國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上明確表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。權威人士日前透露，明年有望在現有10個試點城市中選擇部分城市進行“實轉”。

　　據悉，目前，物業稅已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行房地產模擬評稅試點。

　　明年擬實施“空轉實”試點

　　雖然目前有市場人士預計，隨著物業稅“空轉”城市增加到10個，明年全面開征的可能性加大，但業內權威人士指出，根據目前進行的房地產模擬評稅試點情況，明年將會選擇部分試點城市進行“實轉”，即進行征收試點，而全面征收仍需要更充分的準備。

　　國家稅務總局有關負責人也表示，開征物業稅政策性比較強，而我國地區間經濟發展差異大、房地產產權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業稅的開征作好準備。

　　物業稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。業內人士認為，開征物業稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資和投資性需求的抑制作用較大。

　　據悉，從2003年起，財政部和國家稅務總局先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點。今年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。

　　空轉、實轉完善征收框架

　　業內專家介紹，物業稅在部分城市空轉，以及將要進行的實轉將逐步完善物業稅的基本框架。從現在的情況看，作為房地產保有稅的物業稅，有望將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，按年征收物業稅。

　　國家稅務總局副局長宋蘭曾介紹，我國房地產稅制需進一步改革和完善，即通過穩步推行物業稅來取代目前在房地產保有環節征收的房產稅和城鎮土地使用稅。她認為，開征物業稅有利于房地產市場的健康穩步發展。但物業稅需要制度、技術、人員專業技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。

　　從技術角度看，物業稅改革關鍵在計稅依據的調整，按照國際慣例，評稅價格應作為計稅依據。稅務總局有關負責人表示，在對按評稅價格計征物業稅的可行性進行充分論證的基礎上，稅務總局和財政部加強了與有關專家及國際組織的合作、溝通、聯系，并選擇部分地區進行模擬評稅試點，目前已創建了符合國情的評稅工作模式，開發了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關系，并培養了一批專業人才。

　　房地產市場內在穩定器“漸近”

　　國民經濟研究所所長樊綱總結道，物業稅是房地產市場的內在穩定器，而當前對房地產市場的調控政策多是從外部用力。“大家都想著未來價格上漲帶來的好處，同時又不支付物業持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹。”樊綱認為，開征物業稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩定的稅源，避免“土地財政”。

　　開征物業稅的意義絕不僅限于調控房價，其更重要的意義在于開征物業稅能夠改變地方政府“以地生財”的開發模式。“開征房地產稅，能夠引導地方政府增加基礎設施，提供更多公共服務，改進區域環境，從房地產價格升值中獲得更多收益”，業內專家指出。

　　但物業稅的實施效果還需要看其征收的力度大小，所以，即使開征物業稅，也不一定導致房屋價格下降，“比如，如果物業稅的適用稅率低，每年每套房子平均只需繳納一、二千元，那么相對于房價上漲所帶來的好處，仍是微不足道的”。

　　目前，我國居民住房來源比較復雜，拆遷房、單位分配住房、商品房、經濟適用房、兩限房等，因此，征收物業稅要么需要分類征收，要么就只能實施比較低的適用稅率。業內人士認為，對房地產市場的調控，并不能單純依靠物業稅，單憑簡單的物業稅也很難扭轉房地產價格的基本走勢和格局，“組合拳”仍將是房地產調控的基本模式。(周明)