今年以來，關(guān)于房地產(chǎn)市場“救市”的呼聲不絕于耳，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括杭州、南京、上海、重慶、西安等20多個(gè)城市出臺了穩(wěn)定樓市的政策。10月20日，財(cái)政部新政中明確表示，各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定適合本地的政策。

　　已經(jīng)出臺相關(guān)政策的20多個(gè)地方政府，有的針對公積金，有的采取稅率優(yōu)惠，更有甚者，直接采取貨幣補(bǔ)貼的形式。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，僅有5個(gè)城市推出單項(xiàng)政策穩(wěn)定樓市，其余13個(gè)城市出臺的政策至少涉及兩個(gè)方面以上，其中蕪湖、福州、長沙、常州均涉及4項(xiàng)政策，而最新頒布的杭州24條，集天下之大成，幾乎囊括所有可以使用的辦法。該研究院的報(bào)告還顯示，雖然目前的政策措施看似五花八門，卻都沒有涉及到最根本的限制性問題，比如涉及金融信貸、二套房限制等。

　　一直具有全國政策風(fēng)向標(biāo)的北京，在這次穩(wěn)定樓市政策出臺中趨于平靜。北京建委官員明確表示，北京也會在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候推出穩(wěn)定樓市的政策。那么，北京穩(wěn)定樓市的政策會從哪些方面出發(fā)呢？是對中央新政進(jìn)行配套性延伸，還是根據(jù)北京實(shí)際情況，出臺一個(gè)類似杭州的集大成者的政策呢，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為北京可能會從三個(gè)方面著手制定出臺穩(wěn)定樓市的政策。

　　預(yù)測1 調(diào)整“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)

　　現(xiàn)狀　五環(huán)內(nèi)普通住房“稀缺”

　　據(jù)了解，目前北京執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，雖然房價(jià)變化是動態(tài)的，但相關(guān)部門并未定期修訂北京的該標(biāo)準(zhǔn)。按照北京2005版的標(biāo)準(zhǔn)，普通住房必須同時(shí)達(dá)到以下要求：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍。

　　北京普通住宅平均交易價(jià)格按照土地級別分為10級，其中位于核心區(qū)的為一級土地，該級土地上普通住宅平均交易價(jià)格為11454元/平米。最低級別的土地為10級，該級土地上的住房平均交易價(jià)格為4828元/平米。

　　在經(jīng)歷近兩年的房價(jià)上漲后，五環(huán)內(nèi)能夠享受到“普通住房”待遇的樓盤十分有限。“單純按第三條標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，北京就幾乎沒有普通住宅存在。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，按照最低的4828元/平米的1.2計(jì)算，如果高于5793.6元/平米就是非普通住宅，目前包括通州、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)的房價(jià)都高于這個(gè)價(jià)格。本報(bào)記者隨機(jī)采訪了10位去年購房的人，不論在北京哪個(gè)位置買房，均按照非普通住宅交納契稅。

　　建議　制定適合樓市現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)

　　財(cái)政部10月20日出臺新政指出，自2008年11月1日起，個(gè)人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出，該新政傳導(dǎo)出來的意義就是，中央政策支持普通住房的購買需求。

　　事實(shí)上，包括廣州在內(nèi)的其他城市，都會定期對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。“北京定期公布各個(gè)環(huán)線的成交均價(jià)，相關(guān)部門應(yīng)該知道房價(jià)現(xiàn)狀。”有購房者認(rèn)為，既然財(cái)政部新政是促進(jìn)普通住宅的購買，北京市相關(guān)部門就應(yīng)該對該類住宅的定義進(jìn)行合理分析，并制定適合北京樓市現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)。“至少在通州購買容積率1以上，140平米以下，單價(jià)7000元/平米的房子應(yīng)該為普通住宅。”該購房者表示。

　　預(yù)測2 減免二手房交易稅費(fèi)

　　現(xiàn)狀　交易稅費(fèi)高達(dá)總房款的10%

　　“目前，二手房交易環(huán)節(jié)中的稅收多數(shù)是購買者承擔(dān)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴記者。在二手房實(shí)際的買賣交易中，出售方通常將交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購買者。接受記者采訪的多家二手房經(jīng)紀(jì)人都表示，這是目前北京二手房交易中的普遍做法。“目前，北京二手房交易征收的稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅及印花稅，如果加上中介費(fèi)，總額將達(dá)總房款的10%左右。”超級經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)北京區(qū)運(yùn)營總監(jiān)齊跡表示，雖然有些稅費(fèi)規(guī)定由賣方交，但是賣方一般會把稅費(fèi)加到房價(jià)里。

　　建議　應(yīng)減免部分營業(yè)稅、契稅

　　多位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，交易成本太高是制約二手房交易的一個(gè)重要原因。“二手房市場不活躍，無法與一手房市場形成良好的互動。”齊跡認(rèn)為，雖然二手房交易中存在部分投資性購買，但良好的二手房交易對于穩(wěn)定房價(jià)及滿足普通購房者階梯性居住需求，能起到積極作用。

　　財(cái)政部新政已明確要求，可對二手房交易環(huán)節(jié)中的部分稅費(fèi)進(jìn)行減免。“北京也應(yīng)該實(shí)行減免政策，雖然不能像杭州的稅費(fèi)根據(jù)地方體制給予補(bǔ)貼，但至少在營業(yè)稅、契稅等方面應(yīng)該給予減免。”北京欣原業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅園表示。

　　目前業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，通過激活二手房交易來抑制房價(jià)已經(jīng)成為共識，政府部門也想通過減少交易成本，來推動二手房交易的活躍，這樣就可以減輕來自一手方面的購買，從而間接拉低房價(jià)。

　　預(yù)測3 合理定義“改善型住房”

　　縱觀各地出臺的穩(wěn)定樓市政策，都沒有涉及到最根本的問題，比如金融信貸、二套房限制等。暫時(shí)松綁金融信貸的可能性較小，但是部分地方政府在二套房貸方面有所松動。比如南京和杭州都對二套房貸政策做了自己的“解釋”，杭州二套房貸政策將根據(jù)子女年齡進(jìn)行松綁。

　　財(cái)政部新政中，也首次提出了改善型住房的概念。新政中有這么一條———“改善型住房可享受首付20%，貸款利率執(zhí)行基本利率0.7的優(yōu)惠利率”，有業(yè)內(nèi)人士將其看成模糊的松綁。“能否松綁二套房貸，就是要看對改善型住房如何解釋。”該業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，財(cái)政部模糊概念是有意而為之，相關(guān)部門和地方政府可因地制宜地執(zhí)行和處理。

　　曾經(jīng)有專家認(rèn)為，二套房貸政策對改善型住房購買形成了打擊。因?yàn)橄嚓P(guān)首付比例增加及利息的增加，確實(shí)制約了一大部分購買者。“該政策有執(zhí)行的必要性，但需要對二套房合理地區(qū)別對待。”羅園表示，北京應(yīng)對改善型住房進(jìn)行明確解釋，這樣才能釋放一部分改善型的住房需求。

　　新政核心是刺激購買力 

    政府回應(yīng)

　　北京何時(shí)出臺樓市新政？昨日上午，本報(bào)記者致電北京建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人在電話里反復(fù)強(qiáng)調(diào)北京政府并不認(rèn)可“救市”一說，在本輪宏觀調(diào)控當(dāng)中，北京房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)“亂到需要政府出面相救”的程度。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說，北京房地產(chǎn)市場去年出現(xiàn)的房價(jià)大漲，今年出現(xiàn)的房價(jià)下跌，都是市場中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。政府出臺相關(guān)政策也只對市場起到引導(dǎo)和穩(wěn)定的作用。

　　該負(fù)責(zé)人明確表示，近期北京市將出臺穩(wěn)定樓市的政策，因?yàn)橹醒胍呀?jīng)制定了方向，北京地方政府只是將政策具體細(xì)化。政策的核心是“刺激購買力，加強(qiáng)購房者購買信心，鼓勵消費(fèi)”，盡量減輕個(gè)人首次購房的付款壓力等，該負(fù)責(zé)人說，“具體條款還在擬定當(dāng)中，最早于11月份出臺”。（記者 張學(xué)冬 吳海花 李宛霖）