中新網12月20日電 據中國人民銀行網站消息，中國人民銀行副行長劉士余近日在加強商業性房地產信貸管理專題會議上指出，房地產市場面臨部分城市房地產價格上漲過快等四個問題。劉士余還表示，部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。

　　劉士余說，在房地產市場與房地產金融業務快速發展的同時，我們也看到，近一段時間，房地產市場出現部分城市房地產價格上漲過快、供應結構不合理、低收入群眾住房困難等突出問題：

　　1.商品住房價格持續上漲。2003年至2006年，全國城鎮房屋銷售價格漲幅同比達到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比增長9.5%；新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，呈現出總體持續上升的趨勢。

　　2.供應結構不合理。住房特別是中小套型住房供應總量不足。據建設部門統計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現行政策規定的調控目標還有較大的差距。

　　3.調控政策尚未得到全面落實。幾年來，針對房價上漲較快、住房供應結構不合理等問題，國務院采取了一系列政策措施，加強房地產市場調控，取得了積極成效，但也存在政策措施在一些地方沒有全面貫徹落實的問題。中低價位、中小套型普通住房供應明顯不足。2007年1月-10月，全國90平方米以下住房開發投資占住宅總投資的比重只有21.46%。一些房地產開發企業囤積土地、捂盤惜售、造勢抬價的行為時有發生。2007年1月-10月份，全國房地產開發投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積只增長了9.1%。

　　4.低收入家庭住房還面臨較大困難。目前，全國城鎮人均住房建筑面積在10平方米以下的低收入家庭近1000萬戶，其中低保家庭約400萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5%。而同時，一些城市房價持續上漲，中小戶型住房租賃市場發展較慢，低收入家庭住房問題無法通過市場解決。

　　劉士余說，上述矛盾和問題，雖然是局部性的、結構性的，但影響很大，社會廣泛關注。究其原因，主要有以下幾個方面：

　　一是住房供求矛盾突出。從需求角度看，隨著人民收入水平的提高、城市化進程的加快上，不僅形成了持續、強勁的住房消費需求。而從供給角度看，供應總量明顯不足，供給結構失衡，中小戶型供應明顯較少。今年1月-10月，全國完成商品住宅竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，銷售面積4.89億平方米，同比增長33.1%；銷售面積是竣工面積2.11倍，供給的增長明顯趕不上需求的增長。

　　二是住宅建設用地供應緊張，地價、原材料及人工費用不斷上漲，形成房價上漲的成本推動因素。

　　三是住房消費心理預期和住房價格上漲相互推動，導致部分城市居民在住房消費上重買輕租、追求早買房、買大房。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。

　　四是國際房價上漲具有一定的傳染性。近幾年，全球房地產價格上漲之快、時間跨度之長、波及范圍之廣，在世界經濟史上少有。美國、英國、法國、西班牙、意大利、比利時、丹麥、瑞典、澳大利亞等發達國家，以及巴西、印度、泰國等發展中國家近年來均出現房價持續快速上漲現象，有的國家房價仍在上漲。2001年至2006年，美國房價增長了54.9%，其中2005年增長率達到11.32%；法國房價增長了50%，其中2005年增長率達到16.25%；英國房價增長了85.4%，其中2002年增長率達到24.86%。在經濟日益全球化的今天，在全球流動性過剩的推動下，隨著資金的國際流動，房價上漲已經具有顯著的國際傳導特征。