上周傳出消息，有關設立房地產投資信托基金(REITs)的方案已經獲得國務院批復，只要確立其實施細則，此方案便可出臺。據悉，10月初，相關部門開始征求REITs方案的意見稿，并已經在央行、證監會及住房和城鄉建設部等各大部委會簽完畢，獲得了國務院的批復，具體實施方案可能在年底或者明年出臺。業內認為，設立REITs有利于拓展房地產商的融資渠道，減小房地產商對銀行信貸的依賴。本周，我們邀請業內人士與大家就這一話題進行交流。

　　　　集小錢辦大事

　　主持人：REITs的性質、功能和操作流程大概是怎樣的？

　　周永勝：房地產投資信托基金屬于不動產證券化的一種，即房地產商將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，并由專業的基金公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。事實上，我們曾在國內協助一些信托公司做過類似REITs的信托產品，但相比正式的REITs，這些信托產品不上市流通，缺乏流動性，只能以項目一期二期接力式地募集資金，來滿足項目長期經營的資金需求。同時，所能夠募集資金的份額及其資金規模都有很大限制。也就是說，相比較之下，REITs在流動性、資金規模、資金的長期性上都會更強，更符合商業房地產長期持續經營的資金需要。

　　而從目標物業選擇來看，REITs總是選擇成熟物業，也就是能獲得穩定的現金流即穩定的租金收入的物業打包上市。因此，優質的商場成為首選，寫字樓、酒店等商業物業也可以；同時，打包資產有規模要求，入門門檻最低幾億元人民幣，大的可以達十幾億幾十億。從我國香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場看，資產包中的商業物業的出租率一般要求80%-90%，其實就是基本滿租；年收益率一般在7%-8%，還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本，這樣，年租金回報率平均在6%左右。

　　從流程上看，發行REITs需要對打包物業進行資產評估定價，通過審批、發行推廣給投資者。REITs的投資者也會包括一些機構，如保險公司、退休基金、企業年金等機構投資，但REITs總體來說是解決了中小投資者投資大型商業物業的市場通道問題，也就是集小錢辦大事。中小投資者獲得了長期穩定的投資渠道和投資回報，大型商業物業解決了長期經營所需要的穩定的大規模資金需求。可謂各取所需，皆大歡喜。

　　市場興趣盎然

　　主持人：據您所知，市場對REITs感興趣嗎？

　　周永勝：市場等了很久了。事實上，業界一直想做REITs，只是因為政策阻礙。雖然目前宏觀經濟形勢不算景氣，但如果REITs上馬，我們并不擔心會冷場，因為有效需求已經很大。一方面，房地產商融資意愿強烈，銀行貸款受到控制、預售回款放慢、上市融資節奏放慢等多種因素作用下，房地產商資金鏈日益緊張，不少企業已從境外基金、國內基金、信托產品上挖掘融資渠道，而且愿意承受的融資成本比REITs高得多。而REITs能夠提供給房地產商更穩定的長期資金支持。所以，一旦REITs被放行，相信樂意參與的企業尤其是商業地產開發商會如雨后春筍般冒出來。

　　其實一些大企業已經早就動起來了。那些擁有大量商業物業的開發商尤其希望借REITs政策東風，能夠率先推出REITs產品；還有一些擁有大量商業物業的業主，如百貨集團等也在等待推出REITs產品；另有一些金融機構已經在積極尋找和儲備合適的商業地產物業，就等政策放閘后，將資產打包發行REITs。

　　另一方面，REITs比我前面提到的類似REITs的信托產品發行更高效、更簡化、管理更規范，是一個很好的吸引中小投資者投資大型商業物業的通道，所以，我們也相信REITs面市后能吸引到各方投資者，尤其是大量的偏好長期穩定收益的中小投資者。

　　　勿忘加強監管

　　主持人：REITs這一新的融資渠道會對商業物業市場產生影響嗎？在國內推行還有哪些關鍵問題需要解決？

　　周永勝：融資新渠道應能調動起中小投資者和房地產商對商業物業的投資熱情，帶動商業物業市場擴張，正所謂各取所需，生逢其時。事實上，正是因為資金問題，國內不少商業物業由于缺乏長期穩定的資金支持，短期化行為很嚴重，缺乏長期、專業、優質的運營和管理，包括大型物業分拆出售導致產權分散，與商業物業所要求的規模化、專業化相距甚遠，直接的結果是投資收益率大打折扣，也嚴重影響了投資者的信心和熱情。

　　所以，從資金和物業相匹配的角度上講，我認為REITs能促進商業物業市場的穩定健康發展。長期穩定的大規模的REITs資金與商業物業相結合，投資者可以委托專業機構提供更專業化的經營和管理，開發商也可以更加樂意投入更多資源運作好手中的商業物業，使其長期產生穩定收益和升值。REITs所投資的商業物業的租金在不同階段會有所變化，但總體來說是穩中有升的，也就是說REITs的風險往往是比較低的。

　　在這個節骨眼上政府重提REITs，也和擴大內需、拉動投資的政策方向吻合。當然，管理層需要正確認識到REITs的功能和利益，同時要構建起完善的法律框架，并加強監管，以推進REITs市場的持續性發展。

　　活動策劃：李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　嘉賓：世邦魏理仕上海投資部董事 周永勝