自10月22日樓市新政措施出臺以來已有半個月,在經過對上級部門和各同行如何“出牌”的觀望后,商業銀行的執行細則正陸續出臺。截至目前,農行、光大、交行、招行已先后對新政做出了細則或表態,其他銀行的房貸細則也即將浮出水面。

　　從當前幾家銀行的細則看,商業銀行有意將新政的優惠措施執行到底,但央行對于“二套房貸”的調控并未“松綁”。而地方政府對于“改善型自住房”的界定成為新政中耐人尋味的關鍵。

　　銀行細則普遍用足新政

　　房貸細則出臺最快的農業銀行為其他各大銀行的細則定下了參考基調:首次購買普通自住房和改善型自住房可享受最低20%的首付和基準利率0.7倍的利率優惠,不符合這兩類條件的首付比例則有所上浮。

　　10月31日,光大銀行向各分行下發了房貸細則。然而,光大銀行對于“二套房貸”的松綁規定,卻遭到了銀監會的否定而迅速被收回。

　　據悉,交行房貸新政實施細則規定對新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的,貸款利率可執行基準利率的0.7倍,首付比例20%。但與農行細則有所不同的是,交行并未對其他情況的房貸首付比例有所下浮。招行的細則方案與交行基本相同,對于第二套房貸也沒有網開一面。

　　地方變通松綁“二套房貸”

　　值得一提的是,根據銀監會在10月28日晚向各大銀行下發的緊急通知,要求房貸新政優惠除購買首套房外,其余情形均繼續嚴格執行原有規定。業內人士認為,短期內“二套房貸松綁”的可能性并不大,可以受惠新政的“改善型自住房”暫時可能是特指央行此前兩則《通知》中“首套房人均居住面積低于當地平均水平”的情況,以及各地政府自行制定的細則中的改善型自住房。

　　由此則不難理解為何開發商和分析人士為何如此關注地方政府的態度———上海10月31日公布的可享受優惠政策的“普通住房”新標準較以往有所放寬:單套建筑面積140平方米以下；內環線以內總價245萬元/套,內環線和外環線之間140萬元/套,外環線以外98萬元/套以下；5層以上(含5層)的多高層住房,以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。當地媒體稱“由此市場上符合普通住房標準的房源有所增加”。

　　從上海等全國多個自行“救市”的城市做法上看,各個城市都希望通過增加優惠條件鼓勵更多的居民購房。而從樓市新政的規定中揣摩,有關部門已經將首次購買普通自住房和改善型普通自住房的解釋權下放給地方政府、但寄望上層迅速對“二套房貸”徹底放開仍然不切實際。

　　但是各地方政府和商業銀行對于擴大住房消費和房貸的態度是明確的。正如光大銀行對“二套房貸”細則的嘗試,以及此前杭州“24條救市政策”中“對一戶家庭中年滿18周歲子女購買的第二套住房,可比照首套住房貸款政策執行”的規定,房貸新政在各地方細則中均有望向更大范圍“松綁”。

　　細則恐不是救市關鍵

　　據了解,在目前地方政府細則出臺前的“真空期”,各地對于新的房貸申請都不得不暫時擱置,對于已簽貸款合同尚未放款的也一律暫停發放。一切都需要等到細則公布后再行確定。中原地產項目部總經理黃韜認為,目前的狀態令銀行、開發商等相關方都十分為難,對樓市反倒不利。

　　“房貸新政”公布后對市場產生困擾并不是第一次發生。去年的“9·27”新政出臺同樣打了銀行一個措手不及。由于需要界定“第二套房”,各家銀行也持續觀望了半個多月,直到10月中旬后才陸續公布細則。

　　而此時業界對于“松綁第二套房貸”能否拯救樓市已經產生了分歧。合富輝煌首席分析師黎文江堅持認為,樓市走出低迷依賴于政府對二次房貸政策進行松綁。而SOHO中國董事長潘石屹稱“救市已經錯過最佳時機”。有開發商對記者表示,現在樓市的根本問題還是價格,價格不降到位,任何救市措施都難以奏效。(記者王昊)