金融危機后續效應正廣泛蔓延,加之第二波金融危機沖擊的陰影浮現,今年以來外資拋售物業現象有所增加。專家認為,全球經濟放緩、借貸困難以及風險的重新評估,都使外資對中國房地產投資整體放緩。短期內,投資者和開發商的活動將持續收縮,并從二、三線城市撤回到一線城市。

　　另一方面,中央政府明確支持金融創新,不斷放寬房地產融資渠道,將有利于外資充分把握環球經濟危機中的“中國機會”。部分早已布局中國市場深耕多年的外資地產商,也繼續穩健展開其中國發展戰略。在眼下中國房地產市場版圖中,外資的表現震蕩分化,進退互現。

　　美基金撤資合景成都項目

　　3月12日深夜,合景泰富地產(港交所代碼:1813)發出公告宣布,該集團與AetosCapitalAsia投資基金就位于成都的3個地產項目所訂立的合資安排已經終止。據悉,Aetos投資基金在這3個項目中所擁有的股份為35%,合景泰富表示將利用內部資金及部分銀行貸款進行回購,涉及金額達到1億美元。本次合資終止后,合景泰富將全資擁有成都這3個項目的全部股權。根據合景泰富提供的數據,去年末其擁有的現金流達到14億元,加上今年頭兩月物業銷售金額理想,達到6億元,比去年同期增長了100%,此次回購不會對集團資金狀況造成壓力。

　　合景泰富主席助理、投資者關系總監周勵對記者表示,該項目合資安排終止并不影響項目銷售計劃。據介紹,該項目中的3號地塊“疊翠峰”將于本月下旬開售,而9號、10號地塊“成都譽峰”也將在今年第三季度推售。事實上,近兩個月來成都、廣州等地房地產市場成交展現出強健反彈及回升勢頭,令合景泰富主席孔健岷對成都項目充滿信心。盡管該項目由“合資”變為“獨資”,但周勵形容此次合作終止的過程,雙方是“一拍即合”,皆大歡喜。

　　作為此次事件主角另一方的美國基金AetosCapital,成立于1999年,主要投資方向為房地產以及對沖基金。其早前也曾傳出欲退出對雅居樂地產(港交所代碼:03383)惠州白鷺湖項目的收購。據了解,2007年11月,Aetos以12億元人民幣收購雅居樂惠州白鷺湖項目25%股權。去年10月,Aetos以雅居樂推遲完成約定條件的理由,提請中止收購白鷺湖項目股權,并要求雅居樂退還12億元訂金及利息。雅居樂認為Aetos終止函屬不當和無效,對其要求提出質疑。

　　有業內人士認為,金融海嘯后外資撤離中國房地產市場趨勢明顯,此次Aetos轉讓股權只是其中的一個案例而已,預期今后類似的項目物業拋售、轉讓事件還會出現。

　　外資在華物業版圖加速震蕩

　　根據國家統計局的數據顯示,2008年中國地產投資總額達3萬億元人民幣,同比增長20.9%。但近幾個月來,中國的房地產投資卻輕微下滑。仲量聯行最新一份研究報告認為,全球經濟放緩、借貸困難以及風險的重新評估等,都使得中國房地產投資的腳步放緩。短期內,投資者和開發商的活動將持續收縮,并暫時將注意力從二、三線城市撤回到上海和北京等一線城市。

　　早在去年9月金融危機爆發后,摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟、美林等國際投資機構便紛紛欲拋售在華物業。隨著金融危機后續效應正廣泛蔓延,加之第二波金融危機沖擊的陰影浮現,今年以來外資拋售物業現象有所增加。據悉,在上海,摩根士丹利欲出售上海東海廣場項目,澳洲最大投行麥格理集團正為旗下上海城市公寓酒店找買家,李嘉誠旗下和黃、長實集團近幾個月多次拋售位于上海的別墅、商鋪、會所物業,凱雷投資集團欲虧本出售110套中房·森林別墅……部分外資如今對中國房地產市場興趣大降。

　　易居中國近期一份報告分析,外資出售、轉讓在華房產物業主要基于三個原因:一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重,流動性出現問題,需要從亞太等區域回收資金；二是中國房地產市場出現調整,銷量明顯下降,部分區域價格出現一定幅度下跌,各方對后市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值趨勢放緩。

　　危機中“中國機會”誘惑不少

　　去年末中央政府出手,涉及房地產業的相關政策措施連續出臺,力度之強近年罕見。市場的政策環境不斷轉好。去年12月,國務院“國9條”和“金融30條”中都明確指出要創新融資方式,通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式,拓寬企業融資渠道。

　　房地產信托基金(REITs)有望在今年展開試點,仲量聯行分析人士指出,這有助于減少銀行在房地產市場中的參與度,為房地產投資提供一個更專業化的環境、降低市場投機、提高房地產市場的透明度。同時,也為外資提供了另一條進入中國市場的途徑。金融危機中的“中國機會”,對于相當一部分尋求資產安全的外資來說,仍有相當大的誘惑。

　　另一方面,部分早已布局中國市場深耕多年的外資地產商,也繼續穩健展開其中國發展戰略。去年9月,廣州東塔項目被新世界集團掌門人鄭裕彤旗下珠寶企業周大福以底價奪標。近日,香港珠寶大王吳鎮科名下鎮科集團又獨家報名參與金額達7.4億元的上海靜安小亭地塊競拍,擬將其發展為綜合性商業社區。這將是繼周大福后,港資競標內地房地產項目輕松奪魁的又一案例。

　　香港興業國際集團及英資背景的香港著名地產商太古地產,3月10日啟動上海大中里項目。據悉,該項目預計2013年完工,總投資額將超過100億元人民幣。在太古地產的戰略規劃中,未來5年其發展重心將轉至內地市場,目前已進入廣州、上海、北京、成都4個城市。

　　另一外資開發商凱德置地,近期也調整了旗下項目銷售計劃,以應對內地房地產市場近期出現的“小陽春”。其位于佛山和成都的4個樓盤3月陸續開售,位于北京的大型綜合商用項目北京來福士中心也將開業。去年9月,嘉德置地集團廖文良曾表示,嘉德置地將在尋找商機和規避風險之間找到最佳平衡點,穩健積極地投資中國內地的優質地產項目,力爭至2010年調整期后有所收獲。(記者 李廣軍)