在國務(wù)院提出的擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長的“國十條”中，將保障性安居工程、改善民生列為首項任務(wù)。在中央今年第四季度追加的1000億元投資中，“保障性安居工程”投資已近十分之一。緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外公布，今后3年內(nèi)，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)方面。以解決低收入家庭住房困難為核心目標(biāo)的住房保障投資建設(shè)將駛?cè)肟燔嚨馈?

　　各地安居工程紛紛加碼

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國已開工建設(shè)廉租房32萬套，各地投入的180億元已接近去年全年投入的2倍；而2007年全年各地用于廉租住房制度建設(shè)的資金為93.8億元，新增廉租住房10.5萬套。經(jīng)濟(jì)適用房方面，前三季度各地新開工的經(jīng)濟(jì)適用住房為85萬套，到年底預(yù)計將超過120萬套，已完成投資860億元，屬投入力度最大的一年。

　　但這只是個開頭。2009-2011年，通過9000億元的住房保障投資，政府預(yù)計將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，加快保障性安居工程的建設(shè)，“既是保障民生的需求，也是拉動內(nèi)需的有效手段。”

　　似乎正是與建設(shè)部對外公布的9000億元全國保障住房投資計劃相呼應(yīng)，上海緊隨其后在住房保障體系的投入方面接連加碼。在日前上海市政府召開的工作會議上，出臺的八項措施提出了“加快推進(jìn)安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”；而在此之前，上海市相關(guān)部門業(yè)已對廉租住房的相關(guān)制度進(jìn)行了重新部署。

　　并不僅僅是上海，各地政府的保障安居措施也紛紛展開。北京市建委表示，明年保障性住房和限價房建設(shè)總規(guī)模力爭達(dá)到850萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)力度。江蘇省則提出計劃用3年時間建設(shè)3.6萬套廉租房，至2010年全省建成經(jīng)濟(jì)適用住房15萬套。杭州、廣州兩地幾乎同時對外發(fā)布了保障性住房體系的計劃，前者以“經(jīng)濟(jì)適用住房可先租后買、租買結(jié)合”為原則，以兩大政策解決“夾心層”家庭的住房困難；而后者的住房保障體系已初現(xiàn)端倪，首批逾2000套經(jīng)濟(jì)適用房將在11月下旬推向市場，此外，根據(jù)新的工作目標(biāo)，2012年底前可基本解決77177戶城市低收入家庭的住房困難。

　　開發(fā)商爭食“蛋糕”

　　“對于開發(fā)商來說，能夠參與保障性住房體系的建設(shè)，會是個很好的機(jī)會。”一位民營房地產(chǎn)企業(yè)高層表示，“做商品住宅現(xiàn)在難賣，造保障性住房既可以打造品牌，還可以得到政府和銀行方面的支持，等于拓展了融資渠道。”

　　凡事率先的萬科早已參與到廉租房市場，龍湖地產(chǎn)也開始涉足北京的“兩限房”項目。除此之外，碧桂園早在今年2月份，便向廣東順德相關(guān)部門遞交了意向書，表示愿意由企業(yè)墊資興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，改善民生為主的房地產(chǎn)開發(fā)將成為主流，對于開發(fā)商來說，能夠參與其間，是有效提升品牌和市場競爭力的機(jī)遇。“雖然參與開發(fā)利潤很薄，才一至二個百分點(diǎn)，但這種開發(fā)項目是純粹跑量的，實(shí)際點(diǎn)來說，就算對申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)也有益處。”一名開發(fā)商直言不諱。

　　據(jù)了解，在部分城市實(shí)行的“兩限房”建設(shè)過程中，為了實(shí)行市場激勵，開發(fā)商除了完成計劃內(nèi)工程之外，會有部分配套項目可自主經(jīng)營。“這部分商品房的消化，也可為開發(fā)商制造一定利潤。”北京一家房企負(fù)責(zé)人表示。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前在保障房領(lǐng)域內(nèi)，大型國有房地產(chǎn)企業(yè)仍然占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢，民營企業(yè)即使有心，也沒有途徑進(jìn)入這個市場。陳晟認(rèn)為，保障性住房體系原本便帶有政府主導(dǎo)性質(zhì)，因此國營企業(yè)的參與屬于“當(dāng)仁不讓”，但民營企業(yè)的介入，也可為住宅產(chǎn)業(yè)化與研究產(chǎn)品方面帶來新的經(jīng)驗和提升。

　　市場面臨“三七”分化

　　大規(guī)模投入的保障性住房開始進(jìn)入市場，是否會對商品住宅造成影響？這始終是業(yè)內(nèi)外的關(guān)注焦點(diǎn)。在今年年初，馮侖曾經(jīng)表示，由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)的被重視，全國房地產(chǎn)市場將面臨重新劃分。他指出，整個市場將由70%的廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房以及30%的商品房兩部分構(gòu)成。“從理論上來看，如果9000億元投入落實(shí)的話，應(yīng)該是會對商品房住宅市場造成影響的。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示。

　　不過，申銀萬國在最近的一份報告中指出，根據(jù)已公布的住宅規(guī)劃，未來各個城市雖然都將加大保障性住房的建設(shè)力度，且預(yù)計保障性住房開工面積將占比在10%以上，但由于以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障住房供給結(jié)構(gòu)，將對購買人群嚴(yán)格屆定為中低收入，對商品房購買群體的分流作用不明顯，因而對行業(yè)的影響將比較有限。

　　一家專注于中高檔住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也持有相同觀點(diǎn)，該企業(yè)內(nèi)部人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，對于物業(yè)要求早已出現(xiàn)細(xì)分化，因此商品住宅部分仍有市場。“我們既然專長于中高檔住宅開發(fā)，就會致力于在這方面繼續(xù)發(fā)展。”

　　“各地政府對于保障性住房的準(zhǔn)入門檻、管理機(jī)制等系統(tǒng)的制定，仍然處于摸索階段，在具體落實(shí)執(zhí)行過程中，可能還會出現(xiàn)一些問題，所以這是個異常艱巨的工程。”李戰(zhàn)軍說。(記者 唐文祺 )