[策劃人語]

　　自上月底央行、銀監會聯合發布房貸新政后，目前樓市內信貸、土地等方面的政策都算得上“嚴苛”二字，市場形勢也在悄然發生微妙而又關鍵的變化。深圳“十一”黃金周新房成交僅82套；重慶黃金周頭兩天新盤僅賣了109套，不及平時的十分之一；北京出現售樓處退房情況；杭州、上海等地房地產市場也是成交量慘淡。但與此相反的是，盡管成交量下降，房價卻始終在高位支撐，這似乎表明：房地產市場已經到達一個臨界關口，各方都在博弈中密切關注走勢——若得以突破，樓市可能繼續高歌挺進；否則，即將到來的就是一個真正的寒冬。

　　城市多棱鏡

　　北京：離場者不在少數

　　鏈家地產的統計數據顯示，進入10月，北京房源掛牌數持續放量，相比9月上漲了15.6%。雖然房源放量，但同時又有不少離場者。北京市房地產交易管理網統計數據顯示，9月住宅日均簽約391套，同比減少104套；日均簽約面積49669平方米，同比減少8668平方米。而“十一”黃金周，北京住宅新盤銷售環比更是大幅下降，住宅日均銷售僅273套，比9月最后一周大降56%。

　　盡管成交量萎縮，10月北京房源掛牌均價卻仍然突破了11000元/平方米的關口，環比9月再度上漲4.5%。日前，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊還對外發布消息，前三季度北京五環內住宅期房均價達到13754元/平方米，四環以內住宅期房均價則逼近15000元/平方米。而國家發改委網站公布的數據顯示，剛剛過去的9月，北京新建商品房銷售價格較去年同期上漲15.3%，位列全國前五位，漲幅高出全國平均水平50%多。

　　上海：賣方市場起變化

　　盡管銀行對第二套房貸的細則仍未具體出臺，但對高房價的警惕已經讓許多業內人士和購房者神經緊繃。無論是從成交量上還是市場氛圍上，賣方市場的格局正在悄悄發生改變，觀望情緒再度降臨申城。10月上海樓市在成交方面并不盡如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量為89.46萬平方米，僅為9月同期成交量的74%。但成交價格依舊居高不下，佑威房地產研究中心數據顯示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均價比9月10383元/平方米上漲了13.06%。

　　而二手房市場方面最明顯的現象就是二手房頻繁“返價”(業主毀約提價)的情況減少了，近期各房產中介業主掛牌量也普遍回升，相對9月掛牌量上升了5%-10%左右。盡管房源增加，但來自信義房產、美聯物業、中原地產、漢宇地產等機構的統計數據顯示，10月上半月上海二手房成交量普遍下跌15%至20%。有部分業主出于對未來政策面收緊的擔憂，愿意小幅下調售價。

　　深圳：成交量創出新低

　　進入10月，在房貸新政的影響下，前15天深圳新房市場成交了5.9萬平方米，僅相當于9月全月成交面積的19%，即使跟今年來成交量最低的8月相比，也只達到了8月全月的27%，10月成交創月度新低的可能性越來越大。

　　盡管成交萎縮，但深圳的房價表現依然較為堅挺。根據日前國家統計局公布的9月全國70個大中城市房屋銷售價格調查顯示，深圳房價上漲20.5%，再次在全國排名居首，其中新建商品住房價格上漲16.5%，二手房價格上漲22.0%，。而深圳國土房產局銷售公示數據顯示，10月的上半月，深圳新房均價14900元/平方米，其中關內均價為23200元/平方米，關外均價為12400元/平方米。對未來的房價趨勢，一部分業主仍表示長期看好，畢竟市場內仍有相當大的需求；但也有不少業主由于“心中沒底”，寧可“先放放再看”，選擇“轉售為租”作為過渡。

　　廣州：房價突破新關口

　　10月以來廣州樓市的淡靜表現非常明顯。海珠區某大型樓盤營銷負責人承認，國慶后，看房人數和成交明顯比以前減少，至少減了一成。10月廣州10區一手住宅成交量則跌了三成，10月1日-29日廣州10區一手住宅成交量僅47.4695萬平方米，即使再加上最后2天約3.2萬平方米的成交量，預計全月成交量只有50萬平方米左右，比9月少了20萬平方米。而在成交套數上，10月前29日成交只有3809套，也遠比9月的5247套少。

　　雖然10月成交量大跌，但廣州樓價還是急速上升，突破了12000元/平方米的新關口。10月廣州10區一手住宅成交均價已達到12384元/平方米，而9月為11228萬/平方米。去年，廣州房價上升1000元/平方米用了半年的時間，可現在單月就急漲1200元/平方米。業內人士表示，房價漲得太急，加上房貸新政出臺，導致樓市觀望情緒濃厚，這是樓市成交量大減的原因。

　　空漲因果論

　　自2006年政府執行嚴格的政策調控后，業界普遍認為，2007年的房價走勢很大程度上依賴政策的執行力。結果，2007年開春房價走上“小陽春”后，就再未出現頹勢，不少主要城市的房價還一路高歌猛進，而目前一些城市的房地產市場又出現量減價升的空漲現象，對此，專家認為是多種原因造成的。

　　其一，需求增長快、住宅供應偏緊、土地開發建設成本提高。國家統計局新聞發言人李曉超近日就表示，城市化進程加快，人們的住房需求增長很快。住宅供應則相對偏緊，還存在著結構不盡合理的問題。同時，土地開發建設成本提高，建筑材料價格、人工成本、機械使用費等上漲都形成了對房價的推動。

　　其二，地方財稅收入的制約和中國經濟持續過熱。有專家表示，在中央嚴控地根而地方稅收不減的情形下，地方政府的財稅壓力需要通過賣地來緩解。而地價上漲直接導致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產投資導致房價一路飆升。同時，中國經濟的持續過熱也增強了購房者對樓市上行的預期。

　　第三，其他因素共同發揮作用。在房價持續上漲的問題上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，房地產熱并非單一的房地產原因，長期的貨幣流動性過剩、低利率、進出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值等宏觀方面因素共同造成了房地產投資熱。

　　雖然房價持續升溫，但是從上月開始，因受到房貸新政等利空消息的影響，觀望氣氛彌漫，不少城市的房地產市場出現成交量大幅下挫的局面。然而，成交量下滑的同時，平均成交價格卻再創新高。業內人士分析，房價持續上漲，主要是在之前一年的購買力積累下，開發商看到房源供應下降的“利好”，借機炒作哄熱市場。隨后，股市賺錢后轉入樓市的購買力的再支撐，也使得房價一路上揚。

　　后市診斷書

　　在政策敏感易發、市場脆弱觀望的氣氛下，中國樓市走過了2007年的“金九銀十”。在“二套以上購房提高首付”等房貸新政影響下，十月樓市交易風光不再。“現在國家統計局的數字還沒有出來，但從市場情況判斷，成交量數字會有明顯回調，但成交價格仍穩中有升。”上海易居房地產研究院的一位負責人表示。

　　但是，單一政策帶來的樓市階段性觀望現象已經在近幾年屢見不鮮，一旦政策平穩，在地方執行層面又遭遇“削弱”的情況下，房價及成交量集中反彈都有可能變為現實。那此，此輪樓市“休眠”是否仍會重蹈覆轍？目前的短期調整到底是樓市“下跌通道”的開始，還是單純的“高位盤整”？

　　五合智庫顧問公司的研究報告顯示，未來影響樓市交易和價格的因素比較復雜，這些因素分近期和中長期兩類，影響樓市的“冷熱”狀態。而可能帶來“趨冷”和“趨熱”兩種不同結果的因素在互相影響與制約中形成合力，并導致最終的樓市格局。

　　這些政策包括：通脹壓力導致的加息預期、人民幣升值帶來的外資資本進入上市房企融資力度加大，以及更嚴格的土地招拍掛制度等。其中，加息將在中長期抑制開發投資熱情，導致土地價格下降，并促動開發商加快在建項目銷售速度。人民幣升值帶來熱錢涌入，但總體量在樓市資金中比重不大，因此炒高樓市后續動力不足。相反嚴格的土招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴格，一級開發市場的資金吃緊將進一步加速銷售周期的縮短，進而變相增加樓市供給，平衡供需矛盾。

　　具體來看，根據數據顯示，目前房地產企業平均資產負債率仍然高達70%左右的水平。五合智庫認為，央行為穩定通脹預期采取的加息政策勢必將使開發企業遭受高額財務支出成本。因此，對于正在使用銀行信貸進行土地儲備和開發建設的開發商來說，如若市場價格不變，加快產品建設周期，盡快實現銷售以減少財務成本就是上策之選。而隨著建設周期的縮短，同一時期內的市場供應必然增多。同時，目前大量土地儲備分留于大中型開發企業手中，利率高企必然要求開發企業快速周轉手頭存貨，提高資金使用效率，也在一定程度上加快了市場土地供應。

　　另外，更加嚴格的土地招拍掛規定將攤低土地價格。即土地出讓金分期付款政策逐步取消后，開發商在銀行的資信評級可能降低，土地市場資金供給快速縮水，在政府每年計劃的推地總量不變的情況下，土地的價格即會隨著資金需求的減少而逐步回落。這種土地成本的回落傳導到產品供應層面，也會導致未來產品價格的回落。相反，對于人民幣升值帶來的外資資本進入，專家認為，目前全部外資占中國房地產市場不足3%，它們可能增加熱點區域重點項目的資本競爭，推高了地價，但影響有限。

　　“總之，在未來一段時期內，市場供應相對以往將更加充分；而需求將受到心理因素影響，有所收斂。前段時間價格快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩定的房地產市場即將到來。”五合智庫分析師總結。

　　但是，也有業內人士對樓市長期的穩定調整信心不足，并認為眾多因素支持樓市景氣度持續走高。其中重要理由之一是需求強勁。“利率的調升會一定程度縮減消費者購買意愿，但中國投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產投資需求的主要因素。加上巨大的城鎮升級需求將導致剛性需求穩定增長。”分析人士稱。而這種需求持續增加往往又發生在房價上漲較快的特大城市。

　　“我們最擔心的是上海房價繼續上漲。上海和深圳等城市都不同，它的房價上漲將直接導致長三角產生聯動效應，杭州、無錫、南京等地房價都可能發生變化。”一位來自北京的房地產專家在此前參加本報主辦的“責任中國·和諧地產”高峰論壇時向記者透露。

　　而一位不愿意透露姓名的北京專家則稱，一旦房地產市場開始大幅調整，將直接導致城市建設資金不足，“畢竟在目前城市發展狀況下，除了土地收益外，地方政府還不可能快速找到城市建設資金的另一個可替代來源。這是各地對中央調控政策‘化實為虛’的最根本原因，也會長期存在下去。”

　　另外，對目前業界熱議的物業稅政策，國稅總局日前高調回復稱，明年物業稅“實轉”說法不屬實。而一位接近決策部門的人士向記者透露，物業稅無論在國際經驗上如何成熟，中國目前房產管理體系的不健全、土地出讓金一次性支付給經營城市者帶來的資金收入都將是決定物業稅無法近期實轉的關鍵性瓶頸。（柯鵬 一凡 李和裕 朱宇琛 于兵兵）