中央經(jīng)濟工作會議提出的“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)”，給冬日里的房地產(chǎn)市場帶來了絲絲溫暖。消息靈通人士近日透露，再次降低交易環(huán)節(jié)稅負、放松二套房貸限制等政策已箭在弦上，隨時可能出臺。

　　據(jù)透露，監(jiān)管機構(gòu)已對改善型住房界定作出相應(yīng)研究，逐步放松二套房貸政策已成為政府備選政策，準備適時推出。對于還清首套住房貸款的購房對象，如具有改善住房條件的意愿和能力，有望首先在住房信貸政策上獲得優(yōu)惠。

　　今年10月22日，財政部和央行發(fā)出通知，下調(diào)購買普通住房契稅稅率，暫免征收印花稅及土地增值稅，通過信貸優(yōu)惠支持“個人購買首套普通住房和改善型住房”。這一政策推動全國樓市在11月份出現(xiàn)“小暖冬”，成交量出現(xiàn)回升。但業(yè)界普遍認為，金融危機尚未見底，隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)下行，樓市前景堪憂。

　　在樓市調(diào)整期，如何“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”成為考驗政策制定者智慧的命題。在種種關(guān)于地產(chǎn)的政策中，減免交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個人所得稅，放松二套房貸的呼聲最高。

　　從已有稅種來看，房屋交易流通過程中需要繳納的稅費包括：營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅和契稅，其中比重最大的是營業(yè)稅。眼下土地增值稅、印花稅都已免除，契稅也相應(yīng)下調(diào)。調(diào)整營業(yè)稅和個人所得稅成為減輕購房人負擔(dān)最可能出臺的舉措，其中，減免營業(yè)稅是“重頭戲”。目前，對于購買不足5年的住宅，賣房人需要繳納售房收入5.5%的營業(yè)稅；超過5年(含5年)的普通住宅，賣房人無需繳納營業(yè)稅，非普通住宅則需繳納售房收入減去購房價款后5.5%的稅費。在房屋售賣交易中，營業(yè)稅占據(jù)稅負半數(shù)比重。

　　增加交易環(huán)節(jié)稅費和二套房貸政策出臺原意在于打擊前幾年十分火爆的炒房現(xiàn)象，然而在實際操作中，稅負通常被轉(zhuǎn)嫁給買房人。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，依靠投機快進快出牟取暴利的可能性在下降，繼續(xù)維持高稅率和嚴格的二套房貸政策會將有合理購房需求的購房人擋在門外。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，營業(yè)稅在存在意義弱化的情況下或應(yīng)完全免除，如果擔(dān)心政策調(diào)整幅度過大，則可將“5年”之限下調(diào)為“2年”，逐步降低購房人負擔(dān)。這將有效放大成交量，避免房價過快下滑、出現(xiàn)市場擔(dān)憂的“崩盤”現(xiàn)象。(蔡宗琦)