與其說是“救市”，不如說是政策“回調(diào)”

　　人們或許清晰地記得，就在一兩年前，南京房價曾讓人心驚肉跳地節(jié)節(jié)攀升，有好幾個月，在全國70個大中城市中處于領(lǐng)跑的地位。此后，也就有了南京調(diào)控房價的一系列組合拳：明碼標價、一房一價、限價銷售……

　　“目前成交量萎縮得很厲害。”南京市房產(chǎn)管理局副局長郭宏定坦言。今年1至9月，商品房的成交面積比去年同期下降40%左右。“如果下降20%或許還能承受，畢竟去年有些過熱。但是，下降40%，那就很不正常了。”

　　“救市新政”應(yīng)運而生,全稱是《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，一共20條,是個一攬子方案，也是一套組合拳。最大的不同在于，兩套組合拳方向完全相反，去年是“壓”，今年是“托”。另外，去年的組合拳主要是針對開發(fā)商的，而今年的組合拳，開發(fā)商、購房者都能從中受益。比如，稅收優(yōu)惠、購房補貼、適時提高公積金貸款額度等，這是針對購房者的；加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度、優(yōu)化土地出讓條件等，這是針對開發(fā)商的。

　　影響最直接的、也最受熱議的，是對購房者的補貼政策。“二十條”中說，在今年10月1日至2009年9月30日期間，購買90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，給予房款總額1%的補貼；購買90—144平方米以下(含144平方米)商品住房(含二手住房)的，給予房款總額0.5%的補貼。另外，“二十條”也明確取消了去年以來實行的“一房一價”措施。

　　“20條與其說是救市，不如說是政策的回調(diào)。”郭宏定解釋，去年的樓市好比發(fā)燒，政府開出了降溫的藥方；現(xiàn)在，樓市已經(jīng)降溫，甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，繼續(xù)吃降溫藥肯定不行了。

　　房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻大約為1%至2%，是地方財政收入1/4至1/3的來源

　　和此前西安等城市出臺類似“救市”政策后的反響差不多，南京這一系列政策、尤其是購房補貼政策，也遭遇一些非議。

　　有人說得很尖銳：這種表面上惠及民生的政策，其真正的作用是借公共財政為開發(fā)商托市，最終的結(jié)果是高房價依靠財政的補助仍然得到維持，甚至還可能進一步走高，可能強化部分開發(fā)商繼續(xù)維持暴利心態(tài)，顯然無助于房價回歸理性。

　　還有人說得更刺耳：“表面上，補貼是發(fā)放給了購房人，但是購房款最后到哪里去了？還不是進了開發(fā)商的腰包！稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，補貼在本質(zhì)上是補給了開發(fā)商。”

　　“地方政府不應(yīng)該救市”，“房價應(yīng)該讓市場決定”……持這樣觀點的人為數(shù)不少。

　　但是，在郭宏定看來，事情絕非如此簡單。他列舉了一些數(shù)據(jù)，大致可以反映南京房地產(chǎn)市場的概貌：南京市每年房地產(chǎn)的投資規(guī)模400億—500億元；商品房(包括二手房)成交額大約七八百億元；房地產(chǎn)業(yè)提供的直接稅收近100億元，而去年全市財政總收入628.53億元，地方一般預(yù)算收入330.19億元；每年的土地出讓金在100億元左右，好的年份會超過100億元，當然凈收入沒這么多，大概一二十億元，大部分補償給老百姓。

　　“和全國其他城市一樣，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻大約為1%至2%，地方財政收入1/4至1/3來自房地產(chǎn)業(yè)。”郭宏定說。從以往情況看，南京市每年的商品房成交量大約在1000萬平方米左右，二手房在400多萬平方米。可今年到目前，交易量才五六百萬平方米。

　　南京市統(tǒng)計局副局長夏德智透露，今年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落至10.3%，低于去年同期25.7個百分點；全市商品房銷售面積和銷售額也雙雙下滑，分別比去年同期下降40.4%和36.9%。

　　郭宏定不諱言，房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟發(fā)展的貢獻是“絕對重要的”，甚至是“第一位的”。“有了錢，地方政府才能為老百姓做更多的事。比如最近6年，南京開發(fā)建設(shè)了700多萬平方米的經(jīng)濟適用房，1萬多戶居民享受到廉租房保障政策。”

　　“房地產(chǎn)業(yè)動蕩，金融業(yè)首當其沖。”支持“救市”的江蘇省社科院院長宋林飛指出。樓盤賣不出去，或者房價大幅下降，開發(fā)商還不了銀行的錢，就會給金融業(yè)帶來嚴重危機。房地產(chǎn)業(yè)是一個長長的產(chǎn)業(yè)鏈，與之相關(guān)的有幾十個產(chǎn)業(yè)門類，包括農(nóng)村剩余勞力的就業(yè)問題。此外，房價大幅下降，對已購房的人而言意味著財富縮水。這可能會帶來一系列社會問題。

　　房價并非“跌得越多越好”，大起大落不利于健康發(fā)展

　　市民普遍希望房價下降。“這樣的想法可以理解，但是，這樣的想法，恰恰說明很多人不了解房地產(chǎn)業(yè)。”南京一家房地產(chǎn)公司的老總張先生說。他認為，無論去年的“一房一價”、“明碼標價”等限制性措施，還是現(xiàn)在鼓勵購房的“二十條”，都是正常的，也是必須的。

　　“我們開發(fā)商其實也不希望房價大幅波動。有人說房價應(yīng)該跌，跌得越多越好，甚至說應(yīng)該按成本價銷售。說這些話，是因為人們無法預(yù)測房地產(chǎn)市場劇烈震蕩帶來的連鎖反應(yīng)。”張先生說。

　　專家也分析，地方政府放任房價大幅波動，或者直接干預(yù)房價，都不可取。宋林飛說，政府本身不應(yīng)也無法提高或壓低房價，房價總體上是由供求關(guān)系、開發(fā)成本等諸多因素共同作用而形成的。只有在房價出現(xiàn)非理性漲跌的情況下，政府才有必要采取一些措施。

　　“補貼0.5%或1%，額度確實不大，但這些措施的取向是對的。”宋林飛說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是信心不足。一般的消費心理是“追漲殺跌”，去年房價大漲的時候，購房者排起長隊，現(xiàn)在房價滯漲甚至下跌，人們又開始觀望，都想等一等，看看是否還會跌。“政府的救市舉措，更重要的意義在于提振消費者的信心。”

　　上海房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長、上海財經(jīng)大學(xué)教授印堃華認為，南京等地的這些補貼政策只是一劑“強心針”，短期可能有些效果，但沒有解決根本問題。在他看來，必須對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用形成廣泛認同，這才是最重要的。他總結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)解決的根本問題是，使土地資源得到優(yōu)化配置，促進土地要素優(yōu)化組合。

　　專家指出，在住房的問題上，市場和政府的作用是不一樣的，同時又是互補的。“市場解決的是有支付能力的需求。租房也租不起的低收入群體，就不是市場能夠解決的，而必須由政府的住房保障制度來解決。”印堃華說。

　　宋林飛的觀點相似。他說，中高收入者的住房問題，應(yīng)該由市場解決，政府不必干預(yù)；政府關(guān)注的，應(yīng)該是低收入群體的住房問題。“其實，政府籌措一些資金，包括吸引一些社會資金，購買一部分住房，拿出來出租，或者建設(shè)一些經(jīng)濟適用房，解決買不起房者的住房問題。”他認為這是更進一步的“救市”舉措。

　　也有專家認為，在房價的問題上，地方政府的心態(tài)也值得探究。“是因為地價推動了房價，還是房價抬高了地價，仿佛成了先有雞還是先有蛋的問題。深究一下，在房價形成的過程中，地方政府部門扮演了什么角色？在錢和地的交易中，是否還存在腐敗行為？”

　　同時，專家還提出，應(yīng)該探索建立房地產(chǎn)業(yè)反暴利政策。宋林飛說，發(fā)達國家房地產(chǎn)平均利潤7%左右，但我們國家14%都不止，有的地方達到20%、30%甚至更高。“暴利就意味著高風險。只有規(guī)定一個合理的利潤空間，才能有利于房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。”(記者 汪曉東)