限價(jià)、低租——

　　尋找出路的兩條腿

　　重慶市南岸區(qū)仰天窩，一塊6100多平方米的空地已經(jīng)打好地基。今年底，兩座高樓將在這里拔地而起。這兩幢樓是南岸區(qū)第一處開工的“低租低價(jià)房”，供應(yīng)對象很明確：既不屬于住房保障的范圍，一段時(shí)間內(nèi)又買不起商品房的中低收入家庭。

　　截至去年底，南岸區(qū)的廉租房制度已經(jīng)對住房困難的低保家庭實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。就在這個(gè)過程中，該區(qū)商品房價(jià)格也由每平方米2000元左右上漲至5000元。

　　“在南岸區(qū)有這么一批人，比如剛參加工作的年輕人、軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員和一部分已經(jīng)在城市打工多年、比較穩(wěn)定的農(nóng)民工，他們積蓄少、收入不高，在目前的房價(jià)水平下，短時(shí)間買不起房子，在市場上也很難租到合適的房子，他們的住房困難需要政府幫助解決。”南岸區(qū)區(qū)委書記張季說。粗略統(tǒng)計(jì)，南岸區(qū)這樣的家庭有將近7000戶。

　　同樣的情景出現(xiàn)在全國各地：低收入家庭的住房保障力度不斷加大，而各大中城市房價(jià)漲幅居高不下，住房租賃市場尚不健全。中等收入家庭的住房困難變得越來越突出。“要幫助這7000戶家庭，必須由政府主導(dǎo)建設(shè)一批政府擁有產(chǎn)權(quán)的‘公房’，再低價(jià)出售或出租給他們。”張季希望把南岸區(qū)這種“公房”比例提高到10%左右，“目前幾乎是零。”

　　按照這個(gè)思路，南岸區(qū)提出“低租低價(jià)房”的概念。該區(qū)未來5年將建100萬平方米的此類住房，其中低租房30萬平方米，低價(jià)房70萬平方米。仰天窩的兩幢樓共有958套，戶型從40平方米的開間到68平方米的兩室兩廳不等。“幫助中等收入家庭解決住房困難，地方的實(shí)踐走在了前面。”建設(shè)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，目前有關(guān)部門正在研究制定相關(guān)政策，從各地實(shí)踐看，限價(jià)房和政策性租賃住房，即南岸區(qū)的“低租低價(jià)房”，是探索出路的兩條腿。

　　定價(jià)——

　　多少才合適

　　“挺貴的！還是買不起！”得知海淀區(qū)西三旗首批限價(jià)房定價(jià)為6350元/平方米、比周邊樓盤價(jià)格低3000元左右時(shí)，許多北京市民的反應(yīng)十分強(qiáng)烈。但這一定價(jià)，符合北京市確定的“比周邊普通商品房價(jià)格低10%—15%”的定價(jià)原則。

　　當(dāng)前，大多數(shù)城市采取與北京類似的定價(jià)機(jī)制。專家認(rèn)為，除了地價(jià)之外，房屋的品質(zhì)、物業(yè)配套、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)商信譽(yù)都會對房價(jià)產(chǎn)生重要影響，政府對其估價(jià)的難度可想而知。因此，采用參照市場價(jià)格按一定比例下浮的做法無疑是最省心、省力的辦法。但若只是簡單地參照商品房市場價(jià)格，必然隨著目前走高的房價(jià)而水漲船高，無法體現(xiàn)保障功能。

　　限價(jià)房之所以便宜，因?yàn)殚_發(fā)商拍得的土地也是有價(jià)格上限的“限價(jià)地”，土地成本大大降低。同時(shí)，不少城市政府對限價(jià)房開發(fā)建設(shè)減免了稅費(fèi)，并限制了開發(fā)商的利潤，如北京市限制在8%—10%之間。也正是因?yàn)楸仨毻ㄟ^競拍方式獲得土地，限價(jià)房不可能像土地?zé)o償劃撥的經(jīng)濟(jì)適用房一樣便宜。但究竟應(yīng)該如何定價(jià)，如何在政府的土地收益、開發(fā)商利潤和老百姓的承受能力間找到一個(gè)相對合理的平衡點(diǎn)，現(xiàn)在還沒有更好的辦法。

　　銷售——

　　限價(jià)房到底該賣給誰

　　去年底，廣州市為即將銷售的第一批限價(jià)房確定了購買對象的條件，由于沒有對收入進(jìn)行限制，引發(fā)了巨大爭議。人們質(zhì)疑，雖然廣州已經(jīng)對限價(jià)房實(shí)行了有限產(chǎn)權(quán)，并加強(qiáng)銷售過程中的監(jiān)督管理，但如果不對收入進(jìn)行限制，限價(jià)房最后可能大量落入有錢的“關(guān)系戶”手中。

　　廣州市相關(guān)部門作出了補(bǔ)充規(guī)定，凡個(gè)人稅前年收入低于10萬元，夫妻雙方年收入低于20萬元的家庭，符合其他條件即可申請購買限價(jià)房。由于限制過于寬泛，對限價(jià)房銷售對象的爭論并沒有因此停止。

　　限價(jià)房到底該賣給誰？“由于目前我國還沒有對中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)有明確的認(rèn)定，各地情況差別也比較大，因此各地對限價(jià)房銷售對象的限制還比較寬泛，還需要進(jìn)一步明確。”上述負(fù)責(zé)人說。

　　融資——

　　政策性租賃房需找到融資渠道

　　按照計(jì)劃，南岸區(qū)的低租房基本租金將定在每月6.8元/平方米左右(與當(dāng)?shù)厥聵I(yè)單位的租房補(bǔ)貼相當(dāng))，低于南岸區(qū)10元/平方米左右的市場價(jià)。對于能享受租房補(bǔ)貼的人群，將按市場價(jià)收費(fèi)，自己只要貼一部分就可以。對享受不到該補(bǔ)貼的一般老百姓，只收取基本租金。

　　“如果能為政策性租賃住房探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問題突破點(diǎn)，也是解決整個(gè)房地產(chǎn)市場許多問題的突破點(diǎn)。”該負(fù)責(zé)人說。

　　由于政策性租賃房租金便宜，利潤很低，資金來源如何保證和建設(shè)運(yùn)營采用什么模式成為能否長期發(fā)揮作用的關(guān)鍵。廈門的“保障性租賃住房”起步較早，采取政府投資、國企代建的方式。在廈門，不管是租賃房還是商品房，均由政府投資興建。政府做出規(guī)劃以后，委托有實(shí)力的大型國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)，國企完成項(xiàng)目工程以后，僅能獲取很低的代建費(fèi)。

　　南岸區(qū)的實(shí)踐則更加大膽。財(cái)政擔(dān)保從銀行貸款，政府統(tǒng)一建設(shè)，以低租房的租金償還利息并負(fù)擔(dān)房屋維護(hù)管理，以低價(jià)房銷售利潤償還本金，將房產(chǎn)注入政府成立的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行市場化管理——南岸區(qū)為低租低價(jià)房設(shè)計(jì)了這樣一套“政府投資、市場經(jīng)營、街道管理、社會贊助”建設(shè)運(yùn)營模式。“這樣政府不用貼很多錢，就可以讓模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來。”張季透露，“目前這個(gè)模式的框架已經(jīng)搭好。就看具體執(zhí)行的效果，我們也是摸著石頭過河。”

　　“這么大規(guī)模的投資，完全靠政府投入不可能。必須采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的方式。”建設(shè)部相關(guān)部門的這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策性租賃房當(dāng)前最需要解決的是融資機(jī)制的問題，而當(dāng)前大多數(shù)城市還是僅靠地方財(cái)政的投入在建設(shè)，無法在較短的時(shí)間內(nèi)滿足市場要求。

　　我國重點(diǎn)保證經(jīng)適房用地(鏈接)

　　2007年,我國城市建設(shè)用地審批遵循從嚴(yán)從緊，總量控制，有保有壓，突出重點(diǎn)的原則。

　　國土資源部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，2007年度用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑、工業(yè)倉儲、居住和特殊項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)用地,分別占批準(zhǔn)用地總面積的24.56%、18.23%、17.34%、39.14%和0.72%。其中，在居住用地中，重點(diǎn)保證了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通住房用地。

　　去年1月至5月，住宅用地土地供應(yīng)量比去年同期增長35.5%，普通商品房土地供應(yīng)總量同比增長76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)總量同比增長166%。(王煒)