今年上半年樓市交易持續冷清，到八月已降至近三年來最低點，9月至10月將成為開發商今年最后一搏的時機。本報統計，確定將于九十月份推出產品的項目已超過30個，其中近一半為今年首次露面的純新盤。

　　據本報記者不完全統計，確定將在九十月份推出新住宅的京城房地產項目，總數超過了30個，這將形成今年以來又一個較為集中的市場供應高潮，此前的一次供應高潮發生在奧運會開幕前的六七月份，為規避奧運會對銷售可能帶來的影響，部分項目提前入市。

　　近半數為首次面市的純新盤

　　此次將迎來新產品推出的30多個項目中，約半數為今年來首次面市的純新盤。14個純新盤中，既包括首次推廣的悅溪、龍湖·唐寧one等項目，也包括奧東18、遠雄大觀等多次推遲開盤的“老新盤”。悅溪項目銷售總監張昊坦言，受奧運影響，部分將于九十月份入市的純新盤將面臨推廣時間過短，客戶積累不足的問題。

　　在即將新放量的30多個項目中，中高端項目占了絕大多數，除了保利·西山林語、陽光波爾多等幾個別墅項目外，包括公園星期八、國奧村、西府·頤園等14個新老項目都采用精裝修產品入市，占項目總數的近半。而在供應量方面，眾多項目也一改過去少量多批次入市風格，直接集中推出，這反映出開發商急于銷售的迫切心態。據金泉國際大酒店銷售人員介紹，該項目為高端酒店式公寓類產品，一次性開盤就將推出近400套房，類似大推房源的項目占到近三成。

　　定價成為開發商面臨的難題

　　在市場觀望氣氛和開發商急于銷售的雙重影響下，定價成了擺在眾多銷售負責人面前的一道難題。據本報記者統計，將開盤的14個純新項目中，只有西府·頤園和香溪度預計價格低于20000元/平米，其余公布預計價格的8個項目都在此價格水平之上。其中龍湖地產(企業專區,旗下樓盤)開發的唐寧one預計售價高達40000元/平米，開發商方面表示，項目將做成京城頂級的住宅產品。

　　老盤后期的價格則有漲有跌，包括保利·西山林語別墅在內的部分高端項目，在市場接受程度較好的基礎上，后期入市價格略有上調，保利·西山林語未來將推出的別墅均價21000元/平米，相對此前項目開盤時的價格水平，上漲了1000元/平米。但更多將入市的中端項目選擇的是維持原價格水平并適度優惠。

　　入市新老項目雖然價格水平普遍較高，但相比周邊價格水平，新入市的項目普遍采取的是低價入市策略。美利山銷售負責人表示，未來將推40-70平米之間小戶型LOFT產品，價格在13000元/平米，而目前該項目所在區域的住宅銷售價格明顯高于這一水平。

　　超過半數項目尚未明確推盤價格，在當前的市場環境中，確定一個既能保持利潤，又能拉動銷售的價格水平成為將入市開發商面臨的難題。

　　數據分析

　　兩月內入市項目可能超50個

　　記者統計中原地產等多家代理行及各家房地產公司的數據發現，京城原計劃在今年入市的新老項目數量在140個左右，其中純新盤為80個左右，相比去年100個純新盤少了20個左右。

　　而根據北京市房地產交易管理網公布的數據統計，今年1-8月獲得預售許可的房地產項目，除去商業、公建、地下車庫、工業園區等類型外，住宅項目數量已經超過120個(同一住宅項目分批申請預售許可證也計算在內)，其中純新盤項目數量不到50個，同比去年降幅明顯。

　　而在奧運結束后的九十月份內，預計將入市的項目就超過了30個，如果按照此前分批申請預售許可的習慣，入市住宅項目量可能超過50個，兩月內集中入市住宅項目量，就接近今年1-8月的半數，而其中純新盤入市量也超過1-8月總量的四分之一，開發商強推盤最后一搏的心態展露無遺。

　　上半年持續低迷的市場銷售狀態，使得開發商反復推遲原有開盤計劃，而年終將至，再不開盤銷售，今年的業績就難以保證，資金、市場的壓力迫使開發商選擇集中精力在年底前的“金九銀十”大肆推盤。

　　開發商心態

　　多數做好了繼續妥協的準備

　　像約好了一樣，奧運后北京多個樓盤吹響了推貨的“號角”，趕在傳統意義上的“金九銀十”入市。不少開發商表示，選擇這個時機集中推盤，是為了以大供應量來刺激購房者的剛性需求。

　　奧運是觀望的時間節點

　　“奧運之前很多購房者都在等，想看奧運后房價會不會降”，不少開發商都表示了相同的一個意見，認為北京房價若在奧運后能挺住，那么購房者的觀望堅冰就有可能開始融化。

　　金地格林小鎮6預計在9月初推出新的B2樓，金地集團(企業專區,旗下樓盤)營銷部經理李璞認為，奧運結束之后，單雙號限行，注意力轉移等負面因素都消除了，是一個推盤的好時機。而之前很長一段時間購房者遲遲不出手買房，剛性需求也積累到了相當的程度，奧運結束之后，一些購房者看到房價未像其想像的那樣大跌，很有可能就會改變觀望。

　　融科·香雪蘭溪也將在10月份開盤。“北京的購房者中，外地人占了相當大的比重，奧運會全世界面前展示了北京，應該說北京樓市的需求會進一步增大”，融科置地執行總裁鄭志剛說。

　　“信心比擔心多一點”

　　“不是不擔心，但是現在信心要比擔心多一點”，鄭志剛說，今年前8個月樓市整體大勢確實不太好，原因是多方面的，既有政策方面的因素，也有市場方面的因素，在這種情況下，現在很多網友都對北京樓市不看好，但是融科有信心，這種信心主要來源于對中國經濟未來的看好。

　　鄭志剛說，種種跡象看來，中國經濟在奧運后不會下滑，房地產也沒有理由一直壞下去。同時，北京的剛性需求是客觀存在的，經歷了大半年的觀望后，年末有不少需求應該會釋放出來。

　　李璞表示，金地旗下的金地格林小鎮6和金地名京，都對九十月份的銷售充滿信心，認為今年的后四個月交易會慢慢活躍起來。

　　事實上，開發商也做好了繼續妥協甚至加大妥協的準備，不少開發商都表示，在接下來的幾個月，不排除繼續推出特價房或其他優惠形式的可能。

　　購房者說

　　不在乎多等幾個月

　　“我從2007年等到現在已經一年了，始終覺得房價漲勢太高會回落，現在全國都有降價的趨勢了，我肯定不會選擇在這個時候買房。”曾經在望京首開知語城項目排過號的卞先生，屬于堅定的看跌派，目前奧運剛剛結束不久，房價并未出現大跌的趨勢，雖然與卞先生觀望的期待相去甚遠，但他并沒有太大感覺，“已經等了一年多了，不在乎再多等幾個月。”說這話的時候他表情堅毅。

　　卞先生的觀望心理，在目前京城購房者中很有代表性，經歷過了2007年房價的暴漲，2008年上半年交易量下跌開發商相繼降價后，越來越多的購房者相信房價不可能一直向上，總有價值回歸的時候，于是選擇繼續觀望。

　　準備迎接更多優惠

　　訂過萬年花城房的呂先生選擇把房子退了，理由是覺得今年底開發商肯定會拿出更大的降價優惠，“現在各個媒體都在報道開發商資金鏈緊張，他們要回籠資金除了降價銷售之外已經沒有別的選擇了。”呂先生對自己的判斷很自信，而同樣的判斷也在影響著市場內更多的購房者。

　　在國家宏觀調控促成全國房地產市場交易量大幅減少，市場一片蕭瑟之際，外埠市場的購房者已經親身體會到了房價大幅下調的猙獰，而北京很大部分購房者顯然也對此寄予厚望。“我就是想在更合適的價位買房，算是一種抄底投資。”呂先生表露心跡。

　　該出手時就出手

　　與繼續觀望、爭取更大優惠的其他購房者相比，楊女士是個異類，因為她不久前買了立水橋南的媒體村一套二居室做婚房。她并不認為自己的有悖于大眾的選擇是錯的，她覺得未來市場即使有項目出現大的價格下調，那也是它本身值不了這個價，但好房的價格不會有太大變化。

　　因自身住房需求選擇購房的購房者其實并不是個例，北京市房地產交易管理網上的數據也是證據，即使在奧運會正式開幕后的幾天內，交易量下跌到了低谷，但仍然有購房者在出手購房。