在經過5月31日、6月1日兩天的銷售后，廣州第四個限價房項目成交了約700套限價房，成交約九成左右，銷售情況遠好于其它商品房項目。

　　在廣州樓市連續數月成交量萎縮的情況下，廣州推出的四個限價房項目都能在一兩天內基本售罄，頗值得人尋味。緣何限價房能在樓市觀望階段熱銷？而限價房熱銷又會對樓市造成哪些影響？

　　政府讓利“夾心層”青睞限價房

　　5月31日，廣州第四個限價房項目——龍光限價房銷售現場聚集了千余名申購者及其家屬。據悉，有2071名市民通過廣州房管局審核而享有購房資格參與選房，而此次推出的只有794套限價房，而且不論朝向、戶型、樓層都統一售價4000元/平方米。

　　按照規定，在廣州市區沒有獨立套型住宅自有產權登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下，只要滿足以上相關條件都可以進行申請。符合申購條件的劉先生認為，自己的收入及經濟實力不足以讓他在市區買到一套滿意的住房，但限價房為他提供了一個實現愿望的機會。

　　價格低是限價房最吸引人的地方。4月份，廣州市新建商品住宅均價為10997元/平方米，而龍光限價房僅為4000元/平方米。不少市民表示，買限價房就是沖著4000元/平方米的價格來的，盡管限價房遠離市區。早上坐了一個小時的公交前來購買限價房的市民劉先生認為，雖然限價房有點遠，但是價格便宜，一套面積約90平方米的三房只要30多萬元就可以買到。

　　“限價房之所以低價是因為政府減少了土地出讓金所得，讓利給‘夾心階層’。”龍光集團廣佛區域公司副總經理譚志宏表示。據悉，龍光限價房項目的樓面地價為1380元/平方米。除了龍光限價房外，廣州保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園等限價房項目也都是通過政府減少土地出讓金實現低價的。

　　目前，廣州保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園等限價房項目推出來的2000多套限價房已經基本售罄。統一售價為6500元/平方米的保利西子灣二期556套住房更是在4月26日一天售完。

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，不少市民購買限價房最主要原因還是因為限價房便宜。在均價萬元的廣州市區，價格在6000元/平方米左右的新房已經很難找到，而目前廣州推出的限價房中，最高價格也只有6500元/平方米，有的只有4000元/平方米。

　　限價房分流有效需求調控區域房價

　　限價房的熱銷直接對周邊樓盤產生了比較大的沖擊。業內人士分析認為，按照限價房銷售政策，限價房的價格按土地公開出讓時同一區域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標準計算，這直接分流了市場上的部分需求，從而拉低了周邊樓盤的價格。

　　已經購買了保利西子灣限價房的陳女士表示，結婚十年了，夫妻倆一直租房住，非常希望能買一套屬于自己的房子。如果沒有限價房出現，他們只能選擇買一套高價的商品房，那樣的話，供樓壓力會非常大，生活就會很辛苦。 　廣州房地產專家韓世同也表示，除了金融政策影響外，廣州限價房的熱銷也影響了周邊樓盤的價格。比如在保利西子灣限價房出現以后，其旁邊的幾個樓盤均價都出現了不同程度的調整。同時，限價房也加劇了購房者的觀望心理。

　　據悉，2007年8月至今，廣州共公開出讓14宗限價房用地，可以再推出1.5萬套限價房。廣州房管局新聞發言人黃文波曾表示，限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品房價格的過快增長起到立竿見影的效果，對開發企業理性定價起到了“風向標”的作用。

　　限價房的熱銷，從另外一個側面反映了房地產市場有效需求的存在，只是房地產價格調整尚未完全到位。“在房地產市場上只有賣不出去的價格，沒有賣不出的房子。”一位業內人士表示。

　　限價房熱銷但游戲規則尚需完善

　　盡管限價房受到了市民的青睞，但在今年2月16日，廣州首個限價房項目——保利西子灣項目首次銷售就有219套限價房遭遇了棄購，最后經補售才得以售出。在此后的中海金沙馨園、龍光限價房項目銷售過程中也存在一些限價房被棄購的現象。

　　業界分析認為，那些獲得購買資格的申購者在最后時刻放棄了限價房，這從一個側面反映出限價房的銷售政策還有待進一步完善。比如缺乏靈活的價格調整機制，不分房子的內外地段、樓層和朝向而實行統一價格，很可能會造成那些樓層、朝向差的房子沒人要。

　　同時，限價房也應該注重配套設施的建設。目前，廣州的限價房基本上都分散在廣州外圍行政區域，不少實地看過限價房的市民抱怨說，雖然這些限價房便宜，但距離中心城區比較遠，多數樓盤需要轉車才能到達廣州市區，而且一些教育、醫療等配套設施尚處于規劃階段，生活配套設施不健全。

　　限價房還應該考慮供應量的問題。盡管廣州房管局有關人士認為，市場漲得過快，政府就會多供應限價房；市場平穩了，政府就會考慮少供應或不供應限價房。但是，依靠房價做出判斷的政策具有一定滯后性。即當房價過快上漲時，開始大量建設限價房，但是等限價房建成開售的時候，可能房價已經開始下滑了，這不但會進一步沖擊商品房市場，也會造成限價房滯銷。

　　此外，也有一些專家表示，盡管目前限價房的出現豐富了住房供應種類，滿足了“夾心階層”的住房需求，但是現階段政府更應該考慮廉租房和經濟適用房的推廣。而且申購限價房大都是具有一定經濟能力的年輕人，特別是單身青年，這些人是否應該在政府保障范圍還值得商討。 (陳先鋒)