在北京房?jī)r(jià)普漲的格局下，亞奧地區(qū)的房?jī)r(jià)更是借著奧運(yùn)東風(fēng)越“躥”越高，奧運(yùn)概念儼然成為不少樓盤漲價(jià)的“主打牌”。然而近期出現(xiàn)的世茂奧臨花園工程質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等問題，也讓許多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者對(duì)打著奧運(yùn)旗號(hào)的高價(jià)房疑慮叢生。
“奧東18”：炒作的價(jià)值？
“同一個(gè)世界，同一個(gè)夢(mèng)想”、“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”……記者在位于北京朝陽(yáng)區(qū)安苑東路18號(hào)的一個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍看到了印有奧運(yùn)口號(hào)的巨幅戶外廣告，其中還穿插有鳥巢等奧運(yùn)場(chǎng)館的大幅圖片，而記者找了半天，才在廣告牌的最下方發(fā)現(xiàn)了與這些“大號(hào)”圖像、字符形成鮮明對(duì)比的“小號(hào)”項(xiàng)目名稱——奧東18。
被廣告牌圈起來的工地內(nèi)有兩棟接近封頂?shù)臉侨赫谑┕ぃ捎诘孛娑逊胖ㄖ牧虾屠瑑蓷潣侵g的空間顯得比較狹小。記者還發(fā)現(xiàn)，與該項(xiàng)目南樓南面僅一條小巷之隔，有一座熱力廠，熱力廠背后聳立著一根大煙囪。
隨后，記者來到該項(xiàng)目售樓處，看房的只有寥寥幾人。
“奧東18由兩棟坐北朝南、板塔結(jié)合的樓群組成，北樓1—3層是商業(yè)，集高端公寓與社區(qū)商業(yè)配套于一體，有一居至三居精裝戶型，兩棟樓之間有4000余平米的精致園林……”售樓人員向記者介紹，項(xiàng)目距北四環(huán)500米，離地鐵5號(hào)線與10號(hào)線的交匯站北土城東路站僅五分鐘路程，緊鄰以“鳥巢”、“水立方”及奧林匹克體育中心為代表的國(guó)家運(yùn)動(dòng)主場(chǎng)圈……
該項(xiàng)目9月份開盤，開盤價(jià)預(yù)計(jì)在每平方米1.8萬(wàn)至2萬(wàn)元，明年6月份入住。
而據(jù)記者此前查閱的相關(guān)資料，奧東18幾個(gè)月前就宣稱要開盤，但至今未果，故引致一些有意購(gòu)買的人認(rèn)為其捂盤待漲。而且，該項(xiàng)目今年初的報(bào)價(jià)只有每平方米1萬(wàn)元出頭，隨后幾個(gè)月則逐步攀升。據(jù)新浪房產(chǎn)頻道的歷史記錄，其今年4月的起價(jià)還是每平方米1.5萬(wàn)元。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在今年4月之前名為“果實(shí)”，后改為“奧東18”。
對(duì)此，售樓人員回答，因?yàn)闃潜P沒有封頂，按照政府的規(guī)定不能開盤。不過，9月封頂開盤沒有問題。至于價(jià)格，年初之所以報(bào)價(jià)低，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓盤的精裝修標(biāo)準(zhǔn)還沒出來。
“現(xiàn)在我們定出了3000元左右／平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，1.8萬(wàn)至2萬(wàn)元／平方米的價(jià)格不算貴了。”售樓人員說，亞奧地區(qū)的房子都在漲，奧東18周邊的房子不少都到2萬(wàn)元／平方米了。奧東18這么好的地理位置，離奧運(yùn)場(chǎng)館也非常近，隨著奧運(yùn)臨近，周邊相關(guān)配套設(shè)施還會(huì)更加完備，這樣的價(jià)格根本不貴。
至于改名問題，售樓人員并不愿意正面給出回答，只是表示項(xiàng)目本身沒問題就可以。
“但是你們這個(gè)社區(qū)小，樓房間距小，活動(dòng)空間少……南樓對(duì)面還有一座熱力廠……”記者對(duì)售樓人員提出疑問，近2萬(wàn)元／平方米的房子，還是有不少問題。
“兩樓間距實(shí)際上不小，有62米，因?yàn)楝F(xiàn)在施工，地面比較凌亂，所以看著空間不大。”至于熱力廠、煙囪，售樓人員非常肯定地說，年底絕對(duì)會(huì)拆除，因?yàn)檎幸?guī)定，2008年北京市區(qū)要實(shí)現(xiàn)無(wú)直接燃煤。而且，那條巷子也會(huì)拓寬、修整。
最后，售樓人員干脆表示，目前的報(bào)價(jià)不可能再低了，而且開盤之后還會(huì)漲得更高。
“明年奧運(yùn)之前熱力廠能不能拆不好說，但今年冬天估計(jì)拆不了。”記者離開售樓處，來到奧東18南面的巷子，與一位守?cái)偟睦先伺收勂饋怼Ｋ嬖V記者，這座熱力廠一般都是夏天運(yùn)煤，冬天燒煤，周圍好多小區(qū)都是靠這座熱力廠燒煤供暖。今年夏天煤都已經(jīng)運(yùn)進(jìn)來堆在這里了，就等著冬天燒了，看來今年是拆不了。
“是啊！前段時(shí)間，我就在熱力廠墻邊的一輛三輪上躺了一會(huì)，一起來，一身的黑煤灰。”小巷內(nèi)一位賣冷飲的店員對(duì)記者說，“巷子里夏天運(yùn)煤飛黑灰，冬天燒煤飛白灰，特別是運(yùn)煤、運(yùn)灰時(shí)，機(jī)器發(fā)出的噪音……真讓人受不了！”
“你看看我店里的制冷機(jī)，被煤灰‘熏’得臟兮兮的。”記者循著店員手指的方向看到，小店屋頂上的制冷機(jī)“裹”著一層黑乎乎的“煤衣”。
店員告訴記者，他聽別人說這座熱力廠明年可能會(huì)拆，但今年，既然煤都運(yùn)來了，肯定要燒。怎么也要過了冬天再說。
在工地附近，記者碰到了一對(duì)看樓的中年夫妻。夫妻倆告訴記者，兩人看中了奧東18的地理位置和奧運(yùn)帶來的配套設(shè)施的升級(jí)，但是覺得樓盤加上了商業(yè)項(xiàng)目，社區(qū)更小，周邊環(huán)境又不是很好，擔(dān)心居住品質(zhì)受到影響，所以仍有不少顧慮。
當(dāng)記者問到他們對(duì)奧東18價(jià)格的看法時(shí)，兩人無(wú)奈地表示，1.8萬(wàn)元到2萬(wàn)元／平方米的價(jià)格當(dāng)然很貴，但周邊項(xiàng)目像商量好似地價(jià)格都挺高，也別無(wú)選擇。
他們還告訴記者，對(duì)于現(xiàn)在是不是買房的時(shí)機(jī)，內(nèi)心其實(shí)很矛盾。因?yàn)樽罱瑏唺W地區(qū)的房?jī)r(jià)漲得很快，現(xiàn)在不買，如果以后漲了，買的會(huì)更貴。就拿奧東18來說，還沒開盤，就在漲，開盤了可能漲得更快；但又有不少媒體預(yù)測(cè)奧運(yùn)之后房?jī)r(jià)將下跌，所以還是有點(diǎn)拿不定主意。
房?jī)r(jià)無(wú)量空漲
“具體到亞奧地區(qū)房?jī)r(jià)的情況我沒有專門研究。但可以肯定的是，目前北京樓市是無(wú)量空漲，最近每天平均成交量也就400多套，成交量說明一切。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，這種現(xiàn)象跟產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，適合中低收入者的產(chǎn)品稀缺，而大量高檔房則有價(jià)無(wú)市。大家手機(jī)上每天收到的樓盤廣告都是在賣高檔住房，說明這類房子目前沒有市場(chǎng)，賣不出去了。
“但是，無(wú)量空漲的格局并不會(huì)馬上結(jié)束，北京房?jī)r(jià)的上漲我目前看能到明年第一季度。”張寅指出，這和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期、通脹等因素有關(guān)，北京目前處于房?jī)r(jià)上漲的最后一個(gè)波段，但這個(gè)波段能持續(xù)多久，明年一季度之后怎么走，目前還看不出來。
不少開發(fā)商捂盤也是北京房?jī)r(jià)上漲的因素之一，張寅告訴記者，事實(shí)上，捂盤的都是一些小開發(fā)商，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)集中度趨高，不少小開發(fā)商將被擠出這個(gè)行業(yè)，賣完了手上的項(xiàng)目就無(wú)事可干，也不急需資金周轉(zhuǎn)，當(dāng)然要捂著房子等著賣個(gè)好價(jià)錢。而大的開發(fā)商則只捂地不捂盤。房?jī)r(jià)的上漲和這些行為不無(wú)關(guān)系。
不能被“奧運(yùn)概念”炒作蒙蔽
“奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，房?jī)r(jià)總體上應(yīng)該是下滑然后平穩(wěn)上升。”中國(guó)管理科學(xué)院研究員李開發(fā)接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)過后，許多與奧運(yùn)會(huì)有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)人去樓空，大量的空置房產(chǎn)需要尋找實(shí)際持有者與實(shí)際投資者，這樣房地產(chǎn)價(jià)格下跌是必然的。但是由于許多新的投資因素加上中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)積極向好，因此房地產(chǎn)的總體趨勢(shì)是呈現(xiàn)為向下滑落然后回升的曲線。
“不能否認(rèn)，奧運(yùn)會(huì)的舉辦確實(shí)對(duì)周邊的配套升級(jí)有顯著的推動(dòng)。但房?jī)r(jià)是由多種因素共同決定的，奧運(yùn)這種特殊事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多大目前尚無(wú)法定論。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所博士況偉大接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，購(gòu)房者在選擇房產(chǎn)時(shí)不能被“概念”炒作蒙蔽而盲目追高，應(yīng)該綜合考慮房子的地理位置、交通、配套(如教育、醫(yī)療等)、居住環(huán)境、品質(zhì)、價(jià)格等多方面的因素。(謝麗佳)
