明明已簽好了買賣合同，買家也已經(jīng)支付了房款，賣家卻因種種原因遲遲不愿過戶，最終導致房產(chǎn)交易的最后一步———房產(chǎn)登記“流產(chǎn)”，甚至引發(fā)房產(chǎn)“一女二嫁”。類似這樣的尷尬現(xiàn)象將會隨著“預告登記”制度的推廣實施而得到進一步規(guī)范。昨天，市房地局披露了根據(jù)《物權法》修改的《上海市房地產(chǎn)登記條例》的內容，其中規(guī)定，今后無論是期房還是現(xiàn)房交易，都可實行“預告登記”，可防止房屋產(chǎn)權人“一房二賣”。

　　“登記日”以記載日為準

　　【政策】《物權法》第14條對物權效力發(fā)生的時點做了明確規(guī)定，即“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模�自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”

　　【解讀】專門從事房地產(chǎn)法律研究的聯(lián)業(yè)律師事務所王展律師告訴記者，修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后，并不代表產(chǎn)權轉移已經(jīng)生效。登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產(chǎn)權轉移才能正式生效。審核的規(guī)定時限是20天，需要提醒的是，在登記機構審核期間，產(chǎn)權可能會因為司法機關的查封，權利人提出更正、異議等原因，中止轉移登記的辦理。所以買方在審核結束之前，盡量不要付清全部房款。

　　“預告登記”不分期房現(xiàn)房

　　【政策】《物權法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記自動失效。”

　　【解讀】本市《上海市房地產(chǎn)登記條例》對預告登記的原有規(guī)定是：可單方申請，也可雙方申請；預告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預告登記之日起兩年。而根據(jù)修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，本市預告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件，雙方預告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。

　　可“更正登記”保護自己物權

　　【政策】《物權法》第19條規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

　　【解讀】更正登記是為了保護事實上的權利人的物權，許可真正的權利人或利害關系人依據(jù)真正的權利狀態(tài)對房地產(chǎn)登記簿記載的內容進行更正。

　　登記機構應予更正的情形為兩類，其一，登記簿記載的權利人書面同意，且登記簿記載的事項確有錯誤的；其二，有生效的法院判決、仲裁機構裁決、人民政府作出的土地權屬爭議處理決定能夠證明權屬記載確有錯誤的。

　　不動產(chǎn)歸屬以登記簿為根據(jù)

　　【政策】《物權法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。”

　　【解讀】明確了不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權的法律根據(jù)，因此要求登記機構必須如實將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。不動產(chǎn)物權的歸屬和內容應以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動產(chǎn)物權證書，只是不動產(chǎn)登記簿所記載內容的外在表現(xiàn)，證書記載的事項，應當與登記簿一致；記載不一致時，物權法規(guī)定除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準，因此一定要改變以往的重證書輕登記簿的觀念。(記者徐運)