日前，最新修改的《上海市土地使用權出讓辦法》公布，從明年1月1日起，上海將取消土地使用金的征收。

　　此前，土地使用金的征收依據是1996年10月30日發布、2001年5月21日修正的《上海市土地使用權出讓辦法》；征收標準具體為，按出讓地塊的面積計算，每年每平方米1元。

　　“實際上，取消土地使用金的征收，只是進一步理清相關的稅費，雖然這些稅收一般在成本預算中不計入統計范圍，但是，目前在住宅地塊受到冷遇的前提之下，商業地塊反而受捧，取消土地使用金是一個刺激開發商拿地的信號。”北孚地產研究所副所長劉光東說。

　　商業地塊受惠

　　雖然上海今年經營性地塊推出較多，但從幾個公告的結果來看，大部分的商業地塊及工業地塊都有了買家。相比之下住宅地塊，今年上海市推出了18幅純住宅用地，競有10幅地塊沒有成交，流標的比例超過40%。

　　以上海第35號土地公告完成出讓為例，總共三幅土地中，兩幅住宅地塊因無人報名不出意外流標。萬達集團(企業專區,旗下樓盤)以約10億元底價拿下嘉定江橋地塊，折合樓面地價不足2400元/平方米。“我們準備在3~5年內在上海開發5~8個項目，現在已有五角場、周浦的項目，嘉定江橋的地塊已經拿下來了，還有一些地塊在看。”上海萬達置業副總經理呂正韜表示。

　　“對于上海的經營性地塊，我們是非常看好的，這段時間，我們都在尋找地塊，一方面，現在經營性地價較為便宜；另一方面，開發商業項目需要很長的周期，現在拿地，正好為將來做儲備，等渡過這段危機，再開發，利潤會更高。”

　　劉光東表示，從流標的程度來看，住宅用地比商業地塊多，一方面，目前的住宅地塊還是價格太高，在現在的市場不好的情況下，開發商無力拿地，即使拿了，也擔心銷售會遇到問題；另一方面，經營性地塊價格較低，但是，今后利潤卻相當可觀。

　　分析人士指出，上海的一些經營性地塊價格比住宅便宜，如萬達嘉定地塊樓面地價2367元/平方米，周邊的住宅價格在8000元/平方米，這個利潤非常驚人。現在住宅地塊受冷，只能說明，價格太高，開發商考慮到今后的利潤，情愿拿經營性地塊，目前是市場的低谷期，也是拿地的最好時期。

　　劉光東認為，商業地塊門檻較低，有些商業地塊是各區重點扶持的項目，各區的政府對這種項目有一定的優惠措施，使得開發商愿意更多去拿商業地塊。

　　而此次上海取消土地使用金也令商業地塊受惠。此前，上海土地使用金的征收范圍主要涉及商業、旅游、金融、服務業、工業等項目。

　　分析人士指出，在刺激經濟發展的同時，政府多推商業地塊，有很多的有利因素，一方面，開發建成商業廣場等服務性設施后，可以增加就業；另一方面，通過寫字樓的入駐，鼓勵中小企業投資創業，政府可以收稅，增加相應的稅收。

　　調整供地結構

　　上海市政府2008年的供地計劃顯示，2008年安排經營性項目用地計劃1500萬平方米，其中住宅用地800萬~1000萬平方米。

　　自從10月份以后，上海就沒有住宅地塊供應，取而代之是經營性地塊，上海出臺的14條“救市政策”，其中第14條為“嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，加強土地供應管理，從緊經營性商品住房項目的土地供應。”并表明執行期限從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　雖然上海今年的住宅供地減少，但卻加大了經營性地塊的推地力度。12月5日，又推出閘北區281街坊地塊也被稱為上海壓縮機廠地塊，地塊掛牌起始價格達到21.7億元，單價達到1.15萬元/平方米。以總價來看，這一地塊應該是上海今年來掛牌的最貴的一幅土地。

　　根據今年的用地計劃顯示，今年將優先安排保障性住房、舊區改造、中小套型普通商品住房的土地供應；合理安排發展金融、現代服務業急需的經營性項目用地和居民生活必需商業配套項目用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。安排工業用地出讓計劃2500公頃，重點向國家、市級工業園區及市重大產業基地傾斜，優先安排符合國家、上海產業布局和導向的先進制造業等工業倉儲用地。

　　上海社科院相關人士認為，由于住宅用地頻頻流標，上海調整了供地結構，這也符合上海近期促進經濟計劃主要目標。“為鼓勵上海先進制造業等發展，各個地區被要求優先提供土地以加快產業布局。在全國促進經濟平穩發展的基調之下，作為比全國發展進度稍快一步的上海地區來說，主要工作將是加快產業轉型及平穩房地產市場。”(陸彬杰 李子擎)