昨天，最高人民法院將兩個物權法相關司法解釋——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿向社會公布，廣泛聽取社會各界意見。征求意見截止日期為今年7月16日。

　　小區共有部分盈利歸業主

　　征求意見稿規定，建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于“建筑區劃內的其他公共場所”。建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于“公用設施”。按照物權法第七十三條規定，這些公共場所和公用設施都屬于業主共有。

　　征求意見稿明確，建設單位、物業服務企業等利用建筑區劃內業主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

　　改變道路用途要業主同意

　　征求意見稿規定，改變建筑區劃內按照規劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。按照物權法規定，決定這些重大事項，應當經半數業主同意。

　　征求意見稿規定，建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等擅自占用建筑區劃內屬于業主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

　　有利害關系的業主不單指鄰居

　　物權法規定，民宅商用應當經有利害關系的業主同意。但何為“有利害關系的業主”并未明確，有人將此片面理解為“鄰居”。此次征求意見稿首次將“正常居住和生活環境的安全或安寧”作為確認“利害關系”的標準，規定因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法所稱“有利害關系的業主”。

　　也就是說，不論相鄰與否，凡是“正常居住和生活環境的安全或安寧”受影響以及可能受影響的業主都是“有利害關系的業主”。征求意見稿同時明確規定，業主未經有利害關系的業主同意，將住宅改變為經營性用房，有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

　　受害業主1年內可撤銷決定

　　物權法第七十八條第二款規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害業主可以請求人民法院予以撤銷。征求意見稿明確了業主行使撤銷權的時效，規定合法權益受到侵害的業主在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規定的撤銷權的，應予支持。這比一般的兩年訴訟時效要短了許多。

　　小區車位4年內先滿足業主

　　征求意見稿規定，建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后4年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

　　業委會今后可成被告

　　征求意見稿規定，業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。此前，因業主委員會沒有能力來承擔對外的賠償責任，所以不能作為被告上法院。然而此次征求意見稿并未明確，如果業委會造成他人損失作為被告被法院判決賠償，究竟是由有過錯的業委會成員承擔，還是由全體業主分擔。(記者 邱偉)