貸款買房門檻提高

　　市場觀望氣氛濃郁

　　“如果你在工行有貸款沒還完，首付要付房屋總價的40%。”《市場報》記者以欲購買第二套房的名義致電位于北京東部一個叫做“星河皓月”的樓盤，售房小姐何女士這樣告訴記者。

　　何女士稱，此次開盤的全部為期房，明年10月入住。購房者可以選擇在北京做貸款，也可以選擇在河北做貸款。“你可以用家庭其他成員作按揭，只要沒貸款買房都行；或者選擇其他銀行作貸款，你先來吧，我們會幫你想辦法貸到款。”聽到記者猶豫時，何女士趕緊做工作。

　　房貸新政引發的爭論未止，但人們切身感到貸款買房的門檻已在提高。一些購房者反映，貸款買房時，售樓方咨詢的問題多了；還有，一些樓盤也相繼出現購房者交了定金而“退房”的現象。

　　另外一個不爭的事實是，商品房的交易量也在下降。記者登錄北京市房地產管理網發現，10月21日，北京市住宅現房銷售網上簽約只有37套；去年同期的簽約數是59套；今年9月21日即上月同期的簽約數是64套。

　　此前有統計，國慶一周，北京商品住宅成交量環比降56%，深圳7天長假一手房成交量只有82套。市場觀望氣氛濃郁。

　　調控思路出現變化

　　商業銀行主動發力

　　有專家表示，市場的這些反應是“第二套房”界定塵埃落定后，銀行已自身發力控制房貸風險的表現。

　　房貸新政傳出的最新消息是，監管層為第二套房定下了幾項“基調”：公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項，已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房需算作第二套住房。各銀行必須將自己認定的標準到銀監會報備。

　　“隨著這些規則的細化，房貸新政將會產生積極的影響。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容接受《市場報》記者采訪時說，“從信貸著手進行調控，這表明管理層調控思路有了新的變化，也抓住了要害。”

　　易憲容說，就目前的情況來看，銀行住房消費信貸估計已經上升到5.5萬億貸款，2005年末只有2.27萬億。在一年多增長了一倍以上，而房價則以每月7%左右的平均漲幅持續上升。“可見，房地產市場消費信貸大量的增長，正是各地房價飚升的根源所在。”

　　業內人士表示，促使商業銀行主動發力的主要原因是央行年內第8次上調存款準備金率，與此同時，銀行的年內貸款額度已大大透支，不得不“緊縮銀根。”

　　央行10月12日公布的數據顯示，年內前9個月金融機構人民幣貸款新增3.36萬億元，這遠遠超出了央行全年2.9萬億元的預定目標。央行10月13日宣布，將從10月25日起上調準備金率0.5個百分點至13%，達到近10年來的歷史高點。專家估計，央行此次上調存款準備金率將會一次性凍結1800億元左右的資金，抑制貨幣信貸過快增長。

　　樓市在調控中變臉

　　新政效果尚待驗證

　　“銀行的這些措施，已傳遞出了非常明確的信號。”中央財經大學金融管理學院副教授蔡如海接受《市場報》記者采訪時說，“那就是銀行主動控制房貸風險升溫，從信貸入手，對住房需求的細化和區分，有助于破解當前房價加速上漲的迷局，一改過去一刀切的做法，既保障居民的基本自住需求，又能真正抑制投機需求。”

　　對于城市居民的住房消費，房貸新政是采取保護及鼓勵的方式；對于購買第二套以上住房的信貸，首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基準利率的1.1倍以上。

　　有人測算這相當于房價漲了10%。

　　不光是對消費者嚴格限制，一直是貸款優質客戶的開發商也不能例外。記者注意到，以往每次房產調控政策出臺后，很快發表見解的某些開發商，這次也都三緘其口。有人稱，最近開發商日子不好過，如果新政發力，沒有銀行以外融資渠道的中小房地產開發商會舉步維艱。

　　“新政對于房地產開發企業來說，也有一系列規定。比如對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求等，這些政策都表明管理層對房地產市場的信貸全面收縮。”易憲容說，政府已經開始通過市場化工具來遏制過度的房地產市場投資。

　　種種跡象表明，房貸新政正在“發酵”，積極地影響著樓市。

　　據21世紀不動產成交數據顯示：10月8日—14日，投資買房的比例有所下降，從占總購房比例的18%左右下降到了13%，熱點地區的下降幅度更為明顯；個人購買第二套以上貸款僅占住房總按揭貸款比例8%左右，同比9月份同期下降10%左右。

　　“第二套房不論是按戶還是按個人，只要執行提高首付到40%及以上，就會有明顯效果。”蔡如海博士接受記者采訪時表示，“調控會改變部分投資者的心理預期，投機性和投資性需求被進一步遏制，市場有效供給將會增大，這有助于緩和供不應求的矛盾，進而抑制房價過快上漲。”

　　“如果銀行都明確規定以戶為單位認定第二套房，并嚴格執行，調控效果將非常明顯。”蔡博士說。 4年來，房價在多輪宏觀調控中且調且高。緊縮銀根，樓市變臉，這次新政能否“釜底抽薪”，能否帶來理想的效果尚待市場進一步驗證。(李忠峰）