“單位今年要給我們這些買(mǎi)不起房的無(wú)房戶(hù)建經(jīng)適房。可一出禁令希望又泡湯了。”一家在京國(guó)有企業(yè)職工李女士昨天沮喪地說(shuō)。8月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，叫停國(guó)家機(jī)關(guān)集資合作建房，并規(guī)定任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地集資合作建房。
昨天多名房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師解讀此文件精神認(rèn)為，除國(guó)家機(jī)關(guān)以外的單位，利用自有土地集資建房且供應(yīng)對(duì)象符合經(jīng)適房要求的，并不在此次叫停的范圍內(nèi)。因此，像李女士這種情況的職工不必?fù)?dān)心。
北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭告訴記者，盡管2004年建設(shè)部、發(fā)改委和國(guó)土部等聯(lián)合出臺(tái)《經(jīng)適房管理辦法》，將單位自建房納入了經(jīng)適房范疇。但是，由于此次的禁建令是由國(guó)務(wù)院叫停的，因此具有更高的法律效力，今后應(yīng)以此為準(zhǔn)。
“被叫停集資建房的一是國(guó)家機(jī)關(guān)，二是新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地自建房的單位。顯然，禁令出臺(tái)目的在于嚴(yán)格執(zhí)行土地市場(chǎng)化和住房商品化。”廣大(北京)律師事務(wù)所律師莊清忠認(rèn)為，政府機(jī)關(guān)往往較容易獲取土地資源，此次全面叫停政府機(jī)關(guān)集資建房行為，目的正是在于防范濫用權(quán)力占有土地資源以及財(cái)政撥款變相成為公務(wù)員的高福利。
陳旭認(rèn)為，福利分房已叫停多年，在目前住宅商品化的環(huán)境中單位仍可自建住房以低廉價(jià)格出售給職工，相當(dāng)于開(kāi)歷史倒車(chē)，不利于規(guī)范市場(chǎng)和建設(shè)有效的中低收入人群住房保障體系。因此禁令的積極意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)面效應(yīng)。
“《意見(jiàn)》的效力關(guān)鍵在于執(zhí)行。”陳旭表示，此次禁令出臺(tái)后，將會(huì)有相關(guān)細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)以貫徹執(zhí)行。“細(xì)則除了應(yīng)對(duì)相關(guān)審批、資格等嚴(yán)格規(guī)定外，還應(yīng)該明確對(duì)違規(guī)違紀(jì)的單位和行為責(zé)任人給予黨紀(jì)、政紀(jì)以及法律約束。只有監(jiān)管和約束機(jī)制到位，才能達(dá)到實(shí)際效果。”(楊舒萌)
單位自建房再上市收益遠(yuǎn)超經(jīng)適房
事實(shí)上，雖然單位自建房2004年就被納入經(jīng)適房范疇，但有些單位在自建房的銷(xiāo)售過(guò)程中，并不對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象的購(gòu)買(mǎi)資格進(jìn)行審核。很多已經(jīng)通過(guò)福利分房擁有房產(chǎn)，沒(méi)有經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)資格的職工因此獲得多套廉價(jià)房產(chǎn)，有的將其作為投資品出租獲利甚至再上市。如此一來(lái)，單位自建房就失去了經(jīng)適房的住房保障作用，而淪為少數(shù)人享用的變相高福利。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，單位自建型經(jīng)適房在整個(gè)經(jīng)適房供應(yīng)量中不足一成，但其再出售的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通經(jīng)適房。
首先，單位自建房比普通經(jīng)適房限制少，手續(xù)簡(jiǎn)單。符合經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)資格的城鎮(zhèn)居民，在獲得審批表后方可購(gòu)買(mǎi)新建或未滿(mǎn)5年的經(jīng)適房。其購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)一般要求總價(jià)不超過(guò)28萬(wàn)元或建筑面積不超過(guò)70平方米；而單位集資建經(jīng)濟(jì)適用房一般沒(méi)有總價(jià)或面積的限制，也不需要審批表。 同時(shí)，經(jīng)適房再上市受“5年”限制。而單位自建房在交納綜合地價(jià)款后性質(zhì)可隨時(shí)轉(zhuǎn)為商品房。
其次，單位自建房再上市比經(jīng)適房收取的綜合低價(jià)款少得多。單位集資建房再出售時(shí)綜合地價(jià)款僅收取3%，而普通經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)5年再出售時(shí)綜合地價(jià)款則收取10%。以回龍觀單位集資建經(jīng)適房項(xiàng)目田園風(fēng)光為例，2002年購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格為2650元/平方米，面積80平方米，總價(jià)21.2萬(wàn)元；當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格在7500元/平方米左右，出售總價(jià)60萬(wàn)元。單位自建房再毛收益高達(dá)170%。同條件的普通經(jīng)適房因?yàn)橐杖≥^高的綜合低價(jià)款，毛收益為151%。兩者收益率相差近20%。
