在經(jīng)過5月31日、6月1日兩天的銷售后，廣州第四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目成交了約700套限價(jià)房，成交約九成左右，銷售情況遠(yuǎn)好于其它商品房項(xiàng)目。

　　在廣州樓市連續(xù)數(shù)月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目都能在一兩天內(nèi)基本售罄，頗值得人尋味。緣何限價(jià)房能在樓市觀望階段熱銷？而限價(jià)房熱銷又會對樓市造成哪些影響？

　　政府讓利“夾心層”青睞限價(jià)房

　　5月31日，廣州第四個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——龍光限價(jià)房銷售現(xiàn)場聚集了千余名申購者及其家屬。據(jù)悉，有2071名市民通過廣州房管局審核而享有購房資格參與選房，而此次推出的只有794套限價(jià)房，而且不論朝向、戶型、樓層都統(tǒng)一售價(jià)4000元/平方米。

　　按照規(guī)定，在廣州市區(qū)沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個(gè)人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下，只要滿足以上相關(guān)條件都可以進(jìn)行申請。符合申購條件的劉先生認(rèn)為，自己的收入及經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以讓他在市區(qū)買到一套滿意的住房，但限價(jià)房為他提供了一個(gè)實(shí)現(xiàn)愿望的機(jī)會。

　　價(jià)格低是限價(jià)房最吸引人的地方。4月份，廣州市新建商品住宅均價(jià)為10997元/平方米，而龍光限價(jià)房僅為4000元/平方米。不少市民表示，買限價(jià)房就是沖著4000元/平方米的價(jià)格來的，盡管限價(jià)房遠(yuǎn)離市區(qū)。早上坐了一個(gè)小時(shí)的公交前來購買限價(jià)房的市民劉先生認(rèn)為，雖然限價(jià)房有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是價(jià)格便宜，一套面積約90平方米的三房只要30多萬元就可以買到。

　　“限價(jià)房之所以低價(jià)是因?yàn)檎�府減少了土地出讓金所得，讓利給‘夾心階層’。”龍光集團(tuán)廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏表示。據(jù)悉，龍光限價(jià)房項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1380元/平方米。除了龍光限價(jià)房外，廣州保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園等限價(jià)房項(xiàng)目也都是通過政府減少土地出讓金實(shí)現(xiàn)低價(jià)的。

　　目前，廣州保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園等限價(jià)房項(xiàng)目推出來的2000多套限價(jià)房已經(jīng)基本售罄。統(tǒng)一售價(jià)為6500元/平方米的保利西子灣二期556套住房更是在4月26日一天售完。

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，不少市民購買限價(jià)房最主要原因還是因?yàn)橄迌r(jià)房便宜。在均價(jià)萬元的廣州市區(qū)，價(jià)格在6000元/平方米左右的新房已經(jīng)很難找到，而目前廣州推出的限價(jià)房中，最高價(jià)格也只有6500元/平方米，有的只有4000元/平方米。

　　限價(jià)房分流有效需求調(diào)控區(qū)域房價(jià)

　　限價(jià)房的熱銷直接對周邊樓盤產(chǎn)生了比較大的沖擊。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，按照限價(jià)房銷售政策，限價(jià)房的價(jià)格按土地公開出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，這直接分流了市場上的部分需求，從而拉低了周邊樓盤的價(jià)格。

　　已經(jīng)購買了保利西子灣限價(jià)房的陳女士表示，結(jié)婚十年了，夫妻倆一直租房住，非常希望能買一套屬于自己的房子。如果沒有限價(jià)房出現(xiàn)，他們只能選擇買一套高價(jià)的商品房，那樣的話，供樓壓力會非常大，生活就會很辛苦。 　廣州房地產(chǎn)專家韓世同也表示，除了金融政策影響外，廣州限價(jià)房的熱銷也影響了周邊樓盤的價(jià)格。比如在保利西子灣限價(jià)房出現(xiàn)以后，其旁邊的幾個(gè)樓盤均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整。同時(shí)，限價(jià)房也加劇了購房者的觀望心理。

　　據(jù)悉，2007年8月至今，廣州共公開出讓14宗限價(jià)房用地，可以再推出1.5萬套限價(jià)房。廣州房管局新聞發(fā)言人黃文波曾表示，限價(jià)房政策對抑制房價(jià)過快增長，尤其是抑制周邊商品房價(jià)格的過快增長起到立竿見影的效果，對開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標(biāo)”的作用。

　　限價(jià)房的熱銷，從另外一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場有效需求的存在，只是房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整尚未完全到位。“在房地產(chǎn)市場上只有賣不出去的價(jià)格，沒有賣不出的房子。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　限價(jià)房熱銷但游戲規(guī)則尚需完善

　　盡管限價(jià)房受到了市民的青睞，但在今年2月16日，廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣項(xiàng)目首次銷售就有219套限價(jià)房遭遇了棄購，最后經(jīng)補(bǔ)售才得以售出。在此后的中海金沙馨園、龍光限價(jià)房項(xiàng)目銷售過程中也存在一些限價(jià)房被棄購的現(xiàn)象。

　　業(yè)界分析認(rèn)為，那些獲得購買資格的申購者在最后時(shí)刻放棄了限價(jià)房，這從一個(gè)側(cè)面反映出限價(jià)房的銷售政策還有待進(jìn)一步完善。比如缺乏靈活的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，不分房子的內(nèi)外地段、樓層和朝向而實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格，很可能會造成那些樓層、朝向差的房子沒人要。

　　同時(shí)，限價(jià)房也應(yīng)該注重配套設(shè)施的建設(shè)。目前，廣州的限價(jià)房基本上都分散在廣州外圍行政區(qū)域，不少實(shí)地看過限價(jià)房的市民抱怨說，雖然這些限價(jià)房便宜，但距離中心城區(qū)比較遠(yuǎn)，多數(shù)樓盤需要轉(zhuǎn)車才能到達(dá)廣州市區(qū)，而且一些教育、醫(yī)療等配套設(shè)施尚處于規(guī)劃階段，生活配套設(shè)施不健全。

　　限價(jià)房還應(yīng)該考慮供應(yīng)量的問題。盡管廣州房管局有關(guān)人士認(rèn)為，市場漲得過快，政府就會多供應(yīng)限價(jià)房；市場平穩(wěn)了，政府就會考慮少供應(yīng)或不供應(yīng)限價(jià)房。但是，依靠房價(jià)做出判斷的政策具有一定滯后性。即當(dāng)房價(jià)過快上漲時(shí)，開始大量建設(shè)限價(jià)房，但是等限價(jià)房建成開售的時(shí)候，可能房價(jià)已經(jīng)開始下滑了，這不但會進(jìn)一步?jīng)_擊商品房市場，也會造成限價(jià)房滯銷。

　　此外，也有一些專家表示，盡管目前限價(jià)房的出現(xiàn)豐富了住房供應(yīng)種類，滿足了“夾心階層”的住房需求，但是現(xiàn)階段政府更應(yīng)該考慮廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的推廣。而且申購限價(jià)房大都是具有一定經(jīng)濟(jì)能力的年輕人，特別是單身青年，這些人是否應(yīng)該在政府保障范圍還值得商討。 (陳先鋒)