主要解決的是融資的問題,現在關鍵要解決的是需求的問題

　　繼中央政府4萬億刺激經濟擴大內需措施出臺后,又一融資支持政策傳出。據消息人士透露,房地產投資信托基金(REITs)日前已獲國家相關部門批復,待細則制定完備后即可向市場推出。

　　“房地產信托基金的推出,短期內能給地產企業帶來融資上的支持,但仍屬治標不治本,目前房市的根本問題是需求。”知名經濟學家郎咸平在上海一次世界酒店論壇接受理財周報記者采訪時表示。

　　據了解,今年10月初,相關部門開始征求REITs方案的意見稿,并已經在央行、證監會及住房和城鄉建設部等各大部委會簽完畢。由于受全球經濟金融危機影響,有關部門對于REITs等金融創新舉措的態度將更加謹慎,即便年內可出臺政策,REITs正式推向市場至少也要到明年。

　　流動性較信托產品強

　　REITs屬于不動產證券化當中的一種,即房地產開發商將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市,以其收益作為標的,均分為若干份出售給投資者,然后定期派發紅利。

　　據了解,目前國內REITs產品僅停留在準REITs產品上,主要是信托公司推出的信托集合理財計劃。

　　“目前國內發行的信托產品只在銀行間發行,不上市流通,缺乏流動性,只能以項目接力式地募集資金,份額和規模也有很大限制,”世邦魏理仕上海投資部董事周永勝告訴理財周報記者,“相比而言,REITs在流動性、資金規模、資金的長期性上更強,更符合商業房地產長期持續經營的資金需要。”

　　周永勝還表示,發行一只真正的REITs產品,需要對打包物業進行資產評估定價,通過審批、發行推廣給投資者。“總體來說它可解決中小投資者投資大型商業物業的市場通道問題。”

　　據悉,去年8月18日,國內第一只較為標準、規范且與REITs相近的基金型房地產信托計劃——“聯信精瑞房地產私募股權基金型信托計劃”正式對外發行。但這并不是一只完全意義上的REITs產品,因為它只能通過信托的方式在銀行間發行。而根據國際經驗,REITs也可在股票市場流通。

　　仍屬治標不治本

　　“這個投資信托基金對于那些有擴張意圖,但現在現金流還比較緊張的地產公司吸引力比較大。”出租類地產公司張江高科(600895.SH)董秘周麗輝告訴理財周報記者。

　　“REITs產品可以將一個項目未來若干年的收益打包折現,從而獲得現金流從事另外的開發,同時還可以保留項目的所有權。”周麗輝說,“EITs產品可幫助那些現金流緊張的地產企業,但對沒潛力可挖的企業幫助不大。”

　　她解釋說,現金流斷了的企業,就直接賣項目了,REITs產品幫不上太多忙。

　　周永勝同樣向記者表示,REITs傾向于選擇成熟物業,也就是那些能獲得穩定現金流即穩定租金收入的物業。“優質的商場將成為首選,寫字樓、酒店等商業物業也可以。”周永勝說。

　　周永勝進一步介紹,從香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場看,資產包中的商業物業的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本。這樣,年租金回報率平均在6%左右。

　　而在經濟學家郎咸平看來,房地產投資信托基金的推出,只能給優質項目錦上添花,對于陷入資金困境的地產公司而言,則“治標不治本”。

　　“現在地產行業的問題是供需之間的問題,房價這么高,老百姓買不起房,地產公司的投資也得不到回籠。即使REITs推出,也只能在短期內緩解融資壓力,根本問題仍然無法解決。”郎咸平說。

　　中國社科院金融研究所金融發展研究室主任易憲容也認為,REITs主要解決的是房地產企業融資的問題,現在關鍵要解決的是需求的問題,REITs對目前樓市沒有多大作用。

　　推出尚需時日

　　針對REITs正式推出的時間,全國工商聯房地產商會會長聶梅生近期透露,REITs方案是由很多個部門協同制定的,即便年內可出臺REITs的相關政策,產品正式推向市場最快也要到明年。

　　聶梅生表示,經濟金融危機就是由于金融創新過度、缺乏適當監管而造成的,這使得有關部門在制定相關政策時會更加謹慎。

　　他還指出,REITs的推出必須要等細則等全部制定完備。而現在該方案之所以遲遲未能出臺,還與銀監會與證監會之間存在的糾葛不無關聯。

　　據了解,按照中國金融業分業監管的原則,信托公司由銀監會而非證監會監管,在這樣的情況下,作為信托基金的REITs只能在銀行間流通。而這將限制REITs的資金募集規模,制度無法得到完善。(作者：陳光)