●首次明確“改善型住房”概念

　　●超兩年二手房轉讓免營業稅

　　●要求地方出臺“進一步”措施

　　●優惠政策促開發商參建廉租房

　　在擴大內需的要求推動下，政府再出措施挽救樓市，但救助效果尚待觀察。

　　國務院常務會議昨日傳出信息，進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　同時，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　明確“改善型住房”

　　此次國務院常務會議，距離中央經濟工作會議提出“發揮房地產在擴大內需中的積極作用”僅一周；距離 10月17日國務院常務會議部署第四季度經濟工作，提出要降低住房交易稅費支持居民購房剛滿兩月。

　　在這過去的61天中，全國70個大中城市房價同比漲幅趨緩，環比繼續下跌；房地產投資同比增幅雖依然超過20%，但增幅已經逐月下降；全國商品房空置面積在11月底已升至1.36億平方米。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生昨日對《第一財經日報》表示，如果政府不出臺政策提振住房消費，在年底大量商品房竣工的情況下，全國商品房的空置面積可能達到1.5億平方米。

　　而海爾地產董事長盧鏗更是對記者表示，因為前兩年開發企業買了大量的土地，據此推算，即便是明年企業不買地的情況下，明年也會增加24億平方米的商品房，這本身就需要好幾年來消化。

　　10月份，財政部等部委已經出臺相關稅費減免政策，促進居民購房。但此后在改善型住房的界定問題上相關部委態度出現分歧，各商業銀行執行細則也不盡統一，市場觀望氣氛更為濃厚。　　“關于改善型住房的定義爭論兩個月了，各部門的意見需要統一起來。”聶梅生說。此次國務院常務會議出臺的政策，可謂對“改善型住房”定義的進一步廓清。

　　雖然松綁二套房貸，但依然留有尾巴。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對記者表示，放松的前提是要低于當地平均水平，這說明政府對改善型需求是支持的，這種需求本身也具有合理性，但對于投資性需求政府依然保有警惕性。

　　“放開改善型需求，不一定會有投資需求上來。當前一是房價仍然較高，二是經濟全局處于調整期，投資要考慮風險。”尹伯成說。

　　同時，在二手房營業稅問題上，此次依然保留了兩年的期限限制，并未完全放開。而且就政策力度上來講，此前一些地方政府已經開始執行超過兩年就免征營業稅的政策。

　　此外，兩年內轉讓免征營業稅的政策還有執行期限，即在此后的一年之內才可享受。“一年之后可能又出現通脹了，政策也會隨之變化。”聶梅生說。

　　但對于房地產開發企業來說，上述政策依然很受歡迎。昨日下午，在國務院常務會議信息傳出沒多久，華遠集團總裁任志強就在其博客中稱：“雖然政策的出臺可以明顯看出決策層對投機、炒房行為的擔憂，但市場當然會歡迎任何有利于市場發展的政策。”他相信政策會產生積極作用，讓一部分剛性需求和改善性需求進入市場。

　　地方政策或加碼

　　此次國務院常務會議要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取促進房地產市場健康發展的政策措施。

　　聶梅生認為，在“低于當地的平均水平”、“普通住房的標準”這些概念上，地方政府將擁有更大的話語權。對于普通商品房的標準，不少地方已經相比之前放寬很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”

　　昨日出臺的若干政策并未包括此前已經有所討論的“購房退個稅”內容，但住房和城鄉建設部官員日前表示，就網上熱議的購房抵稅等話題和建議，“只要是有利于市場的，我們都可以考慮。”目前，已有重慶等城市在嘗試推行購房抵稅政策，住房和城鄉建設部也正對上海1998年實施購房退稅政策的經驗進行分析探討。

　　尹伯成則對此認為，如果推出購房退稅政策，將后患無窮。“炒房的要真正入市了，因為退稅政策對高收入群體更有利；房價將再次被推高，住房問題上貧富差距也更加拉大。”

　　吸引開發商參建廉租房

　　昨日出臺的政策，將加大保障性住房建設力度作為穩定房地產市場的首要一條。會議要求，爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，并積極推進農村危房改造。

　　加大保障力度，意味著對資金的需求將更為龐大。會議要求，中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。

　　在中央此前部署的第四季度1000億元追加投資計劃中，100億元將用于加快建設保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建設投入資金180億元，中央財政專項補助資金為68億元。

　　據國家發改委昨日消息，上述100億元資金已經在近日下達，用于加快廉租住房建設和國有林區、墾區、煤礦等棚戶區改造，以及擴大農村危房改造試點等。

　　同時，中央政府也放開了對房地產開發企業參與廉租房建設的限制。央行和銀監會在昨日正式公布《廉租住房建設貸款管理辦法》，在符合若干規定的前提下，從事廉租住房建設的房地產開發企業可以獲得優惠貸款，優惠是指貸款利率按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行。

　　尹伯成對本報記者表示，加強保障型住房建設可以吸引開發商參與，適當地給予開發企業利潤，比如在3%到5%之間，只是不允許出現暴利。

　　但出于對成本因素的擔憂，一些開發商對參建廉租房仍有疑慮。盧鏗昨日對本報記者表示，在商品房和廉租房兩種住房結構下，房地產開發企業應該更專心于商品房，而政府要多利用財政政策來解決廉租房問題。

　　“開發企業建設廉租房時的各種不確定成本很難評估，比如在4萬億投資下去之后，建材價格可能就會上漲。即便是企業在建設過程中控制成本，建好后的房子價格也可能超過低收入群體的購買能力，這就會給開發企業帶來一定的風險。”盧鏗稱。(劉展超)