大銀行僅要求30萬(wàn)元；多數(shù)銀行要求客戶(hù)提出申請(qǐng)，評(píng)估后才能享受優(yōu)惠，而民生銀行表示將自動(dòng)折扣優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士還透露，四大行或許將在首付比例等方面給購(gòu)房人設(shè)“坎兒”。

　　這讓很多在四大銀行貸款買(mǎi)房的購(gòu)房人心理很不平衡。在房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的論壇里，不少業(yè)主紛紛發(fā)帖告知自己和貸款銀行的協(xié)商結(jié)果，更多人咨詢(xún)哪家銀行可以容易辦下來(lái)7折優(yōu)惠、什么條件下可以轉(zhuǎn)按揭、該如何轉(zhuǎn)等。有的業(yè)主還發(fā)帖號(hào)召辦不下來(lái)貸款優(yōu)惠的業(yè)主們集體把房貸搬家。

　　焦點(diǎn)網(wǎng)的論壇管理員也發(fā)現(xiàn)，“一些可以做擔(dān)保的小公司在業(yè)主帖子里瘋狂違規(guī)發(fā)廣告，刪都刪不過(guò)來(lái)”。看到不少網(wǎng)友提出“團(tuán)辦轉(zhuǎn)按揭”的需求，網(wǎng)站甚至計(jì)劃協(xié)助聯(lián)系合適的貸款銀行，“已與幾家銀行進(jìn)行了接觸，細(xì)節(jié)正在洽談中”。

　　天天和銀行打交道的北京凱勝經(jīng)略擔(dān)保公司總經(jīng)理康勝告訴記者，“銀行也很急！”

　　“利率優(yōu)惠政策出臺(tái)后，我們經(jīng)手的平轉(zhuǎn)房貸業(yè)務(wù)陡增，絕大部分都是從大銀行往中小銀行搬家。”康勝分析，購(gòu)房人拿不到7折房貸利率的原因主要有三種：一是有過(guò)逾期還款行為；二是貸款金額限制，有的銀行更注重貸款金額高的客戶(hù)；三是房貸存續(xù)期不夠長(zhǎng)。

　　康勝認(rèn)為，各大銀行其實(shí)都制定好了房貸細(xì)則，但都“捂著蓋子不揭鍋”。銀行之所以這么做是因?yàn)檎l(shuí)也不想做第一個(gè)吃螃蟹的人，都在觀望競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的細(xì)則，“如果有比自己更優(yōu)惠的地方好及時(shí)調(diào)整”。

　　至于不少購(gòu)房人謀劃房貸搬家的急迫心情，康勝認(rèn)為大可不必。他介紹，目前主要的轉(zhuǎn)房貸方式是“平轉(zhuǎn)”。由于多數(shù)銀行擔(dān)心出現(xiàn)房貸套現(xiàn)等假按揭行為，都要求錢(qián)款必須經(jīng)由一家擔(dān)保公司在兩家銀行間劃轉(zhuǎn)，這就要求購(gòu)房人支付一定的擔(dān)保費(fèi)用，“大約是貸款金額的1.5%”，加上評(píng)估費(fèi)和一些貸款合同中要求的違約費(fèi)，“我們估算，50萬(wàn)元以下的貸款搬家是不合算的”。

　　雖然占據(jù)房貸市場(chǎng)大頭的四大銀行至今按兵不動(dòng)，但康勝估計(jì)，“四大行最后的政策只能比中小銀行更優(yōu)惠”。由于房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，2009年各大銀行難以在增量房貸方面有所作為，只能抓緊力保存量房貸，“一旦自己的條款過(guò)緊就會(huì)面臨客戶(hù)被挖的情況，大銀行的壓力非常大”。

　　“我們估計(jì)春節(jié)前四大行的細(xì)則就該出來(lái)了”，康勝說(shuō)，購(gòu)房人可以等一等再說(shuō)，“不要著急”。(蔡宗琦)