在眾多業(yè)內(nèi)人士看來， 2008年樓市的“金九銀十”將注定成色大減。繼8月份北京樓盤入市供應和銷售量創(chuàng)造近三年新低后，九十月份樓市是否能夠強勢復蘇是所有人心中的疑問。

　　事實上，從前兩個月京城樓市顯現(xiàn)出的“無為而治”的態(tài)度，似乎已可感覺到市場出現(xiàn)一些聽之任之的消極。可開發(fā)商真的就這么放棄2008年了？答案顯然是否定的，經(jīng)歷奧運盛會的“蟄伏期”之后，不少項目咬緊牙關挺到9月份放手一搏。來自協(xié)成機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份預計約有38個項目將陸續(xù)進入市場，其中純新盤17個，這部分純新盤中有相當一部分是開發(fā)商原計劃在七八月份推出，但由于包括奧運會轉(zhuǎn)移樓市視線等種種原因在內(nèi)而推遲入市的樓盤。

　　“今年樓盤銷售成敗在此一舉，九十月份可以說是很多項目今年最后的機會，‘金九銀十’具體反彈力度將和價格緊密聯(lián)系，如果市場依舊沒有實質(zhì)性的改觀和突破，那也幾乎為今年的銷售業(yè)績徹底定性。因此不管主動還是被動，這個時期內(nèi)京城樓市將可能引發(fā)重大變革，以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主的群體將面臨生死存亡的嚴酷考驗，他們的態(tài)度將為之后這幾個月的樓市增加極多變數(shù)。2008年北京樓市的決戰(zhàn)時刻，已在奧運絢麗華彩的硝煙漸散中悄然來臨。”資深業(yè)內(nèi)人士分析。

　　看點

　　高端公寓、別墅成供應主流

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份預計約有38個項目陸續(xù)進入市場。從環(huán)線位置上來看，9月預計開盤的項目有半數(shù)以上位于五環(huán)以外區(qū)域，共計16個。四至五環(huán)之間約有8個項目開盤；三至四環(huán)間有7個項目計劃入市；二至三環(huán)間約有5個項目開盤，而二環(huán)內(nèi)則有兩個新盤計劃面市。

　　9月即將開盤的項目中有高檔公寓類項目10個，多數(shù)項目位于四環(huán)內(nèi)，如威爾夏國際公寓二期、凱德·華璽、擎峰等；別墅類項目5個，多為產(chǎn)品類型較為高端的獨棟別墅，如華亞·琉森湖莊園、MOMA萬萬樹、天恒·別墅山二期等，從目前公布的市場價格信息來看，預計9月市場整體均價受公寓、別墅類高端產(chǎn)品放量的影響可能會出現(xiàn)小幅攀升。

　　協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認為，與往年同期比較，9月份即將投入市場的新增供應量仍將有所減少，雖說9月是傳統(tǒng)樓市營銷上的黃金月，并且許多項目因奧運的召開錯后或推遲了七八月的入市時間。但由于近期地產(chǎn)市場回暖信號依舊不明顯，使得部分開發(fā)商對后市預期缺乏信心，從而放緩銷售推廣。目前的市場觀望更為嚴重，加之政府對于目前市場主體的調(diào)控力度沒有絲毫放緩的跡象。使得目前市場出現(xiàn)相對蕭條局面，但隨著奧運后部分市場剛性需求的釋放，有望給商品房市場帶來購房需求的增加，預計樓市將在奧運后9月底至10月份有希望出現(xiàn)小幅回暖。

　　格局

　　蜂擁入市加劇樓市競爭

　　來自亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，九十月份這段時間內(nèi)，預計將有近80個項目放量銷售，其中約四成均為純新盤，項目的集中供應必然會加劇樓市的競爭格局。“在8月樓市供需出現(xiàn)‘急剎車’之后，‘金九銀十’的樓市供應量有望攀上高峰，然而，受‘9070’政策影響導致了產(chǎn)品供應的嚴重同質(zhì)化，樓市價格戰(zhàn)正在醞釀。”王英男認為。

　　王英男認為，從這段時間純新盤低價入市受到追捧可以看出，京城的自住型需求仍然較為旺盛，之前受到高房價的制約不得不選擇觀望，但是一旦發(fā)現(xiàn)性價比高的項目就會馬上出手。因此，在當前的市場形勢下，對大多數(shù)項目而言，哪個項目價格降得早、降得快、降得直接，資金就能迅速回籠，以往僅針對部分客戶的促銷活動已不能引發(fā)購房人的購買熱情。目前開發(fā)商采用的打折、贈禮等促銷方式均在利潤幅度內(nèi)，由于土地成本較低尚未觸及其成本底限，因此，對于開發(fā)商來說，這些促銷方式僅僅降低了企業(yè)的預期利潤率，仍有一定的贏利空間。然而，“金九銀十”的集中供應，勢必加劇樓市競爭格局，如果價格戰(zhàn)繼續(xù)深入，將很可能令開發(fā)商傷筋動骨。

　　變化

　　“價格戰(zhàn)”中漲跌互現(xiàn)

　　事實上，從9月份開盤項目公布數(shù)據(jù)可以看出，開盤項目呈現(xiàn)出比較明顯的漲跌互現(xiàn)態(tài)勢，純新項目開盤幾乎都選擇了理性的低價入市，價格定位日趨合理，虛高現(xiàn)象明顯改觀，三四環(huán)附近的普通住宅普遍在13000-14000元/平方米的價位，五環(huán)外包括燕郊在內(nèi)的遠郊樓市價格回落尤其明顯，普遍下降20%以上。而對比明顯的是，城區(qū)核心位置項目和高檔公寓、別墅的開盤價格與過去相比保持穩(wěn)定，不少項目后期價格持續(xù)上漲，受市場整體不景氣影響并不明顯，價格依然保持堅挺。

　　“從如今的市場可以看出，高品質(zhì)產(chǎn)品是經(jīng)得起考驗的，依然受到市場的歡迎和認可，而中心地段一般多為高端物業(yè)，其稀缺性和不可復制的區(qū)位優(yōu)勢也注定了保值空間和升值潛力。目前市場上降價幅度最大的，多為同質(zhì)化產(chǎn)品和遠郊項目，這部分樓盤是如今受沖擊最大、降價最多的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出。

　　“所謂價格戰(zhàn)更大的可能會出現(xiàn)在某些特定區(qū)域的特定項目上。如遠郊項目，下半年受保障性住房上市影響，部分與保障性住房重合的購買力的轉(zhuǎn)移，必然會造成遠郊項目銷售壓力的加大，價格有可能出現(xiàn)顯著回落。此外，還有部分去年價格上漲過快、幅度過高的項目，超越了區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀和產(chǎn)品價值，價格也會出現(xiàn)合理調(diào)整。”繆培丹說。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為，今年到目前為止花樣翻新的打折促銷手段并未讓購房人買賬。下半年，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象將更為嚴重，在采用打折方式無法起到促銷效果的時候，開發(fā)商將會將營銷重點轉(zhuǎn)移到提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加價值上，來吸引購房人的關注。(邱旸)