昨天上午，農(nóng)業(yè)銀行公布了首個房貸新政細(xì)則。但是到了下午，原本刊登在農(nóng)行網(wǎng)站上的有關(guān)公告，卻被悄然撤下。對此，本報記者第一時間致電農(nóng)行廣東省分行相關(guān)人士，得到的回復(fù)是“原公布的細(xì)則需要修改，現(xiàn)在還不能執(zhí)行”。至于具體修改的內(nèi)容，以及何時重新公布細(xì)則，農(nóng)行廣東分行均表示未能透露。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，農(nóng)行率先公布房貸新政細(xì)則，原本對其他銀行會形成示范效應(yīng)。但是，現(xiàn)在農(nóng)行把已公布的房貸細(xì)則撤回修改，很可能各家銀行相互觀望，造成房貸新政細(xì)則依然“難產(chǎn)”。

　　還原“首個細(xì)則”貸款超過30萬利率自動下調(diào)

　　在央行公布房貸新政后，農(nóng)行在昨日上午公布了首個商業(yè)銀行房貸細(xì)則。農(nóng)行表示，將對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　農(nóng)行稱，對自住購房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素進(jìn)行考慮；借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%；借款人購買非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，購買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮；嚴(yán)格控制對借款人一次性申請多筆個人住房貸款發(fā)放貸款。

　　另外，在新增貸款優(yōu)惠政策之外，農(nóng)業(yè)銀行還重點(diǎn)明確了存量個人住房貸款的利率調(diào)整政策。在對存量貸款利率調(diào)整過程中，農(nóng)業(yè)銀行采取了兩種方式。一種方式是自動調(diào)整，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動調(diào)整利率，無需借款人申請，貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。另一種方式是手工調(diào)整，即對不符合自動調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)或由于其他方面的原因無法進(jìn)行自動調(diào)整的貸款，須先由借款人主動提出書面申請，銀行在審批過程中要基于原合同約定，綜合考慮原適用利率、客戶貢獻(xiàn)度、客戶資信及監(jiān)管要求等要素提出最終審批意見，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，于2009年1月1日(含)之后進(jìn)行調(diào)整。對借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的，農(nóng)業(yè)銀行將不受理其利率調(diào)整申請。

　　建行率先表態(tài)多是原則性規(guī)定具體操作很難

　　在房貸新政實(shí)施的首日，建設(shè)銀行對于新政的執(zhí)行就作出了表態(tài)。對于新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，建設(shè)銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權(quán)限內(nèi)，根據(jù)客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　而對于已經(jīng)發(fā)放的個人住房貸款，建行表示，其利率調(diào)整取決于兩個因素，一是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。二是銀行根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險因素綜合評估的結(jié)果。建設(shè)銀行將在合同重新定價日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結(jié)果進(jìn)行確定。

　　對于普通自住房定義，建行稱應(yīng)是按照住房面積大小確定，但具體要以當(dāng)?shù)卣�府或有關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)；對“改善型”普通自住房，建行則理解為“如果客戶現(xiàn)在貸款買的房子由于面積比較小等原因不能滿足住房需求，需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住，可以認(rèn)為是購買改善型普通自住房”。

　　記者在昨日的采訪過程中，問及房貸新政具體細(xì)則的出臺，工行廣東分行、中行廣東分行，以及交行廣東分行等銀行均表示，尚在等待各自總行實(shí)施細(xì)則的正式通知和安排。駱海濤

　　-深度分析

　　銀行到底在擔(dān)心什么?

　　“銀行可能的一個擔(dān)心是‘利率倒掛’問題。”在接受本報記者采訪時，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，假如銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.7倍的優(yōu)惠時，那么5年期以上的存貸款利率是“倒掛”的。

　　經(jīng)記者測算，按照3至5年(含5年)貸款利率7.29%最大程度下浮30%，得到的實(shí)際利率是5.103%；按照5年以上的貸款利率7.47%最大程度下浮30%，得到的實(shí)際利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。“如果一家銀行只做長期貸款和長期存款業(yè)務(wù)，那么很快將瀕臨破產(chǎn)。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士如此評價，給予客戶的優(yōu)惠已經(jīng)非常徹底，這對銀行的定價技巧要求相當(dāng)高，尤其5年期以上的利率下降到了5.229%，比目前銀行5年期存款利率5.58%還要低，這樣一來，如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢存五年以上定期，那么，這筆定期存款的利息可以用來償還房貸的月供還有盈余。

　　一位負(fù)責(zé)房貸的銀行客戶經(jīng)理表示，銀行以最低利率給的客戶越多，銀行虧得越多，而且央行制定的規(guī)定明確了“自住、首套、90平方米以下”等限制要素，倘若同質(zhì)客戶遭遇不同待遇，可能會發(fā)生大量的投訴，那也是銀行的一大挑戰(zhàn)。

　　銀行還擔(dān)心很難把握客戶的風(fēng)險。按照央行的要求，首付比例最低降至20%，但由于各家銀行的定位不同，客戶層次也不同，銀行如何來確定客戶的風(fēng)險是個問題。上述業(yè)內(nèi)人士稱，過去銀行愿意把資金借給購買了多套房的客戶，看中的也是其償還能力要較一般客戶高。現(xiàn)在盡管有多種手段可以了解到客戶的資信情況，但這一方法往往對于第一次和銀行打交道的客戶不適用，缺少風(fēng)險記錄，也就無法判斷風(fēng)險。此外，即使銀行得出了客戶符合相關(guān)要求的判斷，20%的首付比例和30%的首付比例的風(fēng)險又不一樣。“在目前市場低迷的情況下，要求30%首付意味著流失客戶。因此，目前銀行處于兩難的境地。”

　　此外，銀行的擔(dān)心還源自相互觀望和博弈。部分觀察人士稱，各銀行都擔(dān)心自己推出的房貸細(xì)則定價太低，因此，誰越遲出臺就越有利，原因是在別人基礎(chǔ)上略為降低最主動。駱海濤

　　-市民呼聲

　　“改善型普通自住房”應(yīng)先界定樓市新政亟需政府“猛推一把”

　　昨日，農(nóng)行房貸細(xì)則出臺。細(xì)則一出，雖然沒有提及最為關(guān)鍵的“改善型普通自住房”，但還是引起深圳地產(chǎn)業(yè)界和市民的普遍關(guān)注。下午，農(nóng)行撤下公告，大家大失所望。

　　農(nóng)行細(xì)則條款仍太謹(jǐn)慎?

　　對于這份細(xì)則，市民也態(tài)度各異，名為“樂天”的網(wǎng)友看到細(xì)則后表示，“表明了對老客戶的態(tài)度，這是最大的亮點(diǎn)”。農(nóng)行重點(diǎn)明確了對存量個人住房貸款的利率調(diào)整政策，即對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上，原則上自動調(diào)整利率，自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。“bily-李斌”亦認(rèn)為，農(nóng)行做法的好處在于進(jìn)行了客戶細(xì)分，并且根據(jù)個人的具體情況來確定。但也有網(wǎng)友“錢保來”說，他買房子貸不了30萬元，這個“細(xì)分”不太合理，過于看高了人們的購買力。部分網(wǎng)友均發(fā)言表示，農(nóng)行的條款謹(jǐn)慎，是因?yàn)椤芭麓钨J”，太不痛不癢了，只是支持原來買不起或不想買的人買房。

　　中國指數(shù)研究院深圳分院房產(chǎn)分析師楊奕表示，農(nóng)行細(xì)則整體上體現(xiàn)了央行房貸新政的主導(dǎo)精神，對于自住的首次購房活動給予了最高額度的信貸支付和利率優(yōu)惠，同時對于非自住的及非首次購房的貸款活動也有一定的優(yōu)惠，但優(yōu)惠力度不夠，也說明了銀行對于房地產(chǎn)市場中投機(jī)購房活動的防范。

　　“這是一個中性的細(xì)則，既落實(shí)了政府的政策，又考慮到了自身的風(fēng)險!”深圳社科院城市運(yùn)營中心主任高海燕認(rèn)為，農(nóng)行發(fā)布的房貸細(xì)則比較謹(jǐn)慎，對不同情況下首付的比例區(qū)分比較謹(jǐn)慎的，農(nóng)行未對“改善型普通自住房”等概念進(jìn)行界定可以理解，這些概念還是應(yīng)由建設(shè)部或地方政府做出明確界定。

　　關(guān)鍵時候政府要先出手?

　　深圳某銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，政府把貸款利率下浮的幅度擴(kuò)大，本次房貸政策一定程度上是利率市場化的局部提前實(shí)施，有利于市場化定價機(jī)制更充分地發(fā)揮作用，但是“孩子老被人管著、放開了會怎么樣”，這是“家長”和“孩子”都很擔(dān)心的問題。

　　寶安一在售樓盤的開發(fā)商表示，利率下調(diào)到0.7倍對于購房者是非常有吸引力的，至少想買房的人不會再為銀行的事而困擾，這對樓市有較大的促進(jìn)作用，但暫時不可能拉升房價。此外，這一政策還能吸引一部分抄底心態(tài)的投資客。但是，該開發(fā)商表示，在農(nóng)行細(xì)則里，其實(shí)如何甑別改善型普通自住房這一點(diǎn)很關(guān)鍵，細(xì)則卻沒有公布，很遺憾。首付下調(diào)，其實(shí)在樓市作用不大，很多客戶能夠支付首期，關(guān)鍵是利率影響二次以上購房的客戶。

　　一位市民表示，銀行現(xiàn)在對待新政十分謹(jǐn)慎，還是相互觀望，等待政府的態(tài)度。這個時候政府應(yīng)該先做好概念界定等工作，“猛推一把”，讓銀行“膽壯起來”，同開發(fā)商、購房者一起將樓市托起來。(盧先兵 馬芳)