一直以來，買房的業(yè)主們?yōu)榱司S護自己的權(quán)利，飽嘗艱辛與不易。“先驗房后交錢”的房產(chǎn)新政似乎又一次讓業(yè)主們點燃熱情，可以在面對強大的房地產(chǎn)開發(fā)商時挺起腰板。雖然，每一項政策的出臺都要有一個完善的過程，每一項政策的執(zhí)行也都需要時間來細化，也需要時間來檢驗。但是，許多人仍然期待今年的房產(chǎn)新政不僅僅是“看上去很美”。

　　北京市建委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范預(yù)售商品住宅交接前房屋查驗的通知》(下稱“通知”)已于2008年1月1日起實施，“通知”要求預(yù)售的商品住宅在辦理交接前，開發(fā)商要組織購房人查驗房屋，并且不能以購房人先繳納相關(guān)稅費和簽訂物業(yè)管理文件為前提條件。如果開發(fā)商違反此規(guī)定，將會受到處罰。

　　購房者可先驗房后交錢

　　“通知”明確要求，預(yù)售的商品住宅竣工驗收合格后，在辦理與預(yù)購人交接手續(xù)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織購房預(yù)購人對所購預(yù)售商品住宅進行查驗。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在查驗7日前，書面通知預(yù)購人辦理查驗手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。如果預(yù)購人因故不能親自到場查驗的，可出具書面授權(quán)文件，授權(quán)他人或者其他組織辦理。這意味著買房人可以直接委托專業(yè)的驗房公司或驗房人，查看自己房屋是否存在問題。

　　“通知”還規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件等作為預(yù)購人查驗預(yù)售商品住宅的前提條件。這表示購房人的先驗房后交錢的要求受政府規(guī)定保護。而對于查驗房屋發(fā)現(xiàn)的問題，北京市建委規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定的處理方式，及時處理。

　　律師：新政“關(guān)鍵在執(zhí)行”

　　《市場報》記者在北京市建設(shè)委員會網(wǎng)站的政務(wù)公開欄上看到了京建質(zhì)〔2007〕1231號的通知。律師邱寶昌對此表示：“這樣的規(guī)定出臺對于業(yè)主來說無疑是一個好消息。這證明北京市政府開始逐步解決房地產(chǎn)市場一貫存在的管理混亂問題，但這僅僅是第一步。如何履行這樣的政策，切實地保護業(yè)主的權(quán)利還需要我們?nèi)ミM一步探討。”

　　北京市王許律師事務(wù)所的胡文友律師在接受《市場報》記者采訪時表示：“這樣一個新政對廣大業(yè)主來說無疑是雪中送炭，但關(guān)鍵還是在執(zhí)行和貫徹落實上。這段時間有不少開發(fā)商紛紛提前交房，可以看出這一政策對他們來說還是有很大的約束力。”

　　驗房機構(gòu)：和諧收房過程

　　收房、驗房對于普通老百姓來說是一件頭疼的事，過去被迫“先交錢再驗房”。由于普通老百姓不具備專業(yè)知識，即使看出問題也很難解決，更何況大部分人都是門外漢。那么，如今購房者有了先驗房的權(quán)利該如何面對？而作為第三方的驗房機構(gòu)又將扮演怎樣的角色？

　　北京灃信達置業(yè)顧問公司的技術(shù)總監(jiān)劉詠剛告訴《市場報》記者：“這肯定是一件好事，這樣的政策也肯定能促使收房過程變得更和諧。過去的方式是壓制性的，實際上在收房時把開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)部門，由于收房當(dāng)中的問題沒有及時解決，導(dǎo)致交房后物業(yè)的尷尬局面，物業(yè)與業(yè)主的矛盾也就很難化解。新政體現(xiàn)了對業(yè)主的尊重，也是對業(yè)主購買房屋權(quán)利的保護。”

　　劉詠剛表示，專業(yè)的驗房機構(gòu)會給業(yè)主提供專業(yè)的建議。作為第三方機構(gòu)，驗房機結(jié)構(gòu)在房屋出現(xiàn)問題時也會提出合理的建議，運用法律手段保護各方利益。其實，這段時間也被稱為“08大考”，許多房地產(chǎn)商搶著收房來規(guī)避這一政策。預(yù)計今后將會出現(xiàn)“預(yù)驗房”這樣一個過程，在業(yè)主收房前先進行一次預(yù)驗房，出現(xiàn)哪些問題由房地產(chǎn)商和業(yè)主共同商議解決，這樣就不至于到最后收房時出現(xiàn)讓各方都陷入被動的局面。

　　業(yè)主歡迎，但仍有質(zhì)疑

　　“現(xiàn)在房價這么高，好不容易買套房子當(dāng)然應(yīng)該好好驗收一下，這樣才能體現(xiàn)公平交易的原則，也才能保障我們的權(quán)益。”在北京一家科技公司工作的鄧小姐告訴《市場報》記者。家住通州的蔣女士則認為：“我以前買房時都是先交納了物業(yè)費、供暖費、專項維修基金、契稅，才拿到鑰匙去看房。我覺得這樣做很不合理，哪有買東西先交錢后看貨的啊！這次建委的新規(guī)定總算是體現(xiàn)對普通購房者的重視了。”

　　對于“先驗房后交錢”的新政，大多數(shù)業(yè)主表示歡迎和贊同，但也有業(yè)主表示質(zhì)疑。記者在各小區(qū)網(wǎng)站的業(yè)主論壇上，看到網(wǎng)友們對此有著熱烈的討論。有網(wǎng)友說：“希望政府的監(jiān)管力度更大一些，不要讓新規(guī)定流于形式。”有網(wǎng)友說：“由于買的是期房，無論采取何種付款方式，到交房時已經(jīng)付了部分房款，購房者已經(jīng)失去了絕大部分主動權(quán)。”

　　此外，還有業(yè)主表示，所謂“先驗房后交錢”，可以“后交”的不過是各種稅費及被強令預(yù)交的物業(yè)費、取暖費等。購房者以拒交這些“小錢”而拒絕收房，在“要挾”了開發(fā)商的同時，也損害了自己入住房屋的權(quán)利。如果遇到開發(fā)商蠻橫拖延，購房者還可能被置于進退兩難的境地。更何況在如今高房價的壓力下，開發(fā)商巴不得退房，好轉(zhuǎn)手再賣個高價呢。

　　房地產(chǎn)商態(tài)度曖昧

　　“我們也希望行業(yè)能夠得到規(guī)范，畢竟這對于雙方來說都是好事。而且規(guī)范越細化越好，這樣對買賣雙方都有了約束，才能使問題得到有效解決。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商如是說。北京房企相關(guān)人士稱，“執(zhí)行新政不是問題”，新政能避免許多矛盾。記者了解到，雖然許多開發(fā)商均表示會執(zhí)行新政，但也有的開發(fā)商對此不以為然，畢竟現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是一個賣方市場。如果發(fā)生業(yè)主退房的事，對開發(fā)商來說也許并不是壞事，“捂盤惜售”并不鮮見。

　　一直以來，買房的業(yè)主們?yōu)榱司S護自己的權(quán)利，飽嘗艱辛與不易。“分戶驗房”作為2006年的房產(chǎn)新政曾一度溫暖了許多業(yè)主。如今，“先驗房后交錢”的房產(chǎn)新政似乎又一次讓業(yè)主們點燃熱情，可以在面對強大的房地產(chǎn)開發(fā)商時挺起腰板。雖然，每一項政策的出臺都要有一個完善的過程，每一項政策的執(zhí)行也都需要時間來細化，也需要時間來檢驗。但是，許多人仍然期待今年的房產(chǎn)新政不僅僅是“看上去很美”。(王旭輝 于麗銀)