2008年的中國樓市走出了一條非常曲線。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至11月，中央、部委及地方今年以來出臺的各種政策及文件已有近百項。其中，既有進(jìn)一步加強調(diào)控的“緊箍咒”，又有拉動需求和投資的“強心針”。冰凍三尺非一日之寒，終結(jié)樓市調(diào)整也實屬不易，對政策的理解最能給予市場啟迪，也值得我們反復(fù)品味其中意味。

　　年初承接 改善市場調(diào)控

　　走過2007，迎來2008，已被宏觀調(diào)控畫下濃重筆墨的中國樓市必然繼續(xù)受到政策牽引。我們可以看出，年初出臺的大部分政策具備“承前啟后”的特點，目的就是進(jìn)一步落實、改善已進(jìn)行多年的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　這些政策主要來自土地管理和住房保障兩方面。

　　如對于土地管理，1月國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2月國務(wù)院又發(fā)布《土地調(diào)查條例》，4月國土資源部發(fā)布《土地違法案件查處辦法》等。這些政策對于在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期中如何節(jié)約集約使用土地，從城市到農(nóng)村、從規(guī)劃到建設(shè)、從耕地到非耕地、從地上空間到地下空間，都做了全面、具體和嚴(yán)厲的規(guī)定，也為如何消化閑置土地、實施最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、及時查處土地違法案件等提供了有力保障。

　　又如對于住房保障，2月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，同月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》，3月財政部和國稅總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，同月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》等。這些政策顯然是對2007年以來住房保障工作的“跟進(jìn)”和“激勵”。中央雷厲風(fēng)行的動作也使地方政府“聞風(fēng)而動”，隨后上海、廣州、深圳等地紛紛制定措施履行住房保障之責(zé)。

　　年中緩沖 收緊仍是基調(diào)

　　步入年中，樓市氛圍逐漸“迷離”。“從今年1-11月的成交情況來看，是自4月起逐月萎縮的，其中以6、7月的單月跌幅最大。”易居臣信行銷部經(jīng)理張卉表示，“近幾年非理性的上漲使房價偏離了剛性需求的購買力水平，而后市的不明朗也使得一部分有能力的購房者持幣觀望。縱然開發(fā)商主動調(diào)價，市場內(nèi)的觀望氣氛依然濃烈。同時，有關(guān)救市的話題也開始引發(fā)議論。”

　　但在此期間，政策的調(diào)控基調(diào)并沒有改變。如，7月發(fā)改委發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強和規(guī)范外商投資項目管理的通知》；與此同時，商務(wù)部將委托省級商務(wù)主管部門對外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進(jìn)行核對，并由地方商務(wù)主管部門進(jìn)行審批及核對。雖然外資房地產(chǎn)備案權(quán)限下放，但政策仍表明了將加強對外資的監(jiān)管、抑制國際熱錢涌入的態(tài)度。

　　值得注意的是，上半年代表緊縮信號的金融政策頻出，雖然不是針對房地產(chǎn)業(yè)，但影響顯然還是存在的。特別是1月至6月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其后還上調(diào)過存貸款利率。這對于仍處于行業(yè)調(diào)控、房價調(diào)控之下的樓市而言，無疑如雪上加霜。

　　年尾重拳 政府出手救市

　　終于，隨著地方政府和中央政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策又被新政取代。自10月起，國家宏觀調(diào)控主導(dǎo)方針發(fā)生變化，基于國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的驟然改變，中央政府此次出手之快、出拳之重，史無前例。

　　無論是下調(diào)住房交易稅費和利率等中央打出的組合拳，還是減免稅收、購房補貼等地方施展的“南拳北腿”，我們可以看到套房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”有所松動了。“健康樓市是我們共同的夢想，過去我們已經(jīng)在‘填虛位’即發(fā)展保障性住房這一空虛，‘降虛火’即抑制泡沫，現(xiàn)在我們同樣需要拉動內(nèi)需，房地產(chǎn)作為可以拉動大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)再次受到了政府的重視，而重新企穩(wěn)的房地產(chǎn)市場也將對政府?dāng)U大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)起到至關(guān)重要的作用。”在本周由某報主辦的“上海地產(chǎn)·記憶30年”論壇上，住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策專家委員會副主任顧云昌向記者表示。

　　上海福卡智庫的分析師還認(rèn)為，2008年“一年三變”的宏調(diào)轉(zhuǎn)向必然會在2009年顯現(xiàn)出積極效應(yīng)。“從房地產(chǎn)政策上看，降稅減息等舉措表明目前的房價起碼已被有關(guān)方面認(rèn)可為底部。排除極端情況，2009年期待中的樓市暴跌幾無可能，資產(chǎn)價格也會相應(yīng)企穩(wěn)，再次成為風(fēng)雨飄搖中的國際金融資本的追逐對象。”(記者 李和裕)

　　2008房地產(chǎn)主要政策一覽

　　政策名稱 頒布時間 頒布部門

　　關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008年1月3日 國務(wù)院

　　經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 2008年1月18日 銀監(jiān)會

　　房屋登記辦法 2008年2月15日 建設(shè)部

　　關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見 2008年2月25日 建設(shè)部

　　關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 2008年3月3日 財政部 國稅總局

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 2008年4月7日 國稅總局

　　關(guān)于印發(fā)《房屋登記簿管理試行辦法》的通知 2008年5月6日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 2008年5月29日 中紀(jì)委 監(jiān)察部 人力資源和社會保障部 國土資源部

　　關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知 2008年6月1日 銀監(jiān)會

　　關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知 2008年6月1日 銀監(jiān)會

　　關(guān)于進(jìn)一步加強和規(guī)范外商投資項目管理的通知 2008年7月8日 發(fā)改委

　　關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知 2008年8月6日 商務(wù)部

　　國家宣布下調(diào)住房交易稅費房貸利率 2008年10月22日 財政部 國稅總局 央行

　　實行積極財政和適度寬松貨幣政策 2008年11月9日 國務(wù)院