【策劃人語】

　　今年的房地產調控起于土地之源。土地調控的成敗，在一定程度上，可以說決定了樓市今后的走向。

　　政府緊守18億畝耕地紅線的決心不容置疑，隨著國土資源部一系列相關文件的出臺，土地審查日益嚴密、土地門檻逐日抬高，整個市場也在動蕩中醞釀著變局。

　　對于“以地為綱”的房地產開發商來說，一個寒冬正在招手。土地多的怕違規、怕收回，沒土地的怕金融、怕淘汰；某些“以地生財”的地方政府，則陷入了“賣與不賣”都難、“賣高賣低”都難的尷尬境地。

　　土地恐慌癥在全國蔓延，未嘗不是一件警鐘長鳴的好事。

　　缺地恐慌癥：最怕金融機構不給臉

　　癥候群代表：中小開發商

　　央行連續調息、土地資金繼續收緊、房貸比例不斷提高……一系列的“銀根”緊縮性政策，使2007年我國房地產業正經歷著一場歷史性的市場洗禮。對于土地儲備和開發項目不足的開發商來說，未來更加緊縮的金融政策，成為名副其實的達摩克利斯之劍。

　　“沒有多少土地儲備，且自有資金少的中小房地產商已經基本上沒得玩了。”青島百通城市建設集團股份有限公司總經理方立才向上海證券報直言，在一系列金融政策調控下，一些小開發商不僅僅是如履薄冰，而是開始“出局”。

　　對此，中國指數研究院副院長陳晟總結認為，目前土地儲備不足的小開發商共同面對的疑惑是：“幾年來開發經營儲備的資金，如今卻買不了一塊地！”

　　實際上，由于土地成本的不斷上漲，開發商的資金鏈越來越緊張。一位業內人士向記者表示，不久前國土資源部有關“必須結清土地出讓土款才能拿到地”的要求，就讓許多小開發商資金捉襟見肘。

　　此前，建設部政策研究中心副主任秦虹分析認為， 2000年全國完成房地產投資只有5000億元，而2006年則達到2萬億元，投資增長了3倍。加之，房地產開發周期長，資金周轉率慢。“如果按0.2的周轉率，房地產開發實際需要資金10萬億。而從房地產資金來源看，以銀行信貸為主，融資渠道并沒有發生很大變化。”秦虹說。

　　正是由于上述原因，開發商對金融市場更為“感冒”。但是，“利用銀行貸款拿地”的時代已經一去不復返了。

　　特別是，近期央行連續調息、土地資金繼續收緊、房貸比例不斷提高等一系列政策影響，這些開發商的資金鏈已經岌岌可危，索性有些實力不濟的開發商只能無奈“退市”了。

　　但是，這不并意味著“無儲備”開發商沒有機會。“通過細分市場，在自己的‘專業領域’內精耕細作，并且有一定資金實力的開發商還是有發展空間的。”陳晟指出，不久前登陸港股的SOHO中國恰恰是一個案例。

　　實際上，記者也注意到，在登陸資本市場前，SOHO中國無論是知名度以及流動資金都實力不弱。但是，其可持續開發項目卻屈指可數。正是在不斷收緊的“銀根”環境下，SOHO中國及時登陸港股市場，募集大量資金以爭奪新的開發項目。

　　“現在拿到地的公司多半是上市公司。”作為一家正在準備上市的公司負責人，方立才分析認為，房地產企業未來面臨的金融環境卻不容樂觀，利用資本市場必不可少。

　　對此，北京陽光100置業集團有限公司副總經理范小沖持相同觀點。“房地產本身是一個資金密集性產業，對金融市場非常敏感。”范小沖說。然而，他認為，從目前中央政府的政策傾向來看(包括限制外資投資炒房、加強稅收管理等)，對于房地產業的態度正在發生變化。

　　范小沖認為，未來金融政策更多關注房地產行業可能存在的風險，而不是一味地鼓勵其發展，在這種情況下，一些房地產開發商還會擔驚受怕地關注著金融市場的“風吹草動”。

　　賣地恐慌癥：最怕兩頭“不討好”

　　癥候群代表：某些地方政府

　　除了買方，土地市場中的賣方也有自己的煩惱。賣貴了，有不顧房地產調控，以地生財，抬高房價之嫌；賣便宜了，又可能遭到關系拿地，國資流失的質疑。

　　就在上周四，一直受到境內外大開發商矚目的上海新江灣城又成功出讓了其第四幅住宅用地，來自新加坡的仁恒置業以超出底價2倍多的13.01億元摘得這幅D3地塊，樓板價則達20000元/平方米，再創板塊新高。此前，浙江綠城曾在今年6月拿下面積更大、容積率更高的D1地塊，樓板價為12509元/平方米，當時已被視作“天價”。

　　其實，在“地王”頻現的2007年，在自2004年開始住宅用地供應就一直呈下降趨勢的上海，某區域的土地拍賣連創新高并不特別令人吃驚。不過引起業內注意的是，此次出讓的D3地塊是上海首幅采用一次性書面競價這一土地掛牌新規進行出讓的土地，有著不小的示范效應。

　　就在上月底，上海的土地主管部門向各區縣的土地招投標辦公室下發了通知，調整住宅類用地掛牌現場競價規則。新規規定，今后凡住宅用地面積占總用地面積一半以上的地塊，現場競價將由現行的現場舉牌競拍改為一次性書面報價。而此舉被視作上海為杜絕頻繁叫價、盲目抬高地價的情況采取的有效措施。

　　不過，從D3地塊的出讓結果看，市場對于新規在地價的合理性控制方面的效果恐怕仍持保留態度。“從表面上看，新規可‘濃縮’以往多次的喊價機會，并使漲價空間相應減少。但一次性書面競價的方式其實又被業內戲稱為‘豪賭’的方式，想拿地的開發商仍會抓住這‘僅有的機會’去‘放手一博’。”有分析師表示。

　　目前來看，新江灣城的住宅項目已經匯集了合生、華潤、綠城、仁恒四大品牌開發商，而合生和華潤的項目已經面市，前者的公寓報價已從剛開盤時的每平方米1萬元出頭升至目前的近2萬元，后者即將開盤的華潤橡樹灣聯庭別墅每套售價則在500萬元以上。上海中原研究咨詢部龔敏指出：“雖說新江灣城地塊如此高價有其特殊性，不過從示范效應來說也并非好事，因為可能助長周邊房價非合理增長，政府部門應該看到這一現象所帶來的負面影響，不要一手拿矛，而另一手拿盾。”

　　而在高地價屢見不鮮的上海，同樣也有著土地“賤賣”導致的矛盾。去年最高報價近60億元卻“臨產”晚了1年的上海花木新民北塊土地于今年“十一”前突然宣布花落星河灣，按其原先42.4億元的報價計算，樓板價逾8000元/平方米，但時隔一年花木板塊的房價最高已至20000元/平方米。同時，這令參與競標的其他開發商吃驚不小，一些企業甚至對花木地塊的招標程序提出質疑。

　　一方面，一些企業認為，花木地塊去年宣布土地公開招標時可是搞得沸沸揚揚，如今卻給人草草了事的感覺，就趁放長假前夕發了個未中標通知，還不說明理由，一點游戲規則也不講。另一方面，有企業還指出，花木地塊剛“現身”時就有傳聞已內定星河灣，后來又因當時報價過高等原因而中止出讓，如今土地被“捂”了一年不說，還被星河灣撿了個大便宜。

　　關注此事的業內人士向記者表示，當時出讓方決定暫停出讓的做法透露了有關部門對于高價爭地的矛盾心態，一方面通過高價出讓可以獲取豐厚的收益，另一方面還須考慮高價競標帶來的社會輿論上的負面影響。花木地塊競標爆出天價雖屬市場行為，但與中央的調控思路和當時的市場氛圍畢竟不夠協調，從而出現擱置決標的結果。值得關注的是，當時的中途叫停對既定游戲規則的實施帶來了損傷。對此，在今后的操作中應進一步推動和完善相關的制度建設。

　　多地恐慌癥：最怕市場政策起變化

　　癥候群代表：碧桂園

　　今年以來，保利、萬科等地產巨頭大面積拿地的消息不絕于耳。尤其是素有中國內地“第一地主”之稱的碧桂園，其土地儲備超過5400萬平方米，是香港長和系全部土地儲備的2.5倍，也是目前香港地產上市公司中市值第二大企業。而在嚴防“囤地”的房地產宏觀調控精神下，如碧桂園般的“囤地急行軍”正遭遇清查可能。

　　有報道稱，國土資源部于10月底赴重慶“摸底”碧桂園一個涉及6300畝土地的開發項目。而根據碧桂園與當地政府簽定的框架性協議，6300畝土地的總出讓金額僅過20億元，遠低于談判初的政府出價。隨后，碧桂園還有可能開發周邊17000畝土地。

　　這在國家嚴防開發商囤積土地的大背景下，已經引起市場普遍關注。作為國土部“百日土地督察”的行動之一，相關人士介紹，檢查的主要內容是開發商有沒有延期開發，地方政府有無違規批地等。

　　根據中央調控要求，國土部門要“守土有責”，重中之重的工作是堅守“18億畝耕地的紅線”。為此目標，各地需要設定嚴格的土地出讓規劃，不得逾越每年的出讓標準。

　　一邊是房地產市場供給緊張，一邊是國土資源部門從“安身立命之本”出發，嚴格保護耕地被大量建設用地侵占，土地市場的利用就變得更加敏感和矛盾。

　　“這是地方政府的難題之一，即要保證房地產市場供給和合理的開發速度，又不能突破建設用地指標。而為了實現‘富賈一方’的愿望，各地政府變相增加可開發土地面積的現象并非個案。而地方國土管理部門既要配合國土部”百日行動“的檢查，又要照顧當地政府的要求，這個工作就很難展開。”一位接近國土資源部門的人士介紹。

　　業內人士指出，事實上，地方政府在土地大規模出讓過程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒著違規操作的風險為房地產商提供大批廉價的土地，以滿足在城市建設過程的資金需求，從而成為地產軍團全國“圈地”背后重要的支持力量。

　　例如某開發商囤積土地過程中，先與當地政府簽署框架性協議，并采取分批分期出讓方式，并在招拍掛中設定“意向企業唯一符合”的出讓原則，以確保順利拿地。

　　但也有專家表示，如果開發商囤地確實觸及農用地“以租代征”、未批先用和農用地擅自改為建設用地等問題，就可能真正違規“觸線”。有國土部門人士此前在接受采訪時表示，當前的土地法規存在著大量可以變通的地方，政府當務之急是應該完善相關土地方面法規和進行更加嚴格的監管，并且要堅持科學用地規劃，使之不能因為領導干部的喜好而發生變化。同時，應該給土地監管部門一個更加合理的行政定位，以便擺脫部門與地方利益的羈絆。（柯鵬 于祥明 李和裕 于兵兵）