境外投資者參與購買上海經(jīng)營性土地的限制近日進一步松動：剛剛公布的2007年上海市一號國有土地使用權掛牌出讓公告不僅不再要求境外購買人必須在內(nèi)地注冊公司，而且競買保證金也可以直接用外幣支付。

　　至此，對于境外資本買地資質(zhì)的限制在上海已經(jīng)基本消除。買地環(huán)節(jié)不再“限外”，是否意味著對于外資投資房地產(chǎn)控制的放松？或者只是“國際化程度提高的表現(xiàn)”，方便操作，有利于監(jiān)管？

　　外資買地不再要求“商業(yè)存在”

　　5月10日，分布在上海寶山、南匯、楊浦、閔行等10個區(qū)的45幅國有土地使用權掛牌出讓文件，開始向包括外資在內(nèi)的有意競買者發(fā)放。這些地塊中有六幅涉及住宅、七幅涉及商業(yè)和辦公樓，其他為工業(yè)用地。

　　上海市房屋土地資源管理局不久前發(fā)布的今年首個國有土地使用權掛牌出讓公告，與去年的幾個出讓公告相比，對境外購買人的資質(zhì)要求明顯放寬：出讓保證金可以用外幣支付。與此同時，也沒有要求境外購買人必須擁有內(nèi)地注冊公司。

　　公告顯示，“境外的自然人、法人、其他組織”均有資格參與競買。這與2006年上海市國有土地使用權掛牌出讓一號公告對“競買資格”的要求大相徑庭：遵循“商業(yè)原則”，參加競買的境外投資者必須“領有一年期外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照”。

　　此外，此次土地出讓的保證金，除了可以用人民幣支付之外，還可以用美元、港元、日元以及歐元四種非人民幣幣種支付，賬戶名為上海市房屋土地資源管理局。這意味著境外公司可以直接通過境外匯款的方式給付。

　　外資買地限制逐步解除

　　2006年7月24日，中國建設部、外匯管理局等六部委出臺《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對外商投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場的準入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理和境外機構及個人購房管理予以規(guī)定，旨在遏制境外熱錢炒作境內(nèi)房地產(chǎn)。

　　這一約束性文件規(guī)定，境外機構和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。而設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。這被業(yè)內(nèi)認為是意味著我國房地產(chǎn)領域從對外資幾乎“不設防”到實行“核準制”的開始。

　　正是在這一樓市調(diào)控的政策背景下，上海市房地局隨即在2006年土地出讓一號公告中明確要求“遵循商業(yè)存在原則”，這意味著外資要想買地，必須事前注冊公司，并且至少有相當于投資額一半的注冊資金到位。外資直接投資買地的大門幾乎隨之關閉，上述一號公告的地塊全部由內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)競得。

　　隨后，在上海市2006年第二號經(jīng)營性土地出讓公告中，外資競買者的“商業(yè)存在”要求突然消失，但競買者繳納的保證金還須以人民幣支付。多數(shù)在中國境內(nèi)沒有足夠人民幣流動資金的境外房地產(chǎn)公司很難做到人民幣支付，只能“曲線”運作，通過在內(nèi)地的子公司、或與本土公司合作拿地，保證金基本上由內(nèi)地公司支付。

　　日前公布的2007年上海市一號國有土地使用權掛牌出讓公告則將這一要求也一并取消，境外資金競買土地的保證金，可以用美元等四種非人民幣幣種支付。至此，對于境外資本買地的限制已經(jīng)基本消除。

　　有利監(jiān)管還是放松控制？

　　業(yè)內(nèi)人士認為，上海“松綁”外資買地限制的原因之一是外資直接投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢。

　　據(jù)上海市外國投資工作委員會統(tǒng)計，今年1至4月，上海房地產(chǎn)業(yè)吸收6.9億美元的合同外資，比去年同期下降了42.23%，房地產(chǎn)業(yè)合同外資僅占全市同期吸收合同外資總額的15.9%。在前四個月批準的32個房地產(chǎn)業(yè)外資項目中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目占12個，其合同外資金額同比更是下降了45.25%。

　　國際地產(chǎn)代理機構仲量聯(lián)行此前的統(tǒng)計稱，2006年中國房地產(chǎn)市場投資60%來自境外，外資直接投資中國房地產(chǎn)達91.9億美元，比2005年增長近七成。其中北京和上海吸引了九成以上的房地產(chǎn)外資。

　　不過，眼下直接投資房地產(chǎn)開發(fā)領域的外資減少，并不意味著外資對境內(nèi)房地產(chǎn)投資的減少，因為收購境內(nèi)房地產(chǎn)公司的股權已成為外資進入境內(nèi)房地產(chǎn)新的主流渠道。

　　正因為如此，今年3月6日，商務部發(fā)布2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見明確要求，與同“嚴格限制外商投資高耗能、高污染、低水平產(chǎn)業(yè)”一起，“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”。

　　在此背景下，上海在買地環(huán)節(jié)不再“限外”，是否意味著對于外資投資房地產(chǎn)控制的放松？中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟對此給予否定的回答。他認為，土地出讓環(huán)節(jié)對外資不要求“商業(yè)存在”，并可以用外幣支付保證金，在購買流程上確為外資提供了便利，也有利于土地出讓的監(jiān)管和實際操作。不過，即使境外公司能夠成功競得土地，其資金支付以及項目公司注冊還是需要經(jīng)過國家外匯管理局等機構的審批。從這個意義上說，土地購買環(huán)節(jié)的放松，并不必然代表著房地產(chǎn)行業(yè)對于外資控制的放松。

　　有境外投資基金負責人表示，今年外資在公司注冊審批以及資金進入方面正面臨著更多的阻力，操作流程正明顯放慢。

　　上海大學房地產(chǎn)學院院長唐豪認為，外幣可直接支付保證金是城市國際化程度提高的表現(xiàn)。由于在現(xiàn)金流、物業(yè)管理、凈資產(chǎn)、運作經(jīng)驗等方面的優(yōu)勢遠遠大于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，目前上海城市中心地標性核心商業(yè)綜合體和高端客戶匯集的房地產(chǎn)大多已由外資投資建設，“放開外資買地資格限制對外資投資上海房地產(chǎn)影響不大。”(徐壽松 陳醇)