最近5年多來(lái)，從沿海到內(nèi)地，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)演繹著大牛市行情。但在“統(tǒng)計(jì)口”，房地產(chǎn)業(yè)虧損面還挺大。湖南省數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債3701萬(wàn)元，高居于工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)之上。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查也表明，2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)2235.6億元，利潤(rùn)只有大約175.9億元。利潤(rùn)率不到10%，企業(yè)虧損率達(dá)到52.8%，類似的調(diào)查結(jié)果，在廣西等地近年也都出現(xiàn)過(guò)。

　　莫非在房?jī)r(jià)飆升、老百姓望樓興嘆的同時(shí)，一直被社會(huì)認(rèn)為有“攫取暴利”之嫌的房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際是在慘淡經(jīng)營(yíng)，賠本兒賺吆喝？為此，記者進(jìn)行了一番采訪，了解到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“成本戲法”的某些奧秘。

　　土地成為“虛增成本”道具

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”的初衷，在于體現(xiàn)市場(chǎng)公平，提高價(jià)格透明度。但記者在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開(kāi)發(fā)商虛增成本的道具。

　　規(guī)模較小的項(xiàng)目，某些開(kāi)發(fā)商在招投標(biāo)過(guò)程中可以通過(guò)“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”“上限”，與有可能參與競(jìng)標(biāo)的同行，在茶樓酒肆或者會(huì)議室里組成“價(jià)格同盟”，由一家公司以較低的價(jià)格競(jìng)拍下來(lái)后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價(jià)格參照周邊樓盤價(jià)格定出高價(jià)。

　　對(duì)于規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標(biāo)”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”，通過(guò)招投標(biāo)“評(píng)估”方式，排擠一些外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者，通過(guò)打壓對(duì)手，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力“奪標(biāo)”。

　　此外，在掌握從政府部門漏出的“風(fēng)聲”后，開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕，開(kāi)發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”，因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。

　　通過(guò)上述三個(gè)辦法拿到土地，都能降低成本。但為什么末了地價(jià)成本又都上去了呢？

　　“這就是手段了！”廣西熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)幕的人士江海強(qiáng)說(shuō)，“招拍掛”之后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)立即上交所有款項(xiàng)，往往會(huì)申請(qǐng)延期交款。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，相關(guān)職能部門應(yīng)向企業(yè)收取滯納金，但滯納金數(shù)額由職能部門說(shuō)了算，這就留下了“操作”空間。“職能部門要求收取的滯納金、罰款，到企業(yè)成本賬里就提高了好幾倍。”

　　建材、“人頭”和規(guī)劃都能做“成本文章”

　　建筑材料是開(kāi)發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開(kāi)發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對(duì)低廉的產(chǎn)品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來(lái)價(jià)格的2倍至3倍。”一些房產(chǎn)公司工程部門人員私下說(shuō)。

　　湊人頭數(shù)也是一個(gè)“絕招”。某些開(kāi)發(fā)商搞來(lái)親戚朋友甚至整村整族人的身份證來(lái)制造使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在某些項(xiàng)目，農(nóng)民工的工資甚至可以開(kāi)到每月2000元至3000元，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開(kāi)出的工資也達(dá)到8000元甚至10000元，大量的虛增成本開(kāi)支從此而來(lái)。

　　此外，修改規(guī)劃和樓盤面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤(rùn)增值”的核心，但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來(lái)講，大戶型利潤(rùn)比中小戶型高，所以在樓盤建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大，將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮。竣工后在測(cè)量過(guò)程中，通過(guò)有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對(duì)外宣稱在樓盤開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來(lái)，交房時(shí)大戶型的面積一般都要比原來(lái)多5%以上。

　　房開(kāi)商李萍告訴記者，如果是同一房?jī)r(jià)的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1／5左右；而市場(chǎng)上往往大戶型的售價(jià)要比同一地段中小戶型價(jià)格高出1／4-1／5，大戶型的利潤(rùn)空間會(huì)更大。

　　在上報(bào)測(cè)量的過(guò)程中，通過(guò)中小戶型擴(kuò)大大戶型的成本，通過(guò)大戶型的實(shí)際銷售來(lái)獲取利潤(rùn)，成為開(kāi)發(fā)商賺取高額利潤(rùn)的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，某些測(cè)量評(píng)估單位因?yàn)槊媾R市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，往往在測(cè)量開(kāi)發(fā)商房屋面積時(shí)睜一只眼閉一只眼，部分開(kāi)發(fā)商玩弄成本增長(zhǎng)也就成為輕而易舉的事。

　　成本轉(zhuǎn)移＋透支＝虧損假象

　　常年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士陳宗海說(shuō)，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都辦了物業(yè)公司，而開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)將物業(yè)公司、其他樓盤成本集中到即將驗(yàn)收的樓盤上來(lái)，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產(chǎn)成本高的假象。一些在東部沿海和中、西部省區(qū)同時(shí)都有樓盤開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就更容易轉(zhuǎn)移成本，極少遇上監(jiān)管部門跨地域核實(shí)。

　　廣西金虹律師事務(wù)所律師吉昆峰認(rèn)為，某些地方政府在房地產(chǎn)“虛虧實(shí)盈”格局中也扮演著不光彩的角色：為了體現(xiàn)政績(jī)，實(shí)現(xiàn)“財(cái)政年年增收”，很多城市下轄的區(qū)級(jí)政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提前繳納來(lái)年甚至未來(lái)幾年的稅收。長(zhǎng)沙市一位部門負(fù)責(zé)人說(shuō)，這樣做實(shí)際上將多期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅負(fù)集中釋放，增加了當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而也就刺激了當(dāng)期房?jī)r(jià)。而開(kāi)發(fā)到了二期、三期，稅已繳完，成本越來(lái)越低，房?jī)r(jià)反而隨著大環(huán)境越賣越高。

　　深圳平石投資公司資深專業(yè)人士張?zhí)爝\(yùn)等人認(rèn)為，政府要確保對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控能力，除了運(yùn)用金融杠桿，還必須一方面加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商各類成本的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)、評(píng)估，將這些細(xì)節(jié)納入房?jī)r(jià)是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門應(yīng)該向購(gòu)房者公開(kāi)相關(guān)成本信息，這樣才能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的有效回歸。

　　張?zhí)爝\(yùn)認(rèn)為，地方各級(jí)政府乃至縣區(qū)政府，完全能夠根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格和各種成本因素作出評(píng)估，核定房地產(chǎn)行業(yè)在本地區(qū)的平均利潤(rùn)率，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制征收暴利稅，并在下一次招投標(biāo)過(guò)程中設(shè)置嚴(yán)格的利潤(rùn)門檻，才能確保房地產(chǎn)調(diào)控落到實(shí)處。(記者 何豐倫 蘇曉洲)