8月1日起，2007版二手房示范合同(包括《深圳市二手房買賣合同》和《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》)將啟用，屆時所有二手房買賣將通過網上交易系統簽訂合同。這是記者昨日從深圳市二手房示范合同新聞發布會上了解到的。

　　昨日上午，市國土房產局和市工商局聯合召開深圳市二手房示范合同新聞發布會。會上介紹，8月1日起，二手房買賣一律通過“深圳市二手房網上交易系統”簽訂新版合同，原二手房買賣合同示范文本同時停止，其它任何印刷版、手寫版合同均不得繼續使用。

　　據介紹，所有二手房買賣合同均須通過房地產經紀機構打印，目前我市有主管部門核發的備案證書、營業執照及“深圳市二手房買賣合同指定打印點”牌的房地產經紀機構共有50家。記者了解到，買賣雙方自行成交的，可任選一家指定機構代打合同，房地產經紀機構不得無故拒絕，并且只能按規定收取工本費。

　　據了解，新版合同分為預約居間合同和買賣合同兩部分。預約居間合同是我市相關合同的首個格式文本，是買賣合同的前提。記者發現，預約居間合同相當于現在二手房買賣雙方和房地產經紀機構簽訂的合同，但其中很多內容與買賣合同所規定的一致。

　　有關部門與業內人士認為，新版合同將有助解決舊合同中的“霸王條款”、“合同陷阱”和“陰陽合同”等問題。

　　解讀

　　中介收傭金分為兩部分

　　與目前使用的合同相比，新版合同在合同名稱、資金管理、傭金收取和違約責任等方面的規定都有所創新，對交易各方權利義務的劃分更為清晰。還對交易價款的監管、附著于二手房的戶口、學位問題、買賣雙方應承擔的稅費、居間方(即房地產中介)收取的報酬分兩次收取等問題做出了規定。昨天，深圳市國土房產局和市工商局的有關負責人對新版合同的特點進行了解讀。

　　1.簽合同時三方應在場

　　據介紹，新版《居間合同》改變了以往買賣內容和居間服務內容混為一體的架構，將合同內容劃分為預約買賣和居間服務兩部分。此外，在簽訂合同時應三方同時在場。合同中新增的特別提示中還提醒買賣雙方在交易過程中和簽約時特別注意的事項，如提示買方實地考察房屋，全面了解產權狀況、租賃現狀、學位、戶口、按揭手續、傭金支付、居間方資質等有關信息，并提示買賣雙方要仔細閱讀委托書內容。

　　2.明確買賣雙方應繳稅費

　　在新版合同中，明確列出了法律規定的買賣雙方分別應該承擔稅費項目和其它費用，避免了買賣雙方因不明確被忽悠的情況。鑒于政策變化可能導致新增加稅費，合同中進行留空處理，由當事人自行約定新增稅費由誰繳納。市工商局合同監督管理辦公室黃人民博士解釋說，買賣雙方應繳納的稅費是法律規定的義務，但可以協商是否為對方代繳稅費。

　　3.中介費分兩部分收取

　　新版合同規定，居間方的報酬分為必要費用和傭金(兩者之和為傭金總額)。必要費用在簽訂《居間合同》的同時，由買賣雙方分別支付，其數額不超過居間方可收取傭金總額的20%。待簽訂《買賣合同》后才收取剩余的傭金。如因買賣雙方原因違約，居間方收取的必要費用不用退還，但守約方所支出的必要費用由違約方賠償；如因居間方過錯或違約導致雙方未能簽訂《買賣合同》，居間方必須向買賣雙方雙倍返還已經收取的必要費用。

　　4.延期交款或交房須付違約金

　　新版合同對買賣雙方和違約行為約定了不同程度的違約責任條款，同時還增加了定金條款。比如買方逾期付款，賣方有權要求買方以未付款項為基數，按日萬分之四支付違約金，還要繼續履行合同；如果賣方不按約定期限將房地產交付給買方，就要從約定的交付期限屆滿的第二天起至實際交付日止，賣方以該房地產轉讓總價為基數，按照日萬分之四向買方支付違約金，督促賣方履行義務。

　　5.戶口不遷出算違約

　　新版《居間合同》第四條對附著于二手房的戶口問題進行了專門約定，規定賣方應按約定時間將該房地產之上的戶口遷出，否則將按轉讓房地產總價一定的百分比向買方支付違約金。

　　6.房地產交接有清單

　　此外，新版《居間合同》中還規定了“交房保證金”條款，對經常發生的買方收房后發現該房產遺留大量水、電、氣、物管、有線電視等欠繳費用，給買方造成損失。該條款的目的是確保賣方主動結清費用與交付有關的附屬設施。并新增“房地產交接清單”作為合同附件。

　　焦點

　　啟用新合同力絕“陰陽臉”

　　新版合同的制定單位表示，由于《居間合同》的基本條款約定了《買賣合同》條款，即兩份合同中房產的成交價是一致的，在一定程度上可以避免“陰陽合同”的出現，避免買賣雙方逃避稅收行為。

　　房地產從業人員張先生認為，新版合同啟用后，對買賣雙方都有保障，可避免很多糾紛，買賣雙方將不再熱衷于簽訂“陰陽合同”。

　　市國土房產局有關負責人表示，合同中明確規定不得再使用其他印刷或手寫版本的合同，有關部門將加大巡查力度，發現“陰陽合同”將嚴肅依法處理。另外，“陰合同”將不受法律保護，如果買方持按原價過戶的《買賣合同》尋求法律幫助，法院會按照《買賣合同》支持買方，賣方的利益將會受損。

　　反應

　　可讓糾紛少或促房價降

　　昨日，在景田居住的業主陳先生接受記者采訪時表示，新版買賣合同啟用后，將更加有效地保障買房者的權益。之前購買二手房時簽訂的合同都是由中介公司單方擬定，常會出現“霸王條款”、“交易陷阱”等，在交易過程中容易出現糾紛。新版合同出臺，將大大減少類似糾紛，即使發生糾紛也有據可查。

　　美聯物業有關負責人昨日表示，我市即將啟用的新版二手房合同會在一定程度上杜絕“陰陽合同”的產生，預計未來兩個月內市場上二手房成交量將出現萎縮現象，最高可能下滑20%。隨著買房者觀望心理的加重，也可能出現“有價無市”的情況。

　　背景

　　二手房熱銷買賣糾紛多

　　據介紹，目前深圳二手房已逐漸取代一手房成為置業者的首選。今年1-5月，全市二手房交易面積達513.56萬平方米，同比增加25.45%，二手房與新建商品住房交易面積的比例為1.6∶1,二手房需求超過新房需求。

　　目前二手房交易中存在中介公司在合同中添加“霸王條款”、設置“合同陷阱”和簽訂“陰陽合同”等違法違規操作手段，另外也存在個別置業者利用中介公司的激烈競爭，屢屢“跳單”，逃避傭金的行為。深圳市仲裁委員會統計數據顯示，今年深圳仲裁委員會受理的二手房糾紛案件有147件，比去年同期增長10%，其中賣方違約的糾紛比例占到9成以上。為妥善解決上述問題，有關部門推出了新版合同。 (記者羅秋芳趙軍)