“員工內部價”、“成本價發售”、“保值承諾”……樓市的寒冬，種種促銷手段用過之后，開發商還有什么后手？

　　“零首付”、“一成首付”這一曾經在前幾年盛行的促銷方式，開始在年末的廣深樓市再度卷土重來。

　　近日，在深圳，沖刺年末銷售任務的大型開發商招商地產旗下樓盤在廣告上宣傳“年終九二折特惠，60～84平方米精裝公寓，4萬～6萬元即可入住”。與它采用類似促銷方式的，大多是一些樓價下跌較快的地區如龍崗的樓盤。

　　而在廣州，曾經在2001～2003年期間因“一萬元入住”而銷量大增的祈福集團，旗下樓盤也在近期推出“3萬元入住”的優惠。與它采用類似銷售方式的還有恒大地產、奧園集團(03883.HK)等等。二手樓方面，廣州近日也出現了部分中介行重點推售的“零首付”特惠房。

　　深圳和廣州的“低首付”操作方式各有不同。深圳部分樓盤的銷售人員稱，他們的低首付是銀行主動向符合條件的公務員或者深圳事業單位部分公司員工提供九成按揭。而且銷售人員還號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

　　在廣州，首期款不足的部分則是由發展商墊付。恒大地產的金碧天下推出“震撼式”促銷，別墅首付只要9.8萬元。奧園集團旗下的南沙奧園宣稱，“5萬元即購135平方米海景三房單位”。而祈福集團旗下的樓盤，首付最低3萬元就可以購房。上述方式無論購買總價多少，只要交納一定數量的定金即可辦理購房和按揭手續，首期余額一般是在入伙后兩年內分期免息繳付。其中，祈福集團旗下的樓盤由于這一促銷方式，單盤三天銷售超過百套。

　　在番禺等近郊地區，因一手房的迅速降價而導致二手樓市冷清。當地中介為了吸引買家也推出新招。當地一家小中介的經理對記者表示，他們現在可以通過與按揭評估公司合作，將物業的評估價做高。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額為買家實現“零首付”。“20萬元的房子，如果評估價做到25萬元，那么申請了八成按揭后，首期費用加雜費也就1萬元左右。”銷售人員對記者說。但他也表示不是所有的物業都能按此操作，而且這樣做要額外增加交易手續費。

　　廣州滿堂紅地產研究部經理周峰認為：“降低首付是在鉆市場的空子。”但是他認為在銀行控制風險的前提下，零首付案例不會廣泛出現。因為這類情況多發生于二手房成交不活躍的地區，銀行可參照的例子不多，所以容易評估出高價。而且他認為，這類擦邊球的方式，會導致購房成本更高，前期供樓壓力更大。例如銀行為實際交易價40萬元但評估價50萬元的房產放出房價八成貸款，雖然買家實現了“零首付”，但是20年按揭還款就要增加14萬元的利息。

　　億達按揭市場部負責人則認為，住宅交易評估價是由銀行指定的評估公司，結合物業所處路段、周邊設施和樓齡等標準評估得出。出于風險方面的考慮，銀行評估價普遍會低于商品住宅的實際簽約價格。“零首付”在近期出現可能與個別從業人員為了私利違反相關規定有關。

　　同時，按揭業人士認為，低首付會在樓價下跌的情況下增加銀行風險。如果廣深樓價再度下調10%，辦理了一成首付的物業就會變為負資產。

　　在零首付、低首付再現江湖的同期，號稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案仍在審理當中。開發商曾經利用抬高銷售價格的方式，以“零首付”的方式將物業售給業主，并套現大筆銀行貸款，然后在資金鏈斷裂后失蹤。而沒有繳納首期的業主，在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。 (亦吾)