近日，在中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和意大利佛羅倫薩大學共同主辦的“第八屆中國宏觀經濟運行與政策論壇”上中外學者圍繞社會公眾都普遍關心的“住房與公共政策”這一話題展開演講。

　　中國房價為什么上升？

　　中國樓市有沒有泡沫？中國房價為什么上升？美國馬里蘭大學城市研究與規劃系丁成日教授說，在中國住房投機一定是有的，因為住房投機的三個條件全部成立：第一，當一個商品是可交換的、耐久的，在其價格不斷上升的時期，就一定有人進行投機買賣，中國許多城市的房價(無論是什么原因)，價格一直在增長(幅度不同)，因而如果說沒有投機性購房那是說不通的；第二，中國目前的私人儲蓄是巨大的；第三，對很多人來講，購房是一個最好的投資渠道，中國目前缺少其他穩定可靠的投資渠道。因而當有投機性購房時，房地產市場的泡沫就一定存在，泡沫大小與投機性購房的比率成正比。

　　丁成日教授說：解釋中國城市房屋價格持續上升有三大學派。第一派是土地供給學派，認為政府供地少導致房屋供給不足，進而導致房價上升。第二派是需求學派，認為城市化和經濟發展帶來了住房需求，因而房屋價格上升。第三派是我的學派，預售制是罪魁禍首。預售制是中國許多城市房屋價格持續上升最主要的原因。

　　為什么這樣說呢？丁成日認為：第一，國際上的理論和經驗表明土地供給與住房價格的關系非常復雜，土地供給與房屋價格不是簡單的線性關系；第二，城市化帶來的有效需求與現階段許多城市的高房價是不相匹配的；第三，中國城市(以北京為例)房屋價格與土地價格的空間變化規律與理論預測(房屋價格決定土地價格時)的模式一致，因而，土地價格導致房屋價格的結論是缺少理論和實證依據的。

　　丁成日教授說，中國城市房屋價格不斷上升是開發商的融資動力與廣大購房者預期兩者之間互動的結果。房屋價格問題需要從這兩個方面入手才能得到根本性的解決。

　　(編者注：商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發商將正在建設中的商品房預先出售給預購人，由預購人根據預售合同支付房款，既可一次付清，也可分期支付，并在房屋竣工驗收合格后依法取得房屋所有權的一種住房銷售形式。)

　　股價是否影響房價？

　　理論界關于土地價格和住房價格關系的說法很多，究竟是誰影響了房價？中國社科院金融所房地產研究專家尹中立認為，在討論房價的時候，應該把地價、房價、股價一起考慮進來，才會更加全面。

　　尹中立說，股價至少通過兩種途徑對房價產生影響：第一，股價上升時會形成很大的財富效應。因為帶來的財富相應會使得房地產的市場購買力大大增加。尤其在2005年年底到2007年上半年，中國股市的財富效應是非常巨大的。2005年底股價在1000點的時候，整個市場流通市值是1萬億多一點，現在是8萬億多。流通市值增加了7萬億，這7萬億是所有參與者、股票市場投資者實實在在感覺增值的部分。還有總市值增加的20萬億，對整個市場產生的影響非常大。

　　第二，在股價不斷上漲的時候，大大增加房地產上市公司融資的能力，這些公司融來的資金大部分投入到土地收購的市場上，地價上漲從而帶動房價上升。

　　股價對房價的反作用也有兩種作用方式：一是房價上漲會直接使得房地產股票上漲，比如在這一輪股票上漲當中房地產承擔了領頭的角色。二是使得房地產的準金融部門作用得到充分發揮。所謂準金融部門作用，在中國非常明顯。尤其是中小企業的貸款，還有民間的融資，大部分是以不動產作為媒介、作為抵押物，這和當年的日本有極為類似之處。日本稱日本的融資方式是土地本位制，中國的銀行融資實際也是土地本位制。所以房價會通過這兩種途徑作用股價，兩者之間相得益彰，互相促進。

　　開征物業稅：建議從別墅豪宅開始

　　對于現階段地方政府成了土地財政，靠土地資產收入形成了大宗收入來源，引起住房嚴重短缺的現象應該怎么看？

　　財政部財政科學研究所所長賈康認為，其他市場經濟國家的地方政府，從廣義來說也都是土地財政。地方政府在轄區內培養稅源主要看土地和不動產方面，他們主要的稅收來自土地、不動產的保有環節，就是物業稅的稅種組織的收入。而這樣的機制對中國的意義不言而喻，非常重大。我們可以把這種短期行為的土地財政改造成為長期行為的土地財政。市場經濟要求的地方政府職能和財源建設契合就可以靠這個支柱稅種實現，而且從房地產需求方面來看，它的行為和預期會發生重大變化。

　　賈康說，現在各個方面打算購房的人，會有稅種調整后的預期，會更多考慮適中的小戶型房子。開發商、土地和房地產相關的開發主體，也要適應這個需求結構的調整，更合理的集約和合理開發土地，提供需求方要求的更多小戶型、更多的低價位的不動產。因此這樣的經濟手段調節目標值得看重。而非營業性的房產如果開征物業稅，建議從獨立的別墅、豪宅開始。 (田心）