“這是目前為止影響最大、對市場沖擊最有力、最為有效的調控政策！”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉一連用了三個“最”字來表達他的特殊感受。能讓見過不少大場面的他如此激動的，正是近日市場盛傳深圳官方有意推行的二手房“準限價”政策。
知情人士透露稱，這一政策將規(guī)定，深圳全市范圍內的二手房交易辦理銀行按揭時，評估價不得超過已給出的所在區(qū)域同類物業(yè)的某一最高限價。“政府雖然不干涉具體物業(yè)的交易價格，但無形中卻加大了購房者，特別是投資者的成本。”深圳香地地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理半求分析說。
深圳房管局一位負責人接受記者查詢時表示，二手房限價政策正在籌劃當中，一切以最終公布文件為準，具體內容尚不能透露。而有業(yè)內人士表示，雖然房管局并沒有下發(fā)相關文件，實際上早在4月初，此政策已在市場上逐步推行，并已造成相當影響。
張偉認為，4月份深圳中原地產(chǎn)二手豪宅成交量大幅下滑，應該“歸功于”此項政策。該公司歷來為深圳二手物業(yè)代理市場老大。以華僑城二手豪宅交易市場為例，物業(yè)實際成交價為每平方米30000～40000元左右，而政府規(guī)定的按揭最高價只有每平方米15000元。簡單算來，原本能買兩套房子的首期款，現(xiàn)在只能買一套房子了。
他表示，經(jīng)中原地產(chǎn)研究部門推算，政府定下的按揭最高價大約是房產(chǎn)原值上浮20%左右，從政府角度看，這一幅度或許還算合理，但近兩年深圳樓價飛漲，不少樓盤都翻了一倍多，卻也是眾所周知的事實。
“該政策直指房價‘七寸’，起到了立竿見影的作用，”張偉說，“市場上流動性過剩，是房價失控上漲的根本原因，以此來控制貨幣流動性的效果，甚至遠比加息來得直接。”
而一般認為，政府這樣做的目的，正是為了切斷深圳樓市二級(一手商品房)與三級(二手房)市場之間的價格傳遞紐帶，以便抑制上漲過快的豪宅房價。
“近年深圳樓價上漲已超出理性范圍，往往是一個地區(qū)推出新樓盤起售價就比周邊高出很多，同區(qū)二手房馬上以此為標準，以至于二手豪宅標價幾天一漲，甚至一天幾漲的情況屢見不鮮。”世華地產(chǎn)營業(yè)部副總經(jīng)理陳立波稱。去年該公司二手代理業(yè)務市場占有率位列深圳三甲。
陳指出，過去兩三年深圳投資型買家大增，不少就是利用銀行杠桿投資多套樓宇，二手房“準限價”政策一出，意味著短期物業(yè)投資成本大增，而市場價格受限，也意味著投資者轉手套利難度增加，繼而導致新樓盤的預期升值空間大幅削弱。
不過他相信，該政策短期內無疑會對市場造成影響，但長期來看利大于弊，因為這有助于穩(wěn)定樓價，抑制過度投資，使市場更為理性平穩(wěn)。
“事實上，針對投資型購房者的政策措施還會陸續(xù)出臺。”一位政府內部知情人士向記者透露。其中之一，是深圳將會在五六月間實行以物業(yè)評估價強制征收二手房交易個人所得稅，這是專門為對付二手買賣市場中普遍存在的“陰陽合同”而設置的。
所謂“陰陽合同”，是指二手房交易中，向稅務部門提交的成交報價，往往遠低于雙方實際成交價，賣房者以此來減少繳納個稅。深圳稅收部門曾表示，當?shù)匾虼硕倮U的稅款，每年在5億元以上。
一路高歌猛進的深圳房價，是否會因此迎來“拐點”？也許今后幾個月里，局面會變得較為明朗。(龍飛)
