樓市價量齊跌

　　“先生，買房嗎？去看看吧，我們的售樓處就在斜對面的一樓。”8月19日，記者剛出北京輕軌果園站，就有幾個售樓人員圍上來。

　　見記者表示不買，“你去看看吧，算我們的業績，”售樓的先生告訴記者，“來了快一個月了，一套還沒有賣出去。”說著，將促銷的小廣告塞進記者手中。

　　最近一段時間，在北京的地鐵及一些車站，隨處都能見到分發售樓小廣告的促銷人員。

　　在傳統的“金九銀十”銷售旺季到來之際，記者發現，北京樓市仍然顯現持續冷清的局面。

　　根據北京房地產交易管理網公布的數據，上半年北京商品住宅網上簽約總量為40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房網上簽約面積595642平方米，同比下降62.7%，環比下降33%。

　　不光是一手房，二手房交易也出現了明顯滑坡。據監測數據顯示，7月份北京二手房買賣市場成交量環比下降10.9%，與此同時交易價格也開始回調，北京二手房市場自2005年以來首次出現“價量齊跌”。

　　北京樓市持續冷清的局面同全國相似。來自上海佑威房地產研究中心的最新報告顯示，8月18日，上海中遠兩灣城的29套房源集中成交，均價13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。

　　國家發改委最新公布的數據顯示，今年1—7月，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點；銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2個百分點。

　　北京房價收入比達26倍

　　北京樓市和全國樓市在今年上半年終于一改往日瘋漲的局面。后奧運時代，樓市會出現“報復性上漲”嗎？

　　有業界分析人士認為，房價太高是目前樓市不景氣的主要原因。有數據顯示，北京市房價自2001年申奧成功后開始上漲，至2006年三級跳式飛躍，三環內樓盤突破每平方米萬元；2006年中，四環內樓盤緊跟著沖破每平方米萬元；而2007年中，五環內已難覓每平方米萬元以下的樓盤。其實，不光是在北京，我國大中城市房價2003年以來均出現了連續上漲的行情。

　　據統計，2007年全國商品房平均銷售價格高達3885元。按照90平方米的小戶型計算，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達到了26倍。按照國際3-5倍的房價與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應當達到32萬—54萬，才能適應這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時間。

　　專家表示，當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1：200-1：300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個范圍之內。不少人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。　

　　中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、研究員曹建海認為，目前房價已經遠遠脫離了大多數家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產貸款，房價調整已成為大勢所趨。

　　“目前 ，無論是政策條件、房地產市場發展模式，還是房地產市場的本身及金融市場環境，都發生了根本性變化，在這樣的條件下，奧運會后房地產市場將理性回歸。”中國社科院金融所研究員易憲容說，“中國房地產市場已進入大的調整周期，這種調整并不是一年半載可結束的，而是要經歷一個漫長的時期，香港上一輪的房地產市場就經歷了1997年-2004年這樣長的時間。”

　　調整仍將繼續

　　從歷史經驗來看，世界上舉辦過奧運會的城市，會出現不同程度的“奧運經濟低谷”現象。

　　對于北京房地產市場和全國樓市而言，在后奧運時代，一些權威人士的看法卻完全不同。

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴在奧運會期間召開的新聞發布會上表示，2007年下半年以來房市發生的變化主要是市場的銷售量下降，市場觀望氣氛比較濃厚。但從中長期趨勢看，中國房地產市場總體是樂觀的。因為中國城市化率還達不到全球的平均水平。預計未來十幾年城市化率每年還會增長1個百分點，大量人口還會進入城市。

　　“2007年下半年以來，國內房地產市場的政策、金融市場的環境、居民對房地產市場認識等方面都發生了深刻的變化，而這種變化意味著國內房地產市場將出現重大的調整，房地產市場將進入周期性調整期。”易憲容接受記者采訪時說。

　　他分析，政府政策明確規定房地產市場是以消費為主導的市場而不是炒作投資的市場。對于房地產消費，政府可以采取優惠的政策；對于房地產投資，政府則要求采取市場價格。如第二套住房貸款利率上調、首付比重增加等，而且這種政策地方政府是不可改變的。只要房地產市場把炒作與投資這部分清除出來，住房需求就會發生根本性變化。

　　他舉例說，比如，在2004年10月利率沒有上調之前，一年期住房貸款優惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上，“因此，房地產炒作風險急速上升。這些因素是任何地方政府都改變不了的。”

　　國家調控仍在繼續。央行和銀監會日前聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理，同時金融機構禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。業內人士稱，這道聯名下發的限貸令，對業已冷清的房地產市場來說，無疑是雪上加霜。(李忠峰)