銀行：脫胎換骨走新路

　　央行連續上調人民幣存款準備金率影響最大的要數商業銀行系統，這對現階段仍然以存貸款業務、存貸利差為主要收入來源的商業銀行來說無疑是雪上加霜。

　　據了解，2008年前四個月，國內因外匯儲備增長依然過猛，外貿順差減少，外匯儲備不斷增加，造成不少“熱錢”大規模流入，這就促成了未來市場消費價格繼續上漲的壓力。央行就是在此形勢下不斷地通過上調存款準備金率進一步回收流動性，此舉對央行來說也是不得以而為之。經過5次上調之舉，央行今年以來已回收國內商業銀行流動資金2.5萬億元人民幣。為確保央行貨幣調控政策得到落實，銀監會等監管機構也在不斷地督促商業銀行，要求他們從防范整個金融系統風險的高度來執行相關政策。

　　建設銀行研究部人員說，央行此次上調存款準備金率有四個不同于以往的特點。一是上調幅度之大十分罕見，1個百分點幅度在國內金融史上也僅為3次。二是上調時間分兩次進行，這就為銀行應對流動性管理預留了緩沖時間。三是地震災區法人類金融機構暫不上調，表明央行對災區重建的支持態度。四是此次宣布上調被安排在5月CPI數據公布之前，首次打破了以往的常規做法。一方面表明央行對貨幣政策調控的堅決態度，另一方面政策的推出避免一刀切的現象。

　　建行研究部人員認為，人民幣存款準備金率的上調意味著商業銀行運用資產能力的削弱，放貸能力由此受到較大限制。不僅如此，央行的存款準備金利率明顯要低于存貸款基準利率，這無疑增加了商業銀行的負擔。譬如，存款準備金率上調幅度達到17.5%的，意味著商業銀行每吸收1億元存款，就有1750萬元要被凍結到央行。此時央行給商業銀行支付的利率一年期為1.89%，而商業銀行吸收存款對外支付的利率一年期為4.14%，利率“倒掛”2.25個百分點。因此，央行此舉使許多商業銀行的存款負債資產出現實際收益為負的狀況。銀行放款受到抑制，對急需資金的房地產企業來說更是雪上加霜。由于商業銀行和房地產企業這一對難兄難弟平時互為依存，今后兩家之間的日子也越來越不好過了。

　　專業人士認為，要改變上述尷尬狀況，商業銀行必須加快綜合化經營步伐。除了單純放貸外，還需要全力拓展資金運用渠道，讓商業銀行本身盡可能減輕人民幣存款準備金率上調所帶來的沖擊。其實，這不僅僅是商業銀行一家的事情。從根本上說，最終還是需要國家通過采取“調整產業和外貿結構”等綜合經濟措施來緩解當前的困難。上述專業人士建議，商業銀行是否可從以下4個方面進行改革。

　　一是全面實施資產負債管理，建立高效、科學的系統內資金預測和資金調控的反饋機制。這樣可以使管理行能及時根據各分支機構的資金頭寸情況進行有效的資金調劑，充分利用好有限的資金資源，實現資金在全系統的優化配置。

　　二是增加貸款總類，提高貸款變現能力。譬如逐步提高票據貼現、質押貸款的比重，增強信貸資產的變現能力。由于資產結構固態化嚴重，各商業銀行是否可建立起有效的約束機制、健全科學的放貸機制以及確立貸款的保障和補償機制。

　　三是通過金融創新降低流動性風險，包括負債、資產、中間業務的創新等。負債業務的創新重點是通過主動型負債來增強負債的流動性；資產業務的創新重點是開展低風險的中、短期投資業務等。中間業務的創新重點是通過大力開辦各種委托代理和中間服務業務來提高資產負債的總體流動性水平。

　　四是建立起健全的流動性風險預警機制，包括預測風險警情、確定風險警況、探尋風險警源、流動性風險處置等等。

　　市場：投資增速走慢步

　　央行上述調控措施出臺之后，對房地產開發企業正產生越來越大的影響。尤其對一批大型公司來說，整個行業的開發投資增速明顯放緩。

　　從國家統計局6月公布的信息來看，2008年前5個月，全國房地產開發投資額為9519億元，同比增長31.9%。5月增幅相比前4個月回落0.2個百分點，相比2007年同期加快4.4個百分點。國內房地產投資增速已連續3個月放緩，這也是2007年1月以來首次出現放緩態勢。

　　地產專業人士認為，眼下央行的貨幣政策對兩個市場沖擊最大，一是股市、二是樓市。提高人民幣存款準備金率之舉表明，國家正不斷強制各商業銀行把更多的錢放在央行，從而減少流向股市和樓市的資金。

　　從樓市角度講，目前國內房地產開發資金70%以上來自于銀行貸款，銀行被迫收緊“銀根”之后其結果可想而知。從股市角度講，作為權重股之一的地產股今年以來早已經跌得慘不忍睹了。地產股近期“集中跳水”，更導致整個A股市場創下歷史新低。有數據說，部分地產股跌幅已經超過20%。

　　地產專業人士認為，此輪調高存款準備金率必然促使大量資金回流銀行，一則造成新建樓盤貸款更加困難的局面；一則也造成“半拉子”項目更難以為繼的后果。這對開發商來說，都是擊中要害的大事，房地產市場面臨的風險也就越來越大。

　　對此，某一家大型中介公司卻有不同見解。該公司認為，國家“貨幣從緊”政策早在2007年就已經制定，此番提高準備金率之舉只是系列宏觀調控政策中的一個“插曲”而已，這種間隔性的調高存款準備金率政策對市場產生的影響不會太明顯。如果哪家開發商自籌資金占比相對較高的話，所受到的影響就更微不足道了。不過有一點可以肯定，樓盤開發因為缺乏資金的注入已使市場進入較為遲滯的發展狀態了。

　　有消息說，國務院于6月中旬召開了省區市和中央部門主要負責同志會議，強調一定要保持房地產市場的穩定。同時考慮到整個資本市場健康穩定的發展，還是要繼續加強金融監管。這個信息對樓市無疑是一個“利好”，對那些“樓市必將大起大落”的傳言顯然是一個修正。

　　房企：無米之炊日日緊

　　央行連續提升人民幣存款準備金率之舉，使基本依靠銀行借貸以及通過巨額資金來維系生存和發展的房地產業來說，日子肯定是不好過的。

　　某經濟學家認為，央行的政策主要是為了加強對銀行體系的流動性管理，其結果就是未來銀行的放貸更趨謹慎，與此同時房地產企業通過貸款的融資難度以及融資成本也越來越高了。如今，很多房地產企業正在面臨“無米之炊”的尷尬境地。

　　該經濟學家說，目前銀根緊縮對于一些大型地產公司來說影響頗大。他們開發的項目多，一旦其中某個項目資金跟不上，整個“資金鏈”就有可能中斷。許多去年曾經高價拿地的房地產企業更是有苦說不出，他們為了避免土地被回收或被征收高額閑置費，同時為了盡快回籠資金，都在不同程度地加快項目的建設進度。某房地產公司2007年曾大規模攻城買地，獲得新項目達到54個之多。這些項目投資總額約260億元，可開發1100多萬平方米房子。在銀行放貸日趨緊縮的今天，這家公司同樣面臨土地出讓金以及各種工程款項支付等問題。至于房地產上市公司更受到央行調控政策的波及，地產股目前已全面進入了“重災區”。有消息說，2008年以來地產股大幅度“縮水”，有的已“縮水”一半以上。更可怕的是，何時恢復元氣還沒有一個時間表。國內房地產投資增速放緩的現狀，本身就說明房地產企業在資金方面正在承受越來越大的壓力。各類地產企業，尤其是擁有眾多開發項目的大型地產企業如何渡過目前的難關，看來值得整個房地產市場好好思考。

　　但也有專業人士認為，國內房地產企業短期進行調整在所難免，長期看還是值得期待的。目前市場波動雖然給房地產企業帶來暫時的困難，但是一批實力型“龍頭”公司不會受到明顯影響。一般情況下，大型房地產企業開發項目時除了銀行貸款以外還有其他較多的資金來源，他們選擇余地還是比較大的。有的大型地產公司甚至趁此機會開展內部調整，譬如讓自己的樓盤降價或促銷，結果回收了不少資金。但是，小型房地產企業各種問題接踵而至。他們不僅難以從銀行那里獲得貸款，如果通過其他途徑去融資，更是“高利貸”伺候。對這些公司來說，資金壓力是難以承受的。

　　該專業人士說，從整個國民經濟發展角度來看，貨幣調控政策應該有其積極一面。正是這種巨大的壓力，鞭策更多的地產公司想方設法利用資本市場開展融資。有的加快推盤速度以盡快回籠資金；有的在確保資金平衡基礎上通過內部整合適度擴展自身規模；有的開展資產運作重整旗鼓等。如不久前保利地產發行近43億元公司債券進行直接融資，獲得一大筆開發和經營資金。他們表示，近期還將嚴密關注“收購兼并或合作開發”，乘宏觀調控之際進一步擴大公司經營規模。

　　購房者：還貸負擔稍緩解

　　面對央行連續提升人民幣存款準備金率之舉，似乎只有購房者感到一些欣慰。

　　理由一：可望淡化加息預期。

　　為防止國內經濟過熱，國家從2007年開始頻繁地使用加息和提高存款準備金率兩種貨幣調控方式。而從2008年起，國家使用加息的次數明顯減少，重點似乎轉移到了提高存款準備金率方式上。近期再次大幅度地調高存款準備金率，從另一個角度可以看出央行近期加息的預期有所淡化。加息手段的減弱對大批處于還貸期的購房者來說無疑是個利好消息，至少可以不增加還貸成本。

　　　　理由二：房價可望有所松動。

　　今年以來，上海房地產市場開始進入觀望期，樓市始終處于“不溫不火”的狀態之中。面對各種國內外經濟形勢的波動，大多數人都抱著“未來市場不容樂觀”的預期。今年央行連續5次上調存款準備金率，對市場房價更是一個沖擊。此次調控政策推出之后，人們第一反應就是“房價還要下跌”。并不樂觀的預期加上購房者手中資金的缺乏，進一步加劇市場觀望氣氛。多數人認為，這對房價合理回歸是有利的。

　　理由三：銀行按揭品種增多。

　　銀行的放貸沖動始終不會改變，他們尤其不愿意隨隨便便放棄房貸這項優質業務。今天在人們購房意愿不斷減弱的形勢下，銀行正在加緊考慮如何抓住這塊“香餑餑”，競爭態勢越來越激烈。近期許多銀行在房屋按揭這方面不斷動腦筋，推出多種有利于購房者的貸款或還貸新舉措。其中包括多種還款品種和方式、提前還貸者也有多種優惠還貸條件，譬如自助、自由、遞減、遞增等形式。

　　也有的銀行甚至對原來制定的房貸固定利率也予以破例，某銀行在央行宣布上調人民幣存款準備金率之后，很快調整了幾類商品房的固定利率、基準利率和上浮利率等，而這些舉措都是優惠于普通購房者的。

　　關于央行之舉對購房者是否有利這一觀點，也有一批人持不同意見。他們認為，盡管市場房價有所松動，但是由于觀望氣氛濃厚，反而遲滯了購房者實現“住房夢”的速度。如果此輪市場“觀望期”過后，一旦樓盤再次走熱，那現在的持幣觀望者就有可能錯過眼下這一大好購房時機。(青山）