[策劃人語]

　　主要針對第二套房的銀行房貸新政被稱作房地產調控的又一殺手锏，業內普遍高度重視。

　　然而，這半個月來，各地的房地產信貸市場并不穩定。各家商業銀行為了最大限度地維護自身的商業利益，對于第二套房的認定，異地、外資購房的認定，外資銀行的標準，最終的額度劃定等等，都有不盡相同之處。

　　調控政策定下大基調，齊心協力、合力斷金的道理誰都懂。涉及到一些地方和部門利益時，如果所涉單位完全沒有大局觀，處處優先考慮自身利益，很可能導致政策有個“銳進而速退”的結局。全國并非真的實現“一盤棋”，房貸新政就有遭遇執行困局的可能。

　　這是誰也不想看到的。

　　標準不一？ “第二套房”密碼難破

　　自9月末《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》下發之后，圍繞如何認定“第二套住房”的問題各方觀點不一。商業銀行出于業務需要，不得不由分行出面發布“地區政策”。目前，監管層定下的“三點基調”是：公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項；已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房須算作第二套住房。此后監管部門將不再對第二套住房的認定進行書面說明，具體由商業銀行自己把握。

　　“第二套房”，一個原本通俗易懂的概念，細究起來卻變得十分復雜。在不絕于耳的爭論定性后，整個房地產界與銀行系統面對則是如何“驗明正身、破解密碼”的難題。

　　回顧近階段的事態發展，雖然各銀行間或有差別，但是，第二套房的“DNA”終于伴隨各銀行的表態確定下來。近日，交通銀行和光大銀行率先公布了“第二套房認定標準”。據悉，這兩家銀行均表示，將以“個人”為單位界定第二套房，即如果夫妻其中一人貸款買過房，沒有房貸的另一個人再貸款買房仍被認為是購買第一套房；另外，結清貸款后再貸款購買的第二套房，也可視為第一套房。

　　而和上述兩家銀行做法不同，此前建行表態，其認定標準將以“家庭”為單位，只要一戶家庭貸款購買第二套房，就將執行更嚴格的貸款政策(首付比例不得低于四成，利率不得低于基準利率的1.1倍)。此外，據記者從北京、南京等市場了解到的情況，也分為不同“派別”，如工商銀行、中國銀行、興業銀行等傾向于以“個人”為單位；深圳發展銀行和建行一樣，傾向于以“家庭”為單位。

　　有市場人士概括，目前各家銀行對第二套房的理解存在四種不同的情況：以個人為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；以個人為單位，有房貸經歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受第一套房待遇；以家庭為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；以家庭為單位，有房貸經歷的，以后購房都不享受第一套房待遇。

　　無論是以人為單位還是以戶為單位來確定第二套房，都需要面對是能否在實際操作中檢測出來的難題。更有一些銀行工作人員表示，沒有銀行敢保證能完全核實客戶信息的真實性。

　　以上海為例，記者了解到，目前銀行核實客戶信息的系統有三個：央行征信系統、上海個人信用聯合征信系統及銀行自身客戶信息系統。但是，即便三個系統都核實一遍，也未必能獲得客戶的真實情況(特別是在婚姻狀況方面)。為此，一些銀行在不能確認相關信息時，只能暫時采取讓客戶簽訂承諾書的辦法解決。

　　另外，銀行在核實住房數量時，也存在一些障礙。記者了解到，目前全國個人征信系統可以查詢個人按揭記錄，但是并不能查詢個人購房數量。即使可以通過房產交易中心查詢到個人的房產情況，但是不同省市間的房產交易中心尚未聯網。

　　對此，有業內人士表示，目前銀行界定第二套房的手段主要還是銀行自身的客戶信息系統和聯網運行的央行征信系統，如果兩個系統中不能查出家庭整個購房情況，而讓銀行到民政、公安等部門去核對，操作上有難度。

　　實際上，記者注意到，雖然央行高層表示央行的征信系統完全可以成功認定第二套房，但全國以及各省市征信系統的建設相對滯后，還是成為房地產調控的能否真正落地的“攔路虎”。類似的情況，在經濟適用房審請人資格方面就曾出現，即由于無法了解個人經濟真實情況，使得經濟適用房被有錢人“騙購”。

　　“如果是同一個自然人，其名下的所有住房情況和個人信貸情況，都可以通過央行征信系統反映出來。但是，對整個家庭成員的購房情況，目前還不能全部反映。”此前，央行征信中心負責人在接受媒體采訪時表示。該負責人指出，央行征信系統目前只能要求所有商業銀行提供個人信貸信息，由于缺乏相應的法律授權，暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門的戶籍登記機構和隸屬民政部門的婚姻登記機構共享信息，客觀上影響了個人征信資料的完整全面。

　　雖然該負責人表示，如果法律授權到位，央行征信系統完全可以在半年之內完善數據庫，提供給各大商業銀行使用，從而大大降低住房信貸風險。但是，在目前情形下，第二套房的“DNA檢測”，還需要各大銀行自己掌握。

　　額度高低？細則擬求“萬全計”

　　盡管房貸新政將“第二套房”的首付比例定在了“至少四成”，但房貸業務指標巨大的銀行顯然會把“至少”忽略不計，采取定為“四成”的做法。除了北京建行明確把第二套房的首付比例定在“五成”外，目前已有細則出臺的其他商業銀行都把第二套房的首付比例定在了40%的“最低”檔次上。

　　眾所周知，一些大型商業銀行在基本完成了當年的房貸指標的情況下，自然可以“高枕無憂”地適當提高首付門檻，可是對于一些規模稍遜的銀行，要在爭奪激烈的房貸市場上爭得一席之地，就要適時得調整對策，于是“松緊貸”情況很可能出現。

　　去年的樓市調控新政將首付比例定在了不低于30%，而且執行的是90平方米以下區別對待標準，對90平方米以下的首套住房，購房者仍可以首付兩成并享受優惠利率；對于90平方米以上的首套住房，購房者需要首付三成，并可享受優惠利率；而對于第二套(含)以上的住房，首付比例和利率則逐步提升，直至不提供貸款。

　　顯然，這種購房套型面積上的差異會成為銀行區別對待購房者的一道門檻。由于“第二套房”的細則并未統一出臺，為了鼓勵90平方米中小戶型政策，同時也為了商業銀行方便行事，市場人士希望在第二套房首付政策上也會有這樣的一種“套型政策”產生。

　　也有人提出，根據以往的操作慣例，首付政策更多地被銀行拿來對付一時。就拿之前首付30%的規定為例，實際操作中被突破的情況不在少數。不少銀行的二手房貸款最高額度甚至可以達到八成。“很多時候在于銀行想不想做，有時候急于放貸，并不會做第一套房和第二套房的審查。”接近銀行業的人士曾向記者表示。

　　基于以往的房貸政策執行過程中已經存在諸如新房、二手房的貸款比例暗自放松的情況，那么此次商業銀行會不會也慢慢放松對第二套房的審查，或在套型上設置松緊門檻，新房和二手房是否會享受“不同待遇”或做一些通融？畢竟，今年的額度完成后，還有來年的額度在等待著，而房貸政策卻是在一個時期內不變的，更多地方銀行的細則遲遲不出，相比或許正在擬定一個“萬全之計”。

　　至于公積金貸款是否需和商業貸款一樣對“第二套房”實行差別對待，將第二套房的首付比例提至40%以上，央行作出的表態是公積金貸款不列入參考項。業內人士也表示，公積金不歸央行管，且本身就為解決職工住房需求而設立，不會盲目提首付。何況上海等地的操作中本就實行還清第一套房的公積金貸款才能貸第二套房的做法，相對來說就是公積金購房不存在與此次房貸新政相悖的“第二套房”現象。

　　內外有別？實施仍有“漏網魚”

　　盡管最新消息稱，“第二套房”的界定將更加容易，但在不少市場人士看來，內外資銀行、不同區域人群等的復雜認定是否準確，會直接影響到本次房貸新政的效果。

　　繼招行出臺第二套房信貸細則后，工行、交行、農行等多家銀行也出臺了具體規定。從披露的信息看，各銀行在認定標準上存在不同。而與此同時，外資銀行似乎成了“局外人”，目前尚未有出臺配套制度的案例。此外，盡管有消息稱外資銀行正試圖向中資銀行靠攏，但由于至今未加入央行征信系統，客觀上在嚴格認定第二套房上有一定難度，這也讓一些人有機可乘。

　　因此，業內人士對國家商業銀行和外資銀行的政策履行是否統一頗有爭議。有專家表示，銀行系統對投資行為的封鎖如果不能做到全面，效果只可打折。

　　還有一個值得關注的問題就是房貸新政是否應與之前的“限外”政策做好“銜接”。去年開始，上海等地表示暫停境外人士第二套住房的過戶手續，旨在打壓境外游資的炒房行為。但是效果似乎甚微，境外購房人群往往不是以個人的身份出現，隨后團體購買行為的接連出現對高端住宅市場的沖擊更大。

　　記者了解到，上海各區縣的房地產交易中心都已表示，境外人士只能購買“唯一一套、自住的住宅”；并且，即使是購買第一套住房，大部分區縣都要求出具在境內居住滿一年的證明，具體來講，購房者提供的出入境記錄顯示在境內的日期必須累計達到一年。而目前上海市房地局提出的比較統一的原則是，要求購房的境外人士在境內居住必須滿一年以上，并且出具承諾書表示這套住房為自住性質。

　　但是，第一套房容易管，卻又如何界定境外人士的第二套房；且“限外”政策基本以“人”為限制單位，而在目前各家銀行對第二套房按“人”算還是按“戶”算還未統一的情況下，境外人士的購房問題又出現模糊地帶；同時，即使針對境外人士也提高首付比例，按購買力來衡量，抑制效果也微乎其微。所以有專家表示，對第二套房的界定，即是對社會關系的界定，文化圈層不同、購買力不同等都會導致無的放矢。

　　對于房貸新政能在多大程度上遏制住房投資，專家認為還有許多其他因素存在不確定性。因為考慮購買第二套房的大多是相對富裕的群體，首付比例僅提高一成對他們影響有限，而且對于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會有影響，這就可能“誤傷”部分中等偏低收入的人群。另外，除了境外人士，對國內的異地購房行為如外地人在上海購房該如何認定，不同銀行之間的信息匹配問題可能影響到對第二套房的購買者的信用識別。（柯鵬 于祥明 陳歆 一凡）