1800萬平方米保障性住宅能否緩解房價上漲的勢頭成為街談巷議的熱點。

　　日前，北京市規劃委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規劃》(下稱“規劃”)。規劃顯示，2008~2010年保障性住房及“兩限”商品住房規劃總建設規模約1800萬平方米。

　　商品房配建“兩限”房

　　按照規劃：2008年到2010年北京市要建經濟適用房480萬平方米，廉租住房120萬平方米，“兩限”商品住房1200萬平方米。按照廉租房、經濟適用房、限價房的平均套型標準50、70、80平方米，總套數將達到242571套。

　　北京將通過劃定控制區、地鐵綜合開發、開發配建、各區縣安排四種主要措施和清理回收、提高強度、實施代建等三種輔助措施，確保保障性住房及“兩限”房資源約4000萬平方米。

　　較之以往有大不同的是，規劃要求新建商品房項目入市前按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、經濟適用房和政策性租賃住房)及“兩限”房，配建平均比例為商品房的15%。

　　規劃指出，將制定相關政策要求開發建設項目必須按一定比例配套建設保障性住房及“兩限”房，作為入市條件。根據全市居住用地供應規模計算，按15%比例配建，至2010年，可建約1200萬平方米保障性住房及“兩限”房。

　　據了解，今后開發商建商品房項目，必須在樓盤項目內配建一定比例的保障性住房和“兩限”房，這將作為開發商入市的審批條件。15%的比例是全市配建的一個平均值，不同地段、不同項目的樓盤可能配建的比例有所不同，相關細則將在今后制定出來。

　　此外，北京市規劃委表示，從今年5月1日起，位于三環以外且不在政府土地儲備控制區域內的普通商品住房建設項目，尚未取得規劃意見書和僅取得土地一級開發項目規劃意見書時，應按照規定配套建設保障性住房及“兩限”商品房。

　　三環以內且不在政府土地儲備控制區域內將非居住項目調整為居住的項目，視情況配套建設保障性住房及“兩限”商品房。集中建設的保障性住房及“兩限”商品房項目可建設一定比例的普通商品房。

　　華遠集團董事長任志強認為，這個文件是北京市政府第一次正式公布的全面考慮北京市戶籍人口中中低收入家庭需由政府提供保障性住房的文件。住房的建設有資金的問題、分配的問題、建設方式的問題，但首先應規劃先行，從土地的源頭保證建設用地，用立法的方式保證建設用地，用明確的建設方式保證住房的建設。

　　緩解房價快速上漲

　　此外，規劃還規定了用地布局、規劃評估、實施保障等方面，以確保規劃的實施。從保障性住房及限價房的規劃規模、分布來看，“鏈家地產”市場研發中心認為，這份規劃不但增強了中低收入群體購房的信心，而且能緩解當前房價上漲過快的勢頭；當然，由于限價房的分布局限在東部、南部的邊緣區域，對整體商品房市場很難構成沖擊。

　　近兩年來，北京市房價的快速上漲，除了商品房結構不合理，適合普通消費者需求的中小戶型較少外，保障性住房供應緊缺也是重要原因；“鏈家地產”市場研發中心認為，此次規劃的出臺，可以有效緩解房價的快速上漲。

　　從規劃的規模來看，保障性住房可以基本滿足應保家庭需求。據統計資料顯示，截止到2005年底，應享受保障性住房的家庭約為45.7萬戶，所需建筑面積約為2500萬平方米。按照規劃，未來三年內將完成保障性住房1800萬平方米，未來五年內建成3000萬平方米，可以說能夠基本滿足應保家庭的需求；從而有效減少商品房市場需求，緩解商品房市場供需比。

　　保障性住房將重點安排在軌道交通沿線用地和站點周邊用地上，從而可以壓制房價漲幅較快的軌道沿線房價。按照房產市場的規律，軌道交通沿線可通過便捷的交通迅速集聚人氣、商機、配套，形成一線式的居住區域，房價的漲幅往往在短期內快速上漲，形成房價的“領漲區域”；而把保障性住房安排在軌道交通沿線，不僅提高了購房者后期的生活便利度，而且可以有效地壓制軌道沿線上漲較快的房價，牽制房價上漲的“龍頭”。

　　按照規劃，保障性住房及限價房主要選擇中心城中心地區以外的區域，主要集中在城市東部、南部的邊緣，重點是定福莊、南苑、豐臺、石景山等區域。與已經公布的三批限價地一樣，限價房將會對局部區域房產市場形成一定沖擊，特別是東部的定福莊，南部的南苑。“鏈家地產”市場研發中心認為，隨著限價房在定福莊、南苑的規模開發，定福莊將會對東部房價起到緩沖作用；而南苑也將發展成南四環至南五環之間的大型居住區。(許慧穎)