【策劃人語】
今年的房地產(chǎn)調(diào)控起于土地之源。土地調(diào)控的成敗，在一定程度上，可以說決定了樓市今后的走向。
政府緊守18億畝耕地紅線的決心不容置疑，隨著國土資源部一系列相關(guān)文件的出臺，土地審查日益嚴(yán)密、土地門檻逐日抬高，整個市場也在動蕩中醞釀著變局。
對于“以地為綱”的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一個寒冬正在招手。土地多的怕違規(guī)、怕收回，沒土地的怕金融、怕淘汰；某些“以地生財”的地方政府，則陷入了“賣與不賣”都難、“賣高賣低”都難的尷尬境地。
土地恐慌癥在全國蔓延，未嘗不是一件警鐘長鳴的好事。
缺地恐慌癥：最怕金融機構(gòu)不給臉
癥候群代表：中小開發(fā)商
央行連續(xù)調(diào)息、土地資金繼續(xù)收緊、房貸比例不斷提高……一系列的“銀根”緊縮性政策，使2007年我國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一場歷史性的市場洗禮。對于土地儲備和開發(fā)項目不足的開發(fā)商來說，未來更加緊縮的金融政策，成為名副其實的達(dá)摩克利斯之劍。
“沒有多少土地儲備，且自有資金少的中小房地產(chǎn)商已經(jīng)基本上沒得玩了。”青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理方立才向上海證券報直言，在一系列金融政策調(diào)控下，一些小開發(fā)商不僅僅是如履薄冰，而是開始“出局”。
對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟總結(jié)認(rèn)為，目前土地儲備不足的小開發(fā)商共同面對的疑惑是：“幾年來開發(fā)經(jīng)營儲備的資金，如今卻買不了一塊地！”
實際上，由于土地成本的不斷上漲，開發(fā)商的資金鏈越來越緊張。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，不久前國土資源部有關(guān)“必須結(jié)清土地出讓土款才能拿到地”的要求，就讓許多小開發(fā)商資金捉襟見肘。
此前，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹分析認(rèn)為， 2000年全國完成房地產(chǎn)投資只有5000億元，而2006年則達(dá)到2萬億元，投資增長了3倍。加之，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)率慢。“如果按0.2的周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)開發(fā)實際需要資金10萬億。而從房地產(chǎn)資金來源看，以銀行信貸為主，融資渠道并沒有發(fā)生很大變化。”秦虹說。
正是由于上述原因，開發(fā)商對金融市場更為“感冒”。但是，“利用銀行貸款拿地”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。
特別是，近期央行連續(xù)調(diào)息、土地資金繼續(xù)收緊、房貸比例不斷提高等一系列政策影響，這些開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)岌岌可危，索性有些實力不濟(jì)的開發(fā)商只能無奈“退市”了。
但是，這不并意味著“無儲備”開發(fā)商沒有機會。“通過細(xì)分市場，在自己的‘專業(yè)領(lǐng)域’內(nèi)精耕細(xì)作，并且有一定資金實力的開發(fā)商還是有發(fā)展空間的。”陳晟指出，不久前登陸港股的SOHO中國恰恰是一個案例。
實際上，記者也注意到，在登陸資本市場前，SOHO中國無論是知名度以及流動資金都實力不弱。但是，其可持續(xù)開發(fā)項目卻屈指可數(shù)。正是在不斷收緊的“銀根”環(huán)境下，SOHO中國及時登陸港股市場，募集大量資金以爭奪新的開發(fā)項目。
“現(xiàn)在拿到地的公司多半是上市公司。”作為一家正在準(zhǔn)備上市的公司負(fù)責(zé)人，方立才分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)未來面臨的金融環(huán)境卻不容樂觀，利用資本市場必不可少。
對此，北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖持相同觀點。“房地產(chǎn)本身是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，對金融市場非常敏感。”范小沖說。然而，他認(rèn)為，從目前中央政府的政策傾向來看(包括限制外資投資炒房、加強稅收管理等)，對于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生變化。
范小沖認(rèn)為，未來金融政策更多關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的風(fēng)險，而不是一味地鼓勵其發(fā)展，在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商還會擔(dān)驚受怕地關(guān)注著金融市場的“風(fēng)吹草動”。
賣地恐慌癥：最怕兩頭“不討好”
癥候群代表：某些地方政府
除了買方，土地市場中的賣方也有自己的煩惱。賣貴了，有不顧房地產(chǎn)調(diào)控，以地生財，抬高房價之嫌；賣便宜了，又可能遭到關(guān)系拿地，國資流失的質(zhì)疑。
就在上周四，一直受到境內(nèi)外大開發(fā)商矚目的上海新江灣城又成功出讓了其第四幅住宅用地，來自新加坡的仁恒置業(yè)以超出底價2倍多的13.01億元摘得這幅D3地塊，樓板價則達(dá)20000元/平方米，再創(chuàng)板塊新高。此前，浙江綠城曾在今年6月拿下面積更大、容積率更高的D1地塊，樓板價為12509元/平方米，當(dāng)時已被視作“天價”。
其實，在“地王”頻現(xiàn)的2007年，在自2004年開始住宅用地供應(yīng)就一直呈下降趨勢的上海，某區(qū)域的土地拍賣連創(chuàng)新高并不特別令人吃驚。不過引起業(yè)內(nèi)注意的是，此次出讓的D3地塊是上海首幅采用一次性書面競價這一土地掛牌新規(guī)進(jìn)行出讓的土地，有著不小的示范效應(yīng)。
就在上月底，上海的土地主管部門向各區(qū)縣的土地招投標(biāo)辦公室下發(fā)了通知，調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場競價規(guī)則。新規(guī)規(guī)定，今后凡住宅用地面積占總用地面積一半以上的地塊，現(xiàn)場競價將由現(xiàn)行的現(xiàn)場舉牌競拍改為一次性書面報價。而此舉被視作上海為杜絕頻繁叫價、盲目抬高地價的情況采取的有效措施。
不過，從D3地塊的出讓結(jié)果看，市場對于新規(guī)在地價的合理性控制方面的效果恐怕仍持保留態(tài)度。“從表面上看，新規(guī)可‘濃縮’以往多次的喊價機會，并使?jié)q價空間相應(yīng)減少。但一次性書面競價的方式其實又被業(yè)內(nèi)戲稱為‘豪賭’的方式，想拿地的開發(fā)商仍會抓住這‘僅有的機會’去‘放手一博’。”有分析師表示。
目前來看，新江灣城的住宅項目已經(jīng)匯集了合生、華潤、綠城、仁恒四大品牌開發(fā)商，而合生和華潤的項目已經(jīng)面市，前者的公寓報價已從剛開盤時的每平方米1萬元出頭升至目前的近2萬元，后者即將開盤的華潤橡樹灣聯(lián)庭別墅每套售價則在500萬元以上。上海中原研究咨詢部龔敏指出：“雖說新江灣城地塊如此高價有其特殊性，不過從示范效應(yīng)來說也并非好事，因為可能助長周邊房價非合理增長，政府部門應(yīng)該看到這一現(xiàn)象所帶來的負(fù)面影響，不要一手拿矛，而另一手拿盾。”
而在高地價屢見不鮮的上海，同樣也有著土地“賤賣”導(dǎo)致的矛盾。去年最高報價近60億元卻“臨產(chǎn)”晚了1年的上海花木新民北塊土地于今年“十一”前突然宣布花落星河灣，按其原先42.4億元的報價計算，樓板價逾8000元/平方米，但時隔一年花木板塊的房價最高已至20000元/平方米。同時，這令參與競標(biāo)的其他開發(fā)商吃驚不小，一些企業(yè)甚至對花木地塊的招標(biāo)程序提出質(zhì)疑。
一方面，一些企業(yè)認(rèn)為，花木地塊去年宣布土地公開招標(biāo)時可是搞得沸沸揚揚，如今卻給人草草了事的感覺，就趁放長假前夕發(fā)了個未中標(biāo)通知，還不說明理由，一點游戲規(guī)則也不講。另一方面，有企業(yè)還指出，花木地塊剛“現(xiàn)身”時就有傳聞已內(nèi)定星河灣，后來又因當(dāng)時報價過高等原因而中止出讓，如今土地被“捂”了一年不說，還被星河灣撿了個大便宜。
關(guān)注此事的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當(dāng)時出讓方?jīng)Q定暫停出讓的做法透露了有關(guān)部門對于高價爭地的矛盾心態(tài)，一方面通過高價出讓可以獲取豐厚的收益，另一方面還須考慮高價競標(biāo)帶來的社會輿論上的負(fù)面影響。花木地塊競標(biāo)爆出天價雖屬市場行為，但與中央的調(diào)控思路和當(dāng)時的市場氛圍畢竟不夠協(xié)調(diào)，從而出現(xiàn)擱置決標(biāo)的結(jié)果。值得關(guān)注的是，當(dāng)時的中途叫停對既定游戲規(guī)則的實施帶來了損傷。對此，在今后的操作中應(yīng)進(jìn)一步推動和完善相關(guān)的制度建設(shè)。
多地恐慌癥：最怕市場政策起變化
癥候群代表：碧桂園
今年以來，保利、萬科等地產(chǎn)巨頭大面積拿地的消息不絕于耳。尤其是素有中國內(nèi)地“第一地主”之稱的碧桂園，其土地儲備超過5400萬平方米，是香港長和系全部土地儲備的2.5倍，也是目前香港地產(chǎn)上市公司中市值第二大企業(yè)。而在嚴(yán)防“囤地”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神下，如碧桂園般的“囤地急行軍”正遭遇清查可能。
有報道稱，國土資源部于10月底赴重慶“摸底”碧桂園一個涉及6300畝土地的開發(fā)項目。而根據(jù)碧桂園與當(dāng)?shù)卣灦ǖ目蚣苄詤f(xié)議，6300畝土地的總出讓金額僅過20億元，遠(yuǎn)低于談判初的政府出價。隨后，碧桂園還有可能開發(fā)周邊17000畝土地。
這在國家嚴(yán)防開發(fā)商囤積土地的大背景下，已經(jīng)引起市場普遍關(guān)注。作為國土部“百日土地督察”的行動之一，相關(guān)人士介紹，檢查的主要內(nèi)容是開發(fā)商有沒有延期開發(fā)，地方政府有無違規(guī)批地等。
根據(jù)中央調(diào)控要求，國土部門要“守土有責(zé)”，重中之重的工作是堅守“18億畝耕地的紅線”。為此目標(biāo)，各地需要設(shè)定嚴(yán)格的土地出讓規(guī)劃，不得逾越每年的出讓標(biāo)準(zhǔn)。
一邊是房地產(chǎn)市場供給緊張，一邊是國土資源部門從“安身立命之本”出發(fā)，嚴(yán)格保護(hù)耕地被大量建設(shè)用地侵占，土地市場的利用就變得更加敏感和矛盾。
“這是地方政府的難題之一，即要保證房地產(chǎn)市場供給和合理的開發(fā)速度，又不能突破建設(shè)用地指標(biāo)。而為了實現(xiàn)‘富賈一方’的愿望，各地政府變相增加可開發(fā)土地面積的現(xiàn)象并非個案。而地方國土管理部門既要配合國土部”百日行動“的檢查，又要照顧當(dāng)?shù)卣囊螅@個工作就很難展開。”一位接近國土資源部門的人士介紹。
業(yè)內(nèi)人士指出，事實上，地方政府在土地大規(guī)模出讓過程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒著違規(guī)操作的風(fēng)險為房地產(chǎn)商提供大批廉價的土地，以滿足在城市建設(shè)過程的資金需求，從而成為地產(chǎn)軍團(tuán)全國“圈地”背后重要的支持力量。
例如某開發(fā)商囤積土地過程中，先與當(dāng)?shù)卣炇鹂蚣苄詤f(xié)議，并采取分批分期出讓方式，并在招拍掛中設(shè)定“意向企業(yè)唯一符合”的出讓原則，以確保順利拿地。
但也有專家表示，如果開發(fā)商囤地確實觸及農(nóng)用地“以租代征”、未批先用和農(nóng)用地擅自改為建設(shè)用地等問題，就可能真正違規(guī)“觸線”。有國土部門人士此前在接受采訪時表示，當(dāng)前的土地法規(guī)存在著大量可以變通的地方，政府當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)該完善相關(guān)土地方面法規(guī)和進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，并且要堅持科學(xué)用地規(guī)劃，使之不能因為領(lǐng)導(dǎo)干部的喜好而發(fā)生變化。同時，應(yīng)該給土地監(jiān)管部門一個更加合理的行政定位，以便擺脫部門與地方利益的羈絆。（柯鵬 于祥明 李和裕 于兵兵）
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