一邊是商品房持續“有價無市”，一邊是保障性住房建設的推進，從2007年開始的這種涇渭分明的房地產市場新格局，在2008年將全面顯現并發展。業內把這種新格局稱為“雙核房地產時代”。

　　商品房“有價無市”

　　“現在房價的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人。”這是一位一直持幣待購消費者的感慨。從2004年開始，房價就像斷了線的風箏越漲越高，消費者手中積攢的首付永遠都跟不上房價上漲的速度，再加上銀行房貸首付比例提高，年內連續加息，很多人面對高房價只能“望房興嘆”，并且最終加入觀望隊伍。

　　在這樣的背景下，樓市成交量持續萎縮，“有價無市”現象日漸嚴重。北京市房地產交易管理網的統計數字顯示，今年前三季度北京五環內住宅期房均價達到13754元／平方米，盡管房屋銷售價格指數仍在高位運行，但住宅銷售面積持續下降。

　　記者發現，與2007年前三個季度相比，12月中旬的期房網上簽約量日均只有一百多套，現房網上簽約日均才幾十套，這樣的數字實在顯得在太少了。

　　記者隨機在北京房地產交易管理網查詢了幾個樓盤，發現其銷售量幾乎都停留在個位數上。位于朝陽區東風鄉的華業玫瑰郡，8月24日取得預售許可證，8月底開盤，批準銷售套數為611套，目前只簽約了兩套。

　　位于崇文區花市北里的國瑞城，7月1日取得預售許可證，擬售均價29000元／平米，目前的簽約套數為零。而位于西單東南地區的西絨線胡同26號項目，9月14日取得預售許可證，到目前簽約套數僅為4套。

　　“這種‘有價無市’的現象在很多中高檔項目都存在。”北京東部某項目營銷總監告訴記者，原來大家都是賣一段時間就開始上調均價，現在，大家都在想怎么樣促銷、打折。“房子賣不出去，回款時間拉長，未來市場變數大、風險就更大。”

　　“而且，明年如果持續收緊貸款，市場需求將進一步被抑制，到時‘有價無市’的現象會更嚴重。”該營銷總監表示，如果這種情況得不到改善，勢必對房價走勢產生回調影響。

　　“房價已經漲到高位，但是購房者的收入并沒有相應增長，這是造成市場觀望的重要原因。”華高萊思國際地產顧問北京有限公司副總經理公衍奎如是說，當房價升上去后，原有的客戶群已經不再是其目標客戶群，需要重新尋找一個更高收入檔次的客戶群；而對于那個收入檔次的購房者來說，可選擇的面更寬。這就使漲價的項目面臨客戶群變稀薄的尷尬，市場表現就是進一步“有價無市”。

　　保障房大范圍推廣

　　建設部政策研究中心主任陳淮前不久公開表示：“2007年最大的新政策就是國務院發的24號文件，這個文件的名字就叫‘解決低收入群體的住房問題’。”美國龍安建筑規劃設計顧問公司總裁饒及人也認為，2007年影響最大的地產政策是住房保障制度。

　　《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，我國將加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。今年年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。

　　“中央很早就提出廉租房和經濟適用房建設，但一直處于可有可無的邊緣狀態。”首都經貿大學房地產研究中心教授張躍慶在接受中國經濟時報記者采訪時表示，解決住房問題應該兩條腿走路，一條是市場化，一條是保障性。

　　“我國新的住房保障體系主要有四個特點。一是受益群體由最低收入擴大到低收入；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發的四個資金來源。”建設部政策研究中心副主任王玨林總結說。

　　“政府2008年將會大量推出廉租房，各地也會擴大廉租房的范圍，這會對市場造成一定的影響，收入不高的人不需要再去擠商品房的那一條‘獨木橋’，需要買房的人慢慢會買到自己能買的房子，房價會慢慢規范化。”張躍慶對記者表示。

　　據了解，2008年各地都將進一步擴大保障性住房的供應。北京2008-2010年保障性住房及兩限房規劃總建設規模約1800萬平方米；深圳2008年計劃建設保障性住房45820套，建筑面積236.92萬平方米；浙江省2008年廉租住房將保障1.1151萬戶，經濟適用房新開工313.1萬平方米……

　　專家指出，經濟適用房、廉租房大面積地建設推廣，對于回調目前已經漲到高峰的房價，規范和穩定市場，作用是不可估量的。(記者 王小霞)