國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。權威人士日前透露，明年有望在現(xiàn)有10個試點城市中選擇部分城市進行“實轉(zhuǎn)”。

　　據(jù)悉，目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。

　　明年擬實施“空轉(zhuǎn)實”試點

　　雖然目前有市場人士預計，隨著物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市增加到10個，明年全面開征的可能性加大，但業(yè)內(nèi)權威人士指出，根據(jù)目前進行的房地產(chǎn)模擬評稅試點情況，明年將會選擇部分試點城市進行“實轉(zhuǎn)”，即進行征收試點，而全面征收仍需要更充分的準備。

　　國家稅務總局有關負責人也表示，開征物業(yè)稅政策性比較強，而我國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業(yè)稅的開征作好準備。

　　物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。業(yè)內(nèi)人士認為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。

　　據(jù)悉，從2003年起，財政部和國家稅務總局先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。今年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。

　　空轉(zhuǎn)、實轉(zhuǎn)完善征收框架

　　業(yè)內(nèi)專家介紹，物業(yè)稅在部分城市空轉(zhuǎn)，以及將要進行的實轉(zhuǎn)將逐步完善物業(yè)稅的基本框架。從現(xiàn)在的情況看，作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅，有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，按年征收物業(yè)稅。

　　國家稅務總局副局長宋蘭曾介紹，我國房地產(chǎn)稅制需進一步改革和完善，即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。她認為，開征物業(yè)稅有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步發(fā)展。但物業(yè)稅需要制度、技術、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。

　　從技術角度看，物業(yè)稅改革關鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整，按照國際慣例，評稅價格應作為計稅依據(jù)。稅務總局有關負責人表示，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎上，稅務總局和財政部加強了與有關專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，并選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點，目前已創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關系，并培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。

　　房地產(chǎn)市場內(nèi)在穩(wěn)定器“漸近”

　　國民經(jīng)濟研究所所長樊綱總結(jié)道，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，而當前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策多是從外部用力。“大家都想著未來價格上漲帶來的好處，同時又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹。”樊綱認為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財政”。

　　開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房價，其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發(fā)模式。“開征房地產(chǎn)稅，能夠引導地方政府增加基礎設施，提供更多公共服務，改進區(qū)域環(huán)境，從房地產(chǎn)價格升值中獲得更多收益”，業(yè)內(nèi)專家指出。

　　但物業(yè)稅的實施效果還需要看其征收的力度大小，所以，即使開征物業(yè)稅，也不一定導致房屋價格下降，“比如，如果物業(yè)稅的適用稅率低，每年每套房子平均只需繳納一、二千元，那么相對于房價上漲所帶來的好處，仍是微不足道的”。

　　目前，我國居民住房來源比較復雜，拆遷房、單位分配住房、商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房等，因此，征收物業(yè)稅要么需要分類征收，要么就只能實施比較低的適用稅率。業(yè)內(nèi)人士認為，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，并不能單純依靠物業(yè)稅，單憑簡單的物業(yè)稅也很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價格的基本走勢和格局，“組合拳”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的基本模式。(周明)