在北京房價普漲的格局下，亞奧地區(qū)的房價更是借著奧運東風越“躥”越高，奧運概念儼然成為不少樓盤漲價的“主打牌”。然而近期出現(xiàn)的世茂奧臨花園工程質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等問題，也讓許多業(yè)內(nèi)人士和購房者對打著奧運旗號的高價房疑慮叢生。
“奧東18”：炒作的價值？
“同一個世界，同一個夢想”、“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”……記者在位于北京朝陽區(qū)安苑東路18號的一個在建房地產(chǎn)項目周圍看到了印有奧運口號的巨幅戶外廣告，其中還穿插有鳥巢等奧運場館的大幅圖片，而記者找了半天，才在廣告牌的最下方發(fā)現(xiàn)了與這些“大號”圖像、字符形成鮮明對比的“小號”項目名稱——奧東18。
被廣告牌圈起來的工地內(nèi)有兩棟接近封頂?shù)臉侨赫谑┕ぃ捎诘孛娑逊胖ㄖ牧虾屠瑑蓷潣侵g的空間顯得比較狹小。記者還發(fā)現(xiàn)，與該項目南樓南面僅一條小巷之隔，有一座熱力廠，熱力廠背后聳立著一根大煙囪。
隨后，記者來到該項目售樓處，看房的只有寥寥幾人。
“奧東18由兩棟坐北朝南、板塔結(jié)合的樓群組成，北樓1—3層是商業(yè)，集高端公寓與社區(qū)商業(yè)配套于一體，有一居至三居精裝戶型，兩棟樓之間有4000余平米的精致園林……”售樓人員向記者介紹，項目距北四環(huán)500米，離地鐵5號線與10號線的交匯站北土城東路站僅五分鐘路程，緊鄰以“鳥巢”、“水立方”及奧林匹克體育中心為代表的國家運動主場圈……
該項目9月份開盤，開盤價預(yù)計在每平方米1.8萬至2萬元，明年6月份入住。
而據(jù)記者此前查閱的相關(guān)資料，奧東18幾個月前就宣稱要開盤，但至今未果，故引致一些有意購買的人認為其捂盤待漲。而且，該項目今年初的報價只有每平方米1萬元出頭，隨后幾個月則逐步攀升。據(jù)新浪房產(chǎn)頻道的歷史記錄，其今年4月的起價還是每平方米1.5萬元。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，該項目在今年4月之前名為“果實”，后改為“奧東18”。
對此，售樓人員回答，因為樓盤沒有封頂，按照政府的規(guī)定不能開盤。不過，9月封頂開盤沒有問題。至于價格，年初之所以報價低，是因為當時樓盤的精裝修標準還沒出來。
“現(xiàn)在我們定出了3000元左右／平方米的裝修標準，1.8萬至2萬元／平方米的價格不算貴了。”售樓人員說，亞奧地區(qū)的房子都在漲，奧東18周邊的房子不少都到2萬元／平方米了。奧東18這么好的地理位置，離奧運場館也非常近，隨著奧運臨近，周邊相關(guān)配套設(shè)施還會更加完備，這樣的價格根本不貴。
至于改名問題，售樓人員并不愿意正面給出回答，只是表示項目本身沒問題就可以。
“但是你們這個社區(qū)小，樓房間距小，活動空間少……南樓對面還有一座熱力廠……”記者對售樓人員提出疑問，近2萬元／平方米的房子，還是有不少問題。
“兩樓間距實際上不小，有62米，因為現(xiàn)在施工，地面比較凌亂，所以看著空間不大。”至于熱力廠、煙囪，售樓人員非常肯定地說，年底絕對會拆除，因為政府有規(guī)定，2008年北京市區(qū)要實現(xiàn)無直接燃煤。而且，那條巷子也會拓寬、修整。
最后，售樓人員干脆表示，目前的報價不可能再低了，而且開盤之后還會漲得更高。
“明年奧運之前熱力廠能不能拆不好說，但今年冬天估計拆不了。”記者離開售樓處，來到奧東18南面的巷子，與一位守攤的老人攀談起來。他告訴記者，這座熱力廠一般都是夏天運煤，冬天燒煤，周圍好多小區(qū)都是靠這座熱力廠燒煤供暖。今年夏天煤都已經(jīng)運進來堆在這里了，就等著冬天燒了，看來今年是拆不了。
“是啊！前段時間，我就在熱力廠墻邊的一輛三輪上躺了一會，一起來，一身的黑煤灰。”小巷內(nèi)一位賣冷飲的店員對記者說，“巷子里夏天運煤飛黑灰，冬天燒煤飛白灰，特別是運煤、運灰時，機器發(fā)出的噪音……真讓人受不了！”
“你看看我店里的制冷機，被煤灰‘熏’得臟兮兮的。”記者循著店員手指的方向看到，小店屋頂上的制冷機“裹”著一層黑乎乎的“煤衣”。
店員告訴記者，他聽別人說這座熱力廠明年可能會拆，但今年，既然煤都運來了，肯定要燒。怎么也要過了冬天再說。
在工地附近，記者碰到了一對看樓的中年夫妻。夫妻倆告訴記者，兩人看中了奧東18的地理位置和奧運帶來的配套設(shè)施的升級，但是覺得樓盤加上了商業(yè)項目，社區(qū)更小，周邊環(huán)境又不是很好，擔心居住品質(zhì)受到影響，所以仍有不少顧慮。
當記者問到他們對奧東18價格的看法時，兩人無奈地表示，1.8萬元到2萬元／平方米的價格當然很貴，但周邊項目像商量好似地價格都挺高，也別無選擇。
他們還告訴記者，對于現(xiàn)在是不是買房的時機，內(nèi)心其實很矛盾。因為最近，亞奧地區(qū)的房價漲得很快，現(xiàn)在不買，如果以后漲了，買的會更貴。就拿奧東18來說，還沒開盤，就在漲，開盤了可能漲得更快；但又有不少媒體預(yù)測奧運之后房價將下跌，所以還是有點拿不定主意。
房價無量空漲
“具體到亞奧地區(qū)房價的情況我沒有專門研究。但可以肯定的是，目前北京樓市是無量空漲，最近每天平均成交量也就400多套，成交量說明一切。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅接受本報記者采訪時指出，這種現(xiàn)象跟產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，適合中低收入者的產(chǎn)品稀缺，而大量高檔房則有價無市。大家手機上每天收到的樓盤廣告都是在賣高檔住房，說明這類房子目前沒有市場，賣不出去了。
“但是，無量空漲的格局并不會馬上結(jié)束，北京房價的上漲我目前看能到明年第一季度。”張寅指出，這和我國的經(jīng)濟周期、通脹等因素有關(guān)，北京目前處于房價上漲的最后一個波段，但這個波段能持續(xù)多久，明年一季度之后怎么走，目前還看不出來。
不少開發(fā)商捂盤也是北京房價上漲的因素之一，張寅告訴記者，事實上，捂盤的都是一些小開發(fā)商，因為房地產(chǎn)業(yè)集中度趨高，不少小開發(fā)商將被擠出這個行業(yè)，賣完了手上的項目就無事可干，也不急需資金周轉(zhuǎn)，當然要捂著房子等著賣個好價錢。而大的開發(fā)商則只捂地不捂盤。房價的上漲和這些行為不無關(guān)系。
不能被“奧運概念”炒作蒙蔽
“奧運會結(jié)束后，房價總體上應(yīng)該是下滑然后平穩(wěn)上升。”中國管理科學(xué)院研究員李開發(fā)接受本報記者采訪時認為，奧運會過后，許多與奧運會有關(guān)的房地產(chǎn)項目會人去樓空，大量的空置房產(chǎn)需要尋找實際持有者與實際投資者，這樣房地產(chǎn)價格下跌是必然的。但是由于許多新的投資因素加上中國總體經(jīng)濟形勢積極向好，因此房地產(chǎn)的總體趨勢是呈現(xiàn)為向下滑落然后回升的曲線。
“不能否認，奧運會的舉辦確實對周邊的配套升級有顯著的推動。但房價是由多種因素共同決定的，奧運這種特殊事件對房價的影響有多大目前尚無法定論。”中國社會科學(xué)院財貿(mào)所博士況偉大接受本報記者采訪時指出，購房者在選擇房產(chǎn)時不能被“概念”炒作蒙蔽而盲目追高，應(yīng)該綜合考慮房子的地理位置、交通、配套(如教育、醫(yī)療等)、居住環(huán)境、品質(zhì)、價格等多方面的因素。(謝麗佳)
