日前，最新修改的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》公布，從明年1月1日起，上海將取消土地使用金的征收。

　　此前，土地使用金的征收依據(jù)是1996年10月30日發(fā)布、2001年5月21日修正的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》；征收標(biāo)準(zhǔn)具體為，按出讓地塊的面積計(jì)算，每年每平方米1元。

　　“實(shí)際上，取消土地使用金的征收，只是進(jìn)一步理清相關(guān)的稅費(fèi)，雖然這些稅收一般在成本預(yù)算中不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍，但是，目前在住宅地塊受到冷遇的前提之下，商業(yè)地塊反而受捧，取消土地使用金是一個刺激開發(fā)商拿地的信號。”北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東說。

　　商業(yè)地塊受惠

　　雖然上海今年經(jīng)營性地塊推出較多，但從幾個公告的結(jié)果來看，大部分的商業(yè)地塊及工業(yè)地塊都有了買家。相比之下住宅地塊，今年上海市推出了18幅純住宅用地，競有10幅地塊沒有成交，流標(biāo)的比例超過40%。

　　以上海第35號土地公告完成出讓為例，總共三幅土地中，兩幅住宅地塊因無人報名不出意外流標(biāo)。萬達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)以約10億元底價拿下嘉定江橋地塊，折合樓面地價不足2400元/平方米。“我們準(zhǔn)備在3~5年內(nèi)在上海開發(fā)5~8個項(xiàng)目，現(xiàn)在已有五角場、周浦的項(xiàng)目，嘉定江橋的地塊已經(jīng)拿下來了，還有一些地塊在看。”上海萬達(dá)置業(yè)副總經(jīng)理呂正韜表示。

　　“對于上海的經(jīng)營性地塊，我們是非常看好的，這段時間，我們都在尋找地塊，一方面，現(xiàn)在經(jīng)營性地價較為便宜；另一方面，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目需要很長的周期，現(xiàn)在拿地，正好為將來做儲備，等渡過這段危機(jī)，再開發(fā)，利潤會更高。”

　　劉光東表示，從流標(biāo)的程度來看，住宅用地比商業(yè)地塊多，一方面，目前的住宅地塊還是價格太高，在現(xiàn)在的市場不好的情況下，開發(fā)商無力拿地，即使拿了，也擔(dān)心銷售會遇到問題；另一方面，經(jīng)營性地塊價格較低，但是，今后利潤卻相當(dāng)可觀。

　　分析人士指出，上海的一些經(jīng)營性地塊價格比住宅便宜，如萬達(dá)嘉定地塊樓面地價2367元/平方米，周邊的住宅價格在8000元/平方米，這個利潤非常驚人。現(xiàn)在住宅地塊受冷，只能說明，價格太高，開發(fā)商考慮到今后的利潤，情愿拿經(jīng)營性地塊，目前是市場的低谷期，也是拿地的最好時期。

　　劉光東認(rèn)為，商業(yè)地塊門檻較低，有些商業(yè)地塊是各區(qū)重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，各區(qū)的政府對這種項(xiàng)目有一定的優(yōu)惠措施，使得開發(fā)商愿意更多去拿商業(yè)地塊。

　　而此次上海取消土地使用金也令商業(yè)地塊受惠。此前，上海土地使用金的征收范圍主要涉及商業(yè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、工業(yè)等項(xiàng)目。

　　分析人士指出，在刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，政府多推商業(yè)地塊，有很多的有利因素，一方面，開發(fā)建成商業(yè)廣場等服務(wù)性設(shè)施后，可以增加就業(yè)；另一方面，通過寫字樓的入駐，鼓勵中小企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)，政府可以收稅，增加相應(yīng)的稅收。

　　調(diào)整供地結(jié)構(gòu)

　　上海市政府2008年的供地計(jì)劃顯示，2008年安排經(jīng)營性項(xiàng)目用地計(jì)劃1500萬平方米，其中住宅用地800萬~1000萬平方米。

　　自從10月份以后，上海就沒有住宅地塊供應(yīng)，取而代之是經(jīng)營性地塊，上海出臺的14條“救市政策”，其中第14條為“嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。”并表明執(zhí)行期限從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　雖然上海今年的住宅供地減少，但卻加大了經(jīng)營性地塊的推地力度。12月5日，又推出閘北區(qū)281街坊地塊也被稱為上海壓縮機(jī)廠地塊，地塊掛牌起始價格達(dá)到21.7億元，單價達(dá)到1.15萬元/平方米。以總價來看，這一地塊應(yīng)該是上海今年來掛牌的最貴的一幅土地。

　　根據(jù)今年的用地計(jì)劃顯示，今年將優(yōu)先安排保障性住房、舊區(qū)改造、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)；合理安排發(fā)展金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)急需的經(jīng)營性項(xiàng)目用地和居民生活必需商業(yè)配套項(xiàng)目用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。安排工業(yè)用地出讓計(jì)劃2500公頃，重點(diǎn)向國家、市級工業(yè)園區(qū)及市重大產(chǎn)業(yè)基地傾斜，優(yōu)先安排符合國家、上海產(chǎn)業(yè)布局和導(dǎo)向的先進(jìn)制造業(yè)等工業(yè)倉儲用地。

　　上海社科院相關(guān)人士認(rèn)為，由于住宅用地頻頻流標(biāo)，上海調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，這也符合上海近期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃主要目標(biāo)。“為鼓勵上海先進(jìn)制造業(yè)等發(fā)展，各個地區(qū)被要求優(yōu)先提供土地以加快產(chǎn)業(yè)布局。在全國促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的基調(diào)之下，作為比全國發(fā)展進(jìn)度稍快一步的上海地區(qū)來說，主要工作將是加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及平穩(wěn)房地產(chǎn)市場。”(陸彬杰 李子擎)