一名街道辦主任私下告訴記者，南京城郊的小產(chǎn)權(quán)房從2000年左右就開始有了，一些村組、街道、社區(qū)紛紛圈地搞起了房地產(chǎn)開發(fā)，有的村組開發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去了幾萬(wàn)人。這些小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際起到了經(jīng)濟(jì)適用房的作用，因?yàn)閮r(jià)格便宜，吸引了許多中低收入者來(lái)購(gòu)買。
記者在采訪中了解到，目前以舊村改造甚至新農(nóng)村建設(shè)名義，違法在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形式主要有三種：一是一些村(居)未經(jīng)審批，擅自組建隊(duì)伍搞建設(shè)；二是部分村(居)與開發(fā)商合作，由村(居)出地，開發(fā)商出錢，雙方利益分成；三是個(gè)別村(居)委會(huì)直接把地賣給開發(fā)商，非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。
江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛說(shuō)，價(jià)格相對(duì)便宜是小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢(shì)，“我們做過(guò)調(diào)查，在一些城市，同一地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比商品房?jī)r(jià)格低30%左右。”
長(zhǎng)三角某市一名城建官員告訴記者，農(nóng)村集體用地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際是一種城鄉(xiāng)之間的利益再分配。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，土地分國(guó)有和集體兩類，國(guó)有土地能夠進(jìn)入交易市場(chǎng)，通過(guò)拍賣后體現(xiàn)價(jià)值。而農(nóng)村集體土地不能進(jìn)入土地市場(chǎng)，必須先轉(zhuǎn)變用途，變?yōu)閲?guó)有土地。前些年，對(duì)農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變用途的補(bǔ)償并不高，集體土地變更后產(chǎn)生的巨大利益農(nóng)村集體組織并沒有享受。農(nóng)民也不能成為土地經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的主體。
他認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)潮實(shí)際上是一個(gè)城市反哺農(nóng)村的過(guò)程，農(nóng)民的宅基地進(jìn)行集約化利用后，多余出來(lái)的進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，再賣給城市的居民。這也是通過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)鏈條，將城市資金輸入農(nóng)村。
江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)告訴記者，目前市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房，都沒經(jīng)過(guò)用地審批，未經(jīng)過(guò)土地市場(chǎng)，不能承認(rèn)其合法性。他表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路：國(guó)家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化，是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，這些已建商品房的集體土地，如要“農(nóng)轉(zhuǎn)用”，須經(jīng)評(píng)估，補(bǔ)繳土地出讓金。但現(xiàn)在這個(gè)錢誰(shuí)來(lái)收、向誰(shuí)收，還是一筆糊涂賬。目前，南京沒一家集體土地建商品房已辦到土地證。
據(jù)南京市國(guó)土部門負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房歷史成因復(fù)雜，有些有合理的因素在其中，況且，城市周邊的集體用地在規(guī)劃中基本都是用來(lái)做建設(shè)用地的。當(dāng)前，國(guó)土部門主要是防止新的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)形成風(fēng)潮，對(duì)此前已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，要針對(duì)具體情況實(shí)事求是做出處理，不會(huì)搞一刀切全部拆除。
記者采訪獲悉，隨著各地工業(yè)化、城市化的快速推進(jìn)，城市郊區(qū)的土地增值很快，受利益驅(qū)動(dòng)，一些基層干部通過(guò)搞房地產(chǎn)開發(fā)獲取暴利。在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤(rùn)”，大多被開發(fā)商和村委會(huì)負(fù)責(zé)人以及部分“利益攸關(guān)者”獲得。不少村民告訴記者，搞房地產(chǎn)開發(fā)主要是鎮(zhèn)村干部一手操作的，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然能夠獲得一定收益，長(zhǎng)期保障則無(wú)從談起。
吳震強(qiáng)表示，江蘇省今后對(duì)小產(chǎn)權(quán)房審查清理將采取兩個(gè)原則，對(duì)符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，一律沒收地上建筑物；對(duì)不符合規(guī)劃的項(xiàng)目，一律拆除。(鄧華寧 姚玉潔）
