上海銀監局昨天發布了《上半年上海市房地產信貸報告》。報告中稱，上半年全市中外資銀行機構房地產貸款運行平穩，信貸質量基本穩定。報告認為，本市房地產信貸風險仍在可控范圍內。至6月末，全市中外資銀行住房開發不良貸款余額16.1億元，比年初減少1.7億元；不良貸款率為1.92%，比年初下降0.48個百分點；全市中外資銀行機構個人住房不良貸款余額19.7億元，不良率為0.64%；分別比年初減少0.9億元和下降0.04個百分點。

　　房地產貸款增速放緩

　　報告顯示，上半年上海房地產貸款總體增長趨緩。至6月末，全市中外資銀行機構商業性房地產貸款余額為5989億元，比年初增加562億元，增長10.4%。如扣除統計口徑調整因素，房地產貸款比年初增速僅為4.2%，比全市銀行機構各項貸款增速低4.4個百分點。

　　房地產開發貸款投放較多。至6月末，全市中資銀行機構房地產開發貸款余額2075億元，比年初增加145.7億元，扣除口徑調整因素，同比多增46.37億元。以住房開發貸款為例，1至6月全市中外資銀行機構每月發放住房開發貸款金額分別為67億元、28億元、48億元、63億元、64億元和42億元，每月發放量基本維持在40億元以上。

　　個貸二手房超一手房

　　個人住房貸款探底回升。至6月末，全市中外資銀行機構個人住房貸款余額3099.4億元，比年初增加86.5億元，增速僅為2.9%，明顯低于房地產貸款總體增速。從月度增量來看，個人住房貸款增長呈現出明顯的探底回升態勢，1至3月增量逐月回落，4至6月則逐月回升，分別為63.6億元、76.3億元和90.4億元，而貸款回收量卻逐月下滑，分別為66.8億元、59.2億元和58.6億元。

　　報告分析，二手住房貸款已成為拉動個人住房貸款增長的重要因素。一手住房和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元，而一手住房成交量卻高于二手住房，兩者形成鮮明反差。上海銀監局分析，這表明一手住房貸款的需求度較低。目前一手住房成交區域主要集中于中外環、外環外區域，住房總價較低，有的新開樓盤超過一半以上的購買者是一次性付款，即便需要商業性貸款，也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款，而二手住房成交區域更集中于市區，總價較高，對商業性貸款需求更強。

　　“兩外人士”為購房主力

　　今年以來“兩外人士”即外籍和外地人士對個人住房貸款增長的貢獻度遠超本地居民。至6月末，中外資銀行機構“兩外人士”房貸余額1328.2億元，占比為42.9%；余額比年初增加52.6億元，占總增量的60.8%。

　　上海銀監局認為，隨著房地產直接融資、外資流入、委托貸款及民間融資等渠道的不斷開拓，房地產開發企業融資渠道日益多元化，對銀行信貸的依賴程度已有所下降。報告中分析，從2007年以來，住房開發貸款增量的月度波動與市場成交量呈現較明顯的負相關，每月新建住房成交面積與下月住房開發貸款增量的相關系數達到-0.70。這說明在市場成交趨旺的前提下，開發企業回籠資金較多，往往會在下月歸還住房開發貸款，導致住房開發貸款需求減少，反之需求則增加。

　　關注二手房貸款風險

　　上海銀監局要求各銀行關注房地產開發企業資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴張企業可能采取的風險行為，如通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。商業銀行要在控制風險的基礎上，優先滿足優質開發項目和開發企業合理的資金需求，支持本地居民改善型購房需求。

　　同時，要關注二手住房貸款的風險。目前，一手住房貸款質量明顯高于二手住房。6月末一手住房貸款不良率為0.38%，比二手住房低0.82個百分點。根據以往經驗，二手住房貸款發生風險的概率是一手住房的3倍左右。其中，本地居民二手住房貸款不良率高達1.64%，為個人住房貸款中風險最大的部分。(記者 陳韶旭)