借鑒歐美模式，主推“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的“幸福人壽”保險(xiǎn)公司計(jì)劃月底掛牌。

　　隨著我國進(jìn)入老齡社會以及“4-2-1”家庭逐漸成為主流，養(yǎng)兒防老將讓孩子們不堪重負(fù)。在此背景下，流行于歐美的“以房養(yǎng)老”開始進(jìn)入國人的視線。記者近日獲悉，通過保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以“按月付款”方式購買老年人身后的房屋產(chǎn)權(quán)，幫助老人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的住房“倒按揭”模式將首次在我國推出。

　　“幸福人壽”擬月底掛牌

　　“幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司已于近日獲得監(jiān)管部門的所有批文。至于何時(shí)掛牌開業(yè)，何時(shí)推出產(chǎn)品，暫時(shí)還不便透露。”“幸福人壽”的掌門人，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁孟曉蘇在接受記者采訪時(shí)說。

　　浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武10月15日告訴記者，“幸福人壽”有可能在本月下旬掛牌。

　　柴效武教授一直從事住房養(yǎng)老保障模式的研究，是國內(nèi)“以房養(yǎng)老”模式的倡導(dǎo)者。目前，柴教授正在負(fù)責(zé)“幸福人壽”的產(chǎn)品研發(fā)和保險(xiǎn)條款設(shè)計(jì)工作。

　　據(jù)柴效武透露，公司掛牌后，產(chǎn)品研發(fā)和試點(diǎn)工作也將隨之展開。公司將首先選擇在北京、上海和廣州三個(gè)老齡人口較多，房產(chǎn)升值潛力較大的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。柴效武表示，由于老年人的情況不同，公司將會有針對性地推出系列保險(xiǎn)產(chǎn)品，目前已經(jīng)有部分金融機(jī)構(gòu)對此非常看好。

　　對于以房養(yǎng)老的市場前景，孟曉蘇表示看好。他告訴記者，目前我國大多數(shù)老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實(shí)行的公房出售，使不少老年人用較低的價(jià)格買下了價(jià)值較大的房產(chǎn)。通過住房“倒按揭”模式，產(chǎn)權(quán)住房成為了一種養(yǎng)老儲蓄，老年人為養(yǎng)老而儲蓄不再成為必要。

　　柴效武認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在歐美等地有了較成熟的操作模式。如美、日、英等國于上世紀(jì)80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人，不動產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問題。而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進(jìn)行完畢后，到目前為止，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)自有住房比例已經(jīng)達(dá)到了80%多，實(shí)行“以房養(yǎng)老”的條件已經(jīng)基本成熟了。

　　讓不動產(chǎn)“動”起來

　　“‘以房養(yǎng)老’實(shí)際上是讓不動產(chǎn)‘動’起來，以有效彌補(bǔ)老年人養(yǎng)老金不足的難題。”柴效武說。

　　柴效武介紹說，“以房養(yǎng)老”也被稱為住房“反向抵押貸款”或者住房“倒按揭”。這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門運(yùn)營這項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。老人身故后，由該機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。這相當(dāng)于專業(yè)機(jī)構(gòu)通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于將銀行的住房抵押貸款“反過來做”，只是介入者不是銀行而是保險(xiǎn)公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。

　　那么，住房“倒按揭“后養(yǎng)老金怎么算呢？

　　柴效武告訴記者，“倒按揭”后，老人每個(gè)月能夠領(lǐng)取多少養(yǎng)老金，需要綜合測算很多因素，比如房屋價(jià)值評估、房屋的折舊和升值因素、老人的生命周期以及利率的變化等。大致的方法是，以房屋的評估價(jià)值加上房屋的升值，減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按生命周期表預(yù)測預(yù)期壽命，然后將金額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。用公式表示就是：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值＋房屋增值預(yù)期-房屋折損-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)／［(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)×12］。

　　據(jù)介紹，“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種的投保人要求是62歲以上的老年人。如果62歲的王先生以150平方米、八成新的房屋辦理“倒按揭”。按我國男性人均壽命69.63歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。那么王先生每月可以領(lǐng)到的養(yǎng)老金可以這樣計(jì)算：房屋評估價(jià)145萬元，加上房屋與土地增值25萬元，減去房屋折損25萬元，再扣除保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計(jì)算)，預(yù)期給付額將是75%即為108.75萬元，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中后，王先生每月可以得到近1萬元。

　　“我國是在尚未達(dá)到全民富裕的情況下進(jìn)入老齡社會的，在這種情況下，僅僅依靠社保資金恐怕難以保證高質(zhì)量的退休生活，住房反向抵押可以幫助老年人將家庭中最大額的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，其好處是不言而喻的。”柴效武認(rèn)為，“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”是改善養(yǎng)老問題的最好解決方式，“倒按揭”可能是未來銀行或保險(xiǎn)公司柜臺前一個(gè)熱門的理財(cái)品種。

　　值得期待但門檻重重

　　數(shù)據(jù)顯示，我國目前60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到1.45億，占全國總?cè)丝诘?1%。預(yù)計(jì)到2050年，我國老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?5%。在“未富先老”的國情下，如何切實(shí)解決好老年人老有所養(yǎng)問題，確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的一道難題。而“以房養(yǎng)老”無疑是眾多解決方案中最受專家推崇的方式。

　　今年的全國“兩會”上，全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會副主任鄭斯林在談到“積極應(yīng)對人口老齡化”問題時(shí)表示：“‘以房養(yǎng)老’是國際上通常采用的做法，個(gè)人認(rèn)為勢在必行。”9月12日，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖在北京CBD國際論壇上也認(rèn)為，僅靠政府買社會保險(xiǎn)，遠(yuǎn)不能為民眾提供足夠的養(yǎng)老保障。

　　在專家極力推崇的同時(shí)，將房子變現(xiàn)成“養(yǎng)老金”也在市民中引發(fā)熱議。市民鐘小姐認(rèn)為，老人將自己的房產(chǎn)變現(xiàn)成養(yǎng)老金，對現(xiàn)今的“啃老族”將是一大挑戰(zhàn)。市民劉先生則認(rèn)為，如果“以房養(yǎng)老”能夠付諸實(shí)施，將對人們的養(yǎng)老觀念產(chǎn)生很大沖擊，對有些老人來說，“以房養(yǎng)老”可能比“養(yǎng)兒防老”來得更為實(shí)際，特別是“丁克”一族。某保險(xiǎn)公司職員谷女士認(rèn)為，通過“倒按揭”，一個(gè)退休老人每月可以有幾千元收入，而且終身源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，急需現(xiàn)金時(shí)，也可解燃眉之急。“以房養(yǎng)老”不失為一種社會保障的新方式，目前20～45歲之間的中青年人應(yīng)該都會慢慢轉(zhuǎn)變觀念，最終接受這種養(yǎng)老模式。

　　不過，質(zhì)疑的聲音也不少。某銀行部門經(jīng)理陳先生表示，“以房養(yǎng)老”還有很多操作細(xì)節(jié)有待商榷。首先，如何確定房產(chǎn)抵押的利率是個(gè)難題。其次是房產(chǎn)品每年的價(jià)格也在波動。再次，老人去世后，這些房產(chǎn)如何處理也是個(gè)問題，因?yàn)榉课葜挥?0年產(chǎn)權(quán)。也有老年人擔(dān)心——辦理“以房養(yǎng)老”后，子女會怎么看？別人又會怎么看待自己的孩子？

　　柴效武認(rèn)為，隨著物業(yè)稅的開征，70年產(chǎn)權(quán)的問題應(yīng)該可以忽略不計(jì)。目前需要解決的問題是，人們觀念的改變和相關(guān)機(jī)構(gòu)對這項(xiàng)周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)的主動介入，以及政府在稅費(fèi)方面的優(yōu)惠。“30年前，人們對商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)還一無所知，現(xiàn)在多數(shù)人已經(jīng)購買了自己的養(yǎng)老險(xiǎn)了。30年后，也許‘以房養(yǎng)老’的這些問題都將不是問題了。”柴效武的話令人深思。

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　　養(yǎng)老究竟需要多少錢？

　　“養(yǎng)老不是有社保嗎”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多人對自己的養(yǎng)老規(guī)劃沒有概念。有的人在接受采訪時(shí)說，“現(xiàn)在還早呢，想那么遠(yuǎn)干嗎？”

　　那么，養(yǎng)老究竟需要多少錢呢？現(xiàn)在籌劃養(yǎng)老過早嗎，我們來看看保險(xiǎn)專家給我們算的細(xì)賬。

　　假如你準(zhǔn)備60歲退休，退休后你每月需花1000塊錢，我們按平均壽命80歲來計(jì)算，你將需要：1000×12×20＝24萬元的養(yǎng)老金，假如每月2000元，你將需要：2000×12×20＝48萬元的養(yǎng)老金。

　　這只是保守的算法，還沒有加上物價(jià)上漲的因素。假如我們以3%的通脹計(jì)算，那么，上述數(shù)據(jù)將分別是1000×12×20×（1＋3%)×30＝24萬×2.42＝58萬元和2000×12×20×（1＋3%)×30＝48萬×2.42＝116萬元。

　　上述計(jì)算以3%的物價(jià)上漲原因?yàn)榛鶖?shù)，通過30年的復(fù)利，為30年前的2.42倍。我們可以回顧改革開放近30年來，我們的工資漲了多少倍，我們的物價(jià)漲了多少倍，數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止2.42倍。

　　上述方法還沒有考慮到生病等因素。保險(xiǎn)專家表示，對于現(xiàn)在收入比較高的白領(lǐng)階層而言，要想退休后保持較高的生活品質(zhì)，光靠社保是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。安盛集團(tuán)曾經(jīng)發(fā)布的“全球退休生活角度調(diào)查”報(bào)告建議，所有人都應(yīng)盡早為退休做準(zhǔn)備，而30歲就是不錯的年齡。 (聶國春)