近日，國土資源部下發了《關于請提供城鎮土地等別應用情況有關材料的通知》。其中提出將改變目前全國各地同級土地最低標準價“一刀切”的現狀，在土地分級定價的基礎上，加入區域地價差別考慮。

　　據了解，根據去年1月1日起實施的《全國工業用地出讓最低價標準》，國土資源部明確了工業項目用地最低標準價與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎上制定的最低價標準，隨土地等別的降低呈現明顯的下降趨勢，一等相對應的最低價標準(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍。但是一些地方反映，對不同地區的同級工業用地采取“一刀切”的最低價標準，不符合各地發展的現實需求和市場定價原理。有專家指出，隨著北京市工業用地全面實行招拍掛后，再加之這一新政策的實施，北京工業用地價格將進一步上漲。

　　京工業用地存量突破百萬　倉儲用地供不應求

　　根據DTZ戴德梁行統計，2007年下半年度，北京約有15.6萬平方米的標準化工業物業投入市場，總存量達到了119萬平方米。今年初又推出了7塊工業用地入市交易，而去年下半年新增供應中標準化倉庫面積達到了9.6萬平方米，北京的工業用地供應處于飽和狀態。

　　但值得關注的是，隨著第29屆奧運會的臨近，物流業得到了迅猛發展。在過去幾年中，一些國際工業地產巨頭紛紛進入北京。如普洛斯已經完成在空港物流園和通州物流園的投資，其中空港物流園中的標準化倉庫在奧運期間將服務于北京市奧組委。

　　同時，DTZ戴德梁行預計，北京市國土資源局關于工業土地招拍掛的細則將于今年上半年出臺，該細則將明確規定北京市工業用地的招拍掛流程，并明確各園區工業用地招拍掛的最低價格，以增強市場透明度，進一步規范市場。隨著細則的出臺，北京市工業用地價格預計將出現一定的上漲。然而，在部分園區工業用地市場價格已經高于去年12月國土資源部發布的最低價標準，細則對于這些園區的地價將不會有很大影響。同時，新的招拍掛細則出臺后，一些環境污染嚴重或資源密集型工業在北京將會被進一步限制。

　　不難看出，短期內，奧運物資對標準化物流倉儲的需求使得物流倉儲正逐漸主導工業地產市場。而從長期看，社會消費品總額的高速增長促使了國內零售商、第三方物流等企業的業務發展，同時使得對于標準化倉庫的需求存在著巨大的上升空間。廠房方面，隨著政府的產業導向逐漸轉向科技研發、生物醫藥、輕型制造業等產業，市場上對于標準化廠房的需求也有所增長。

　　值得一提的是，今年年初以來，北京工業辦公物業市場也表現得較為活躍，這也使得更多園區開始在周邊區域開發辦公項目。如大興生物醫藥基地正計劃在園區內建造一棟高品質辦公樓，而天竺空港加工區周邊的獨棟辦公項目也頗受市場歡迎。

　　工業用地最低標準松口　住宅用地供應持續緊張

　　長期以來，地方政府為了招商引資而壓低工業用地價格，依靠低廉的土地吸引投資，增加本地的GDP。目前很多地方的財政已變成土地財政，政府利用征用農民土地再向市場供應建設用地的方式賺取巨額收入。

　　據專家估計，地方政府從農民那里征用來的土地總量中30%-40%用作基礎設施、道路、學校等公共目的用地，政府無從賺錢。35%左右用作工業用地，這部分土地是通過協議方式供給的，各地方政府間的競爭，通常要把地價壓低。

　　第三個部分是商業和住宅用地，但其中又有一部分經濟適用房用地，真正的商品房用地僅占15%。這意味著，政府的土地收入主要依賴商品房用地，是用這15%的土地收入來彌補剩余的85%成本，同時還要贏利。

　　而這也正是導致商品房用地上漲和房價上漲的根本原因之一。在此前一段時間壓低給農民的征地補償標準、抬高建設用地的出讓價格已經成為某些地方政策從土地上獲利常用的方法。從某種意思上講，地方政府壓低工業用地價格，客觀上損害了農民的利益、推動了房屋價格的上漲。

　　此外，在市場經濟條件下，地價不但關系到國家收益，同樣起著調節土地資源配置的作用，過高的地價會阻礙社會經濟的發展、人民生活水平的提高，而過低的地價會造成國有資產的流失，更會造成土地資源的浪費。

　　合理的地價為社會經濟發展提供良好條件。目前我國城市中工業用地占24%，日本城市中工業用地只占11%，而日本焦點房地產網的工業產值卻比我國高5倍多。由此推算，我國單位土地面積產生的工業產值比日本差十幾倍。

　　毫無疑問，部分企業瞄準廉價的工業用地大肆圈地，捂上幾年獲取高額溢價，是造成目前在整個用地結構中工業用地偏多，利用強度偏低，造成土地隱性閑置和浪費的關鍵因素。而工業用地最低價標準的出臺勢必會在一定程度上遏止地方政府的賣地“沖動”。因此，這次有些地方政府提出放開這一標準或將重蹈覆轍，使工業用地繼續低價出讓，住宅用地緊縮、房價上漲情況再次出現。(仰靜)