“二套房”標準可以參考 具體規定還須等細則

　　如何認定“改善型普通自住房”,成為新政策落實到位的關注點。

　　值得注意的是,對于“改善型普通自住房”,被加上了三個限制:一是改善型、二是普通住房、三是自住。其中普通住房比較容易理解,但分析人士稱,改善型和自住的概念很模糊且較難判斷,預計央行和地方政府會在日后明確細則或根據各地情況靈活掌握。

　　據“東方證券”測算,相比嚴格的二套房政策限制,新政策會明顯降低改善型普通自住房的購買成本,因為之前購買第二套房產應按照基準利率上浮10%,總額100萬元且首付比例30%情況下即每月要還款5950元,如果能夠按新標準執行,則月供降為4709元,下調幅度為21%。

　　也有市場人士稱,“改善型普通自住房”的認定標準有待確定,不過,第二套住房的認定標準值得參考。

　　根據央行和銀監會去年12月的通知,各商業銀行應以戶為單位執行第二套房貸政策,即應以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行。

　　因此,有專家稱,“改善型普通自住房”也將會以家庭為單位、人均住房面積等指標來考慮認定標準。“東方證券”就認為,這是二套房貸政策的變相松動。

　　未還完的貸款利率降不降?

　　中國人民銀行新聞發言人就相關問題接受了記者采訪。對于已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分,其利率調整主要取決于兩個因素:一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款,在綜合評估風險的基礎上,自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

　　簽了認購書還未簽合同能否趕得上優惠?

　　另外,優惠政策的實施時間如何界定。比如有個購房者,現在剛剛簽了認購書,但是還沒有正式簽訂合同,那么,他的契稅能否享受1%?如果合同已經簽了,但是還沒有辦理按揭,還能不能享受貸款利率以及住房公積金貸款利率下調的利好?

　　據介紹,這要按購房人向銀行提交的按揭書申請日期來定。如果還沒有遞交,應該可以享受新政策。不過,現在就是缺少一個細則,所以很多政策在操作上還存在問題。

　　貼士 “月供不得高于月收入50%”政策不變

　　人民銀行將商業性個人住房最低首付款比例調整為20%的同時,要求金融機構保持借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%的政策不變。

　　也就是說,即使湊夠了二成的首期,但如果還貸壓力過大,也不一定貸得到款來買房。(記者駱海濤朱桂芳)