上海市經濟適用房的合法操作正被提上議事日程。

　　從早報記者獲得的一份《上海市經濟適用住房管理試行辦法》(征求意見稿)來看，目前上海正在制定一份全面涵蓋經濟適用房建設、供應、售后租后管理及監督全過程的管理試行辦法，將明確規定房地產開發企業建設經適房利潤率、申請人動態管理機制、經適房購房貸款申請辦法等一系列管理規范。據悉，該征求意見稿自今年11月25日下發，已完成在各區相關管理部門間的意見征求，擬在本月底前公示，征求普通市民意見。

　　開發商利潤率不高于3%

　　該《試行辦法》意見稿分為《總則》、《經濟適用住房的建設》、《經濟適用住房的供應》、《售后管理》、《租后管理》、《監督管理》、《附則》七章，共四十七條。

　　其中第二章《經濟適用住房的建設》中明確規定對價格的管理，經適房的工程結算價格應當以保本微利為原則，由住房保障機構依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、財務、管理成本和稅費的基礎上確定。房地產開發企業實施建設的經濟適用住房項目利潤率不得高于3%；政府制定機構實施建設的經濟適用房住房不得有利潤。

　　在銷售價格方面，將由政府指導管理，銷售基準價格及浮動幅度由住房保障機構申報，價格主管部門會同房屋管理部門核定。

　　申請條件實行動態管理對于申請方來說，最核心一點是明確了經適房申請條件的動態管理機制，這在第三章《經濟適用住房的供應》中具名。第十四條申請條件中列舉了六項可申請購買經適房須同時符合的條件，并規定，這些申請條件將由市政府根據本市商品住房價格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等變化因素確定，實行動態管理，并向社會公布。

　　據悉，今年的家庭可支配收入和資產線目前還未公布，但是可以參考的數據是上海市人均居住面積22平方米和人均年收入約2萬元，低于這個標準的，基本上就有希望申請。

　　與北京等地的經適房申請條件相比，上海更為嚴格，這就保證了經適房的收益群體嚴格限定在居住困難戶。

　　公積金貸款優先辦理之前一直被廣泛呼吁的公積金支付租金這一做法將首先在經適房上試行。《試行辦法》第二十三條規定經濟適用住房租金標準參照相同地段、相同質量住房市場租金標準的一定比例設定，實行動態調整機制，并向社會公布。但具體比例設定在意見稿中并未體現。此外，承租家庭還可以提取申請家庭成員的住房公積金帳戶余額用于支付租金。

　　同時，購買經適房的家庭可優先辦理住房公積金購房貸款或銀行貸款，家庭成員中繳住房公積金的，支付首付款后可以申請全額公積金貸款。

　　建立購買者退出機制

　　《試行辦法》將對經適房購買家庭的退出機制作出嚴格規定。對購買經適房取得房產證不滿5年的，購房家庭因出國定居、家庭成員重大疾病等特殊原因確需轉讓經濟適用房的，應向相關住房保障機構提出申請，經審核統一后，由該機構按原購房價格及同期銀行存款利息回購。

　　購買經適房取得產權證滿5年的，房屋權利人需轉讓經適房住房的，應取得家庭全部成員書面同意，并征詢相關住房保障機構同意。該機構可按像他地段、質量的普通商品住房市場評估價予以優先回購；或者同意產權人向他人轉讓。《試行辦法》規定，應當從轉讓總價款中，按照購買經適房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的比例，取得轉讓款，剩余部分扣除政府給房屋權利人的貼補后，向所在區域財政部門繳納土地收益等相關價款。

　　經適房轉讓后，原房屋權利人及申請家庭其他成員不得再次申請購買或租賃經適房。(朱楠）