盡管央行公布房貸新政已逾一周，但是各家銀行的實施細則卻出臺緩慢。利差收窄、甚至利率倒掛的情況，讓各家銀行在盈利和爭取客戶之間頗費思量。對于普通百姓來說，雖然有了降息和房貸新政的雙重利好，但是由于房貸新政細則的難產(chǎn)，目前購房計劃或許還要再“緩一緩”。

　　細則比較：各家政策不一

　　“目前市場還在觀望，想看看其他銀行的政策究竟如何，因此現(xiàn)在除了個別銀行外，大部分銀行的細則還在商議中。”某股份制商業(yè)銀行相關(guān)人士如此表示。

　　截至記者發(fā)稿，目前由總行層面正式出臺房貸新政的，只有農(nóng)行和交通銀行兩家。不過這兩家銀行在把握央行房貸新政時的松緊程度也有不一致之處。

　　按照農(nóng)行的規(guī)定，該行對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。至于存量客戶，只要初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上無需借款人申請，貸款利率自明年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　而交通銀行的實施細則規(guī)定，新增客戶只要滿足“首次購房”、“購買普通房”和“自住”的條件，貸款利率即可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例20%。但是在交行公開發(fā)布的細則中，對于更受關(guān)注的“存量客戶”問題，卻沒有明確規(guī)定。據(jù)交行內(nèi)部人士透露，與新增客戶相比，存量客戶的優(yōu)惠政策將更趨靈活，要根據(jù)實際的具體情況具體區(qū)分。

　　而上周剛出臺房貸細則的光大銀行，卻在11月3日叫停了該行的相關(guān)業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)人士分析表示，該行叫停相關(guān)業(yè)務(wù)，或和其在二套房貸款的松動有關(guān)。按照光大此前公布的新政細則，購買第二套住房(指的是此前在銀行有1筆未結(jié)清房貸)，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下降18%。而根據(jù)監(jiān)管部門2007年制定的政策，二套房貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　此外，招行、深發(fā)展等銀行的相關(guān)人士也表示，目前尚未出臺正式的房貸細則，希望享受到這些銀行房貸業(yè)務(wù)優(yōu)惠的貸款人，或許還要再等一等。

　　購房建議：可再“緩一緩”

　　央行的房貸新政，加之上周又一次的降息，對廣大購房人來說，受惠的幅度可謂不小。“這兩個政策的出臺，對于降低購房成本，增強市場的信心，都是十分有利的。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿向記者表示。

　　那么，現(xiàn)在購房人出手購房，是否是個合適的時機呢？

　　業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前樓市的中期盤整態(tài)勢，并不會馬上結(jié)束，未來市場的走向，也不太可能出現(xiàn)暴漲的局面。而從銀行貸款的角度來看，施宏睿分析指出，目前購房人需要關(guān)注的問題有三點：首先是銀行是否會給所有貸款人較大的優(yōu)惠；其次是看優(yōu)惠力度究竟有多大，能否“一放到底”；還有就是銀行在具體放貸時對貸款人的經(jīng)濟情況是否要做詳細的調(diào)查。

　　“市場上觀望的情緒依然存在”，施宏睿表示，“但是隨著近期兩大利好的出臺，看樓量在增多。”不過業(yè)內(nèi)人士普遍認為，銀行房貸細則和改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)沒有全面界定前，樓市要回暖的可能很小。

　　因此，在大眾都選擇觀望的時刻，將購房計劃暫時“緩一緩”比較明智。除非是那些剛性需求特別強的客戶，“假如開發(fā)商的優(yōu)惠幅度較大，那么該出手時就出手吧。”施宏睿說。

　　新政優(yōu)惠：

　　存量客戶或能自動享受

　　隨著農(nóng)行和交行的房貸新政細則出臺，市場上對于如何享受優(yōu)惠的問題也逐漸增多。記者以貸款人的身份采訪多家銀行的客服熱線和部分支行的信貸部門后了解到，對于新增客戶，只要滿足銀行的相關(guān)條件，將會在銀行發(fā)放貸款的同時享受到利率下浮30%和首付降至20%的優(yōu)惠。

　　至于存量客戶，農(nóng)行的規(guī)定是，對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上無需借款人申請，貸款利率自明年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。而對于其他不符合本規(guī)定的客戶，將進行人工調(diào)整，須先由借款人主動提出書面申請，經(jīng)銀行審批后，符合條件的明年1月1日(含)之后進行調(diào)整。

　　當(dāng)然，這些優(yōu)惠政策只針對優(yōu)質(zhì)客戶實施，農(nóng)行另外還規(guī)定：對于借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期紀(jì)錄的，農(nóng)行將不受理其利率調(diào)整申請。

　　而交行在新公布的細則中，并沒有明確對存量客戶的具體執(zhí)行辦法。但據(jù)記者從交行上海分行某支行信貸部門了解的情況，對原來也享受15%利率下浮優(yōu)惠政策的優(yōu)質(zhì)客戶，屆時“也可能會自動享受30%的優(yōu)惠”。不過，該支行信貸員表示，一切都要等明年1月1日該行的還款計劃表出來為準(zhǔn)。(記者 金蘋蘋)

　　上海樣本：優(yōu)惠新政“偏愛”小戶型

　　央行的房貸新政出臺后僅一周時間，上海市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃和國土資源管理局、市財政局和市稅務(wù)局就聯(lián)合發(fā)文，明確了可以享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照上海市的新規(guī)定，單套面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等，都可以在11月1日起享受優(yōu)惠政策。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師表示，此次上海調(diào)高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)可使其符合上海樓市現(xiàn)狀，發(fā)揮其規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)作用，同時新標(biāo)準(zhǔn)再次表明政府的“小戶型”政策導(dǎo)向，具有很強的政策昭示意義。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至10月底，按照原標(biāo)準(zhǔn)上海市在售住宅僅有25%屬于普通住宅(其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)以外分別僅占14%、21%和30%)，這顯然不符合制定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的初衷。

　　而從21世紀(jì)不動產(chǎn)的分析也可以發(fā)現(xiàn)，上海市政府新政對小戶型的獨特“偏愛”。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師分析指出，從具體細則上比較，新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將單價限制改由總價限制，若以140平方米為準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外三個區(qū)域的單價標(biāo)準(zhǔn)分別為1.75萬元/㎡、1萬元/㎡、0.7萬元/㎡,與舊標(biāo)準(zhǔn)一致。但對于中小戶型房源，其面積越小，單價標(biāo)準(zhǔn)越高。以90㎡的房源為例，其單價標(biāo)準(zhǔn)目前可上升至2.72萬元/㎡、1.56萬元/㎡、1.09萬元/㎡，可見在新政中，中小戶型房源的受益最大，政府倡導(dǎo)合理住房消費的意圖也十分明顯。

　　結(jié)合此次各家銀行推出的房貸細則，普通購房人也因此可以預(yù)見，在未來購房過程中，符合“小戶型”、“自住房”、“首次購買”等條件的購房者，將能享受到更多的政策優(yōu)惠。(記者 金蘋蘋)

　　滬上公積金貸款新政細則亮相

　　前日，上海市公積金管理中心公布了《住房公積金個貸政策咨詢問答》，對于上月底一調(diào)再調(diào)的公積金貸款限額及其首付比例等事項做出了明細規(guī)定。

　　按照“問答”的規(guī)定，可享受貸款總額80萬元新政策應(yīng)同時符合如下條件：每戶家庭有兩個人及以上參與貸款的共同借款人，且他們均有補充住房公積金的；第一次購買自住住房；符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續(xù)繳存6個月以上、余額倍率、還款能力等)。而如果不屬于第一次購買自住住房，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為20萬元，若有補充住房公積金的，補充公積金可貸款額度不超過10萬元，總的貸款額度不超過30萬元。

　　另外，對于只有一個人參與貸款的家庭確定貸款額度的規(guī)定也分為兩類：即第一次購買自住房基本公積金可貸款額度不超過30萬元，若有補充住房公積金的，補充公積金可貸款額度不超過10萬元，總計不超過40萬元。而不屬于第一次購買自住住房的家庭貸款額度上限為30萬。

　　對于新政生效的時間也是眾多購房者關(guān)注的焦點之一，細則規(guī)定，調(diào)整后的利率對于10月27日后發(fā)放的貸款是即時生效，而未到期貸款則從2009年1月1日起執(zhí)行。而住房公積金貸款提高限額、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起，根據(jù)借款申請人的住房公積金個人貸款受理查詢結(jié)果為準(zhǔn)。(記者 涂艷)